5 tipus d’assegurança hipotecària privada: PMI

Si efectueu un pagament inferior al 20% en una casa, és important comprendre què és l’assegurança hipotecària i el seu funcionament. L’assegurança d’hipoteca privada (PMI) no s’adreça només a persones que no poden pagar un 20% d’ingressos. També és per a persones que no volen abaratir un 20%, de manera que tenen més diners a l’abast per reparacions, remodelacions, mobiliari i emergències.

Assegurança hipotecària privada (PMI)

Què és l'assegurança hipotecària privada: PMI?

Si el concepte de comprar una assegurança a la vostra hipoteca sembla una cosa estranya, probablement siguis un nou usuari a comprar una propietat o mai no aboqui un pagament inicial. La majoria dels prestadors requereixen PMI quan un comprador d'habitatges paga menys del 20% del preu d'adquisició de la casa o, en termes hipotecaris, la proporció de préstec a valor de la hipoteca (LTV) supera el 80% (major la ràtio LTV, més alt és el perfil de risc de la hipoteca). I a diferència de la majoria dels tipus d’assegurances, la pòlissa protegeix la inversió del prestador a la llar, no la seva. D’altra banda, el PMI permet que les persones es facin propietaris d’habitatges més aviat.

PMI permet als prestataris obtenir finançament si només poden permetre (o prefereixen) baixar només del 5% al ​​19, 99% del cost de la residència, però comporta uns costos addicionals mensuals. Els prestataris paguen el PMI fins que hagin acumulat prou patrimoni a la llar que el prestador ja no els considera d’alt risc.

Els costos de PMI poden oscil·lar entre el 0, 25% i el 2% (però normalment corren entre un 0, 5 i un 1%) del vostre saldo de préstec a l'any, segons la mida del pagament inicial i la hipoteca, el termini del préstec i la puntuació del vostre crèdit. Com més grans siguin els vostres factors de risc, més alta és la taxa que pagueu. A més, com que el PMI és un percentatge de l’import del préstec, més préstecs, més PMI pagaràs. Als Estats Units hi ha sis grans empreses PMI. Cobren tarifes similars, que s’ajusten anualment.

És una despesa afegida, però, per tant, continueu gastant diners en lloguer i que possiblement falten en la valoració del mercat mentre espereu per obtenir un descompte més gran. No hi ha cap garantia de sortir més endavant a comprar una casa més tard que més aviat per evitar-ho, per la qual cosa val la pena tenir en compte el valor de pagar el PMI. El valor de pagar l’assegurança hipotecària de l’Administració d’Habitatge Federal (el que potser necessiteu si obteniu un préstec FHA) és una altra història. Això ho explicarem més endavant.

Compres per emportar

• Necessiteu una assegurança hipotecària privada (PMI) si compreu una casa amb un pagament inicial inferior al 20% del cost de l’habitatge.
• Tingueu en compte que el PMI té l’objectiu de protegir el prestador, no el prestatari, contra possibles pèrdues.
• Hi ha quatre tipus principals d’assegurança hipotecària que podeu adquirir: una assegurança hipotecària pagada amb prestatari, una assegurança hipotecària d’un sol ús, una assegurança hipotecària pagada pel prestamista i una assegurança hipotecària dividida en Premium.
• Si obteniu un préstec de l'Autoritat Federal de l'Habitatge per a la vostra compra de casa, hi haurà un tipus addicional d'assegurança.
  

Cobertura d’assegurança hipotecària

Primer, heu d’entendre com funciona el PMI. Per exemple, suposem que haureu reduït el 10% i obtindreu un préstec pel 90% restant del valor de la propietat: 20.000 dòlars a la baixa i un préstec de 180.000 dòlars. Amb l’assegurança hipotecària, si el prestador ha d’excloure la seva hipoteca perquè es perd la feina i no es pot pagar durant diversos mesos, les pèrdues del prestador seran limitades.

La companyia d’assegurances hipotecàries cobreix un cert percentatge de la pèrdua del prestador. Per exemple, diguem que el percentatge és del 25%. Així, si encara deguessis un 85% (170.000 dòlars) del preu de compra de 200.000 dòlars de la seva casa en el moment en què se’ls va deixar de posar en venda, en lloc de perdre els 170.000 dòlars complets, el prestador només perdria el 75% de 170.000 dòlars o 127.500 dòlars al principal de la casa. El PMI cobriria l’altre 25%, o 42.500 dòlars. També cobriria el 25% dels interessos delinqüents que teníeu acumulats i el 25% dels costos d'exclusió del prestador.

Si el PMI protegeix el prestador, per què haureu de pagar-lo, el prestatari? Estàs compensant el prestador per haver assumit el major risc de prestar-te en relació amb el préstec a algú amb un pagament inicial més elevat, algú que té més a perdre si la seva casa queda prescindida.

Quant de temps porteu PMI?

Els prestataris poden demanar que s'eliminin els pagaments mensuals de l'assegurança hipotecària una vegada que la relació préstec-valor baixi del 80%. Una vegada que la proporció de LTV de la hipoteca cau al 78%, és a dir, el pagament inicial, més el principal del préstec que ha pagat, equival al 22% del preu de compra de l’habitatge, el prestador ha d’anul·lar automàticament el PMI segons exigeix ​​la Llei federal de protecció dels propietaris. si el valor de mercat de la vostra llar ha disminuït (sempre que estiguis al corrent de la teva hipoteca).

En cas contrari, la durada que heu de portar PMI depèn del tipus de PMI que trieu.

1. Assegurança hipotecària pagada amb prestatari

El tipus més comú de PMI és l’assegurança hipotecària pagada per prestatari (BPMI). Quan es llegeix sobre el PMI i el tipus no s’especifica, normalment es tracta del tipus que s’està discutint.

BPMI es presenta en forma de quota addicional mensual que pagueu amb el vostre pagament hipotecari. Un cop tancat el préstec, pagueu BPMI cada mes fins que tingueu un 22% de capital a casa vostra en funció del preu de compra original. En aquest moment, el prestador ha de cancel·lar BPMI automàticament, sempre que estigui al corrent dels seus pagaments hipotecaris. L’acumulació de prou patrimoni de la llar mitjançant pagaments hipotecaris mensuals regulars per obtenir BPMI cancel·lats sol trigar uns 11 anys.

També podeu ser proactiu i demanar al prestador que cancel·li BPMI quan tingueu un 20% de capital a casa vostra. Els vostres pagaments hipotecaris han de ser actuals, heu de tenir un historial de pagaments satisfactori, no hi ha d’haver garanties addicionals a la propietat i, en alguns casos, potser necessiteu una avaluació actual per acreditar el valor de la vostra llar i demostrar que no ha rebutjat. per sota del valor quan el vau comprar.

Alguns administradors de préstecs permetran que els prestataris cancel·lin el PMI més aviat en funció de la valoració del valor de casa. Si el prestatari acumula un 25% de capital per valorització dels anys dos a cinc o un 20% de capital després de l'any cinquè, l'inversor que va adquirir el préstec (la majoria de les hipoteques es venen als inversors) pot permetre la cancel·lació de PMI un cop demostrat el valor de l'habitatge. una valoració, una opinió de preus d’un corredor (BPO) o un model de valoració automatitzada (AVM, que té en compte el valor de les propietats similars venudes recentment).

També podreu desfer-vos del PMI abans d’haver refinançat, encara que haureu de ponderar el cost del refinançament davant els costos de continuar pagant les primes d’assegurança hipotecària. També pot ser que pugui degotar-lo abans pagant prèviament el principal de la vostra hipoteca de manera que tingueu almenys un 20% de capital.

Heu de decidir si esteu disposats a pagar PMI fins a 11 anys per comprar ara. Mireu més enllà del pagament mensual. Què us costarà PMI a llarg termini? Què us esperarà per comprar-vos el potencial? Sí, perds l’acumulació de patrimoni domèstic durant el lloguer, però també evites tots els costos de llançament de propietat, com ara l’assegurança del propietari, els impostos sobre la propietat, el manteniment i les reparacions. I la Llei de retallades i feines d’impostos del 2017, que va duplicar la deducció estàndard, fa que la deducció d’impostos d’interès hipotecari ja no sigui tan valuosa com era abans.

Els tres tipus restants de PMI no són tan habituals. Encara potser voldreu saber com funcionen, però, en cas que un d’ells sembli més atractiu o si el vostre prestador us ofereix més d’una opció d’assegurança hipotecària.

2. Assegurança hipotecària única

Amb una assegurança hipotecària única (SPMI), també anomenada assegurança hipotecària d’un sol pagament, pagueu una assegurança hipotecària de forma anticipada en un import únic, ja sigui íntegrament en tancar o finançada en la hipoteca (en aquest darrer cas, es pot anomenar única. -assegurança hipotecària finalitzada).

L'avantatge de SPMI és que el pagament mensual serà inferior en comparació amb BPMI. Això us pot ajudar a qualificar-vos per demanar prestat més per comprar la vostra casa. Un altre avantatge és que no us haureu de preocupar de refinançar per sortir del PMI o veure la vostra relació préstec-valor per veure quan podeu cancel·lar el vostre PMI.

El risc és que si refinançeu o vengueu en pocs anys, cap part de la prima única no és reemborsable. A més, si finançeu la prima única, pagareu interessos durant el temps que porteu la hipoteca. A més, si no teniu prou diners per un 20% de descompte, és possible que no tingueu efectiu per pagar una única prima anticipada. Tanmateix, el venedor o, en el cas d'una casa nova, el constructor pot pagar una assegurança hipotecària única de prestatari. Sempre podeu intentar negociar-lo com a part de la vostra oferta de compra.

Si teniu previst romandre a la llar durant tres o més anys, l’assegurança hipotecària d’un sol ús pot estalviar-vos diners. Pregunteu al vostre oficial de préstecs per veure si aquest és realment el cas. I tingueu en compte que no tots els prestadors ofereixen una assegurança hipotecària única.

3. Assegurança hipotecària pagada amb el prestador

Amb l’assegurança hipotecària pagada amb el prestador (LPMI), el prestador pagarà tècnicament la prima d’assegurança hipotecària. De fet, realment el pagareu durant la vida del préstec en forma d’un tipus d’interès lleugerament superior. A diferència de BPMI, no podreu cancel·lar el LPMI quan el vostre patrimoni assoleixi el 78% perquè està integrat en el préstec. El refinançament serà l'única manera de reduir el pagament mensual. El vostre tipus d’interès no disminuirà un cop tingueu un 20% o un 22% de capital. El PMI pagat pels prestadors no és reemborsable.

El benefici del PMI pagat per un prestador, malgrat la taxa d’interès més elevada, és que el vostre pagament mensual encara podria ser menor en comparació amb fer pagaments de PMI mensuals, i podríeu optar per demanar més prestats.

4. Assegurança hipotecària de primera divisió

L’assegurança hipotecària de prima divisió és el tipus menys habitual. És un híbrid dels dos primers tipus que hem comentat: BPMI i SPMI.

A continuació s’explica: Funciona una part de l’assegurança hipotecària en concepte d’un import únic al tancament i part mensual. No heu d’aconseguir tants efectius addicionals com ho faríeu amb SPMI, ni augmentar el pagament mensual tant com ho faríeu amb BPMI. Un dels motius per triar una assegurança hipotecària de prima dividida és si teniu un índex elevat de deute i renda. En aquest cas, augmentar massa el vostre pagament mensual amb BPMI suposaria no poder qualificar-se per a prestar prou per adquirir la casa que desitgeu.

La prima inicial podria oscil·lar entre 0, 50% i 1, 25% de l'import del préstec. La prima mensual es basarà en la relació neta préstec / valor abans que es tingui en compte qualsevol prima finançada.

De la mateixa manera que amb SPMI, podeu demanar al constructor o al venedor (o fins i tot al prestador) que pagui la prima inicial o bé la pugueu transferir a la vostra hipoteca. Les primes dividides poden ser parcialment reemborsables un cop cancel·lada o finalitzada l’assegurança hipotecària.

5. Protecció hipotecària federal per préstecs a domicili - PIM

També hi ha un cinquè tipus d’assegurança hipotecària utilitzada amb préstecs subscrits per l’Administració Federal de l’Habitatge, més coneguda com a préstec FHA o hipoteca FHA. L’assegurança FHA es coneix com a MIP i és un requisit en préstecs FHA i amb pagaments inferiors del 10% o menys no es poden eliminar sense refinançar l’habitatge. MIP requereix un pagament anticipat i les primes mensuals generalment s’afegeixen a la nota de la hipoteca mensual. El comprador encara ha d’esperar 11 anys abans de poder treure l’IPM del préstec si tinguessin un pagament inicial superior al 10%.

Cost del PMI

Els vostres costos d’assegurança hipotecària, o les primes, dependran de diversos factors.

• quin pla premium escolliu
• tant si el vostre tipus d’interès és fix o regulable
• el vostre termini de préstec (generalment de 15 o 30 anys)
• el percentatge inicial o la relació de préstec a valor (LTV) (un 5% de despesa li proporciona un 95% de LTV; un 10% de despesa fa que el seu LTV sigui un 90%)
• la quantitat de cobertura d’assegurança hipotecària requerida pel prestador o l’inversor (pot oscil·lar entre el 6% i el 35%)
• tant si la prima és reemborsable com si no
• el punt de crèdit
• altres factors de risc addicionals, com ara el préstec per a una hipoteca hipotètica, una inversió immobiliària, un refinançament de caixa o una segona casa

En general, com més arrisqui sigui qualsevol factor, majors seran les seves primes. Per exemple, com més baixa sigui la vostra puntuació de crèdit i més baixa la seva baixa, més elevades seran les seves primes.

A principis d’abril de 2018, les primes poden oscil·lar entre el 0, 17% i el 2, 81% o més a l’any. Si apunteu un 15% en una hipoteca de tipus fix a 15 anys i teniu una puntuació de crèdit superior o superior a 760, per exemple, pagueu el 0, 17%, perquè sou un prestatari de baix risc. Si apunteu un 3% en una hipoteca de tipus ajustable de 30 anys per a la qual la taxa introductòria es fixa només tres anys i teniu una puntuació de crèdit de 630, la vostra taxa serà del 2, 81%, ja que sou un risc elevat. prestatari

Un cop sabeu quin percentatge s’aplica a la vostra situació, multipliqueu-lo per l’import que teniu en préstec. A continuació, dividiu aquesta quantitat per 12 per veure què pagareu cada mes. Per exemple, un préstec de 200.000 dòlars amb una prima anual del 0, 65% costaria 1.300 dòlars anuals (200.000 x .0065 dòlars), o 108 dòlars al mes (1.300 / 12 dòlars).

Estimació de les tarifes

Moltes empreses ofereixen una assegurança hipotecària. Les seves tarifes poden diferir lleugerament i el prestador, no tu, seleccionarà l’asseguradora. Tot i així, podeu fer-vos una idea de quina tarifa pagareu estudiant la targeta de tipus d’assegurança hipotecària. MGIC, Radian, Essent, MI Nacional, Garantia Unida i Genworth són alguns dels principals proveïdors d’assegurança hipotecària privada.

Les targetes de tipus d’assegurança hipotecària poden confondre a primera vista. A continuació us detallem com utilitzar-los.

1. Cerqueu la columna que correspon al vostre punt de crèdit.
2. Cerqueu la fila que correspon al vostre percentatge de LTV.
3. Identifiqueu la línia de cobertura aplicable. Cerqueu a la xarxa els requisits de cobertura de l’assegurança hipotecària de Fannie Mae per identificar quina cobertura es requereix per al vostre préstec o demaneu al vostre prestador (i impresioneu els pantalons amb els vostres coneixements sobre com funciona el PMI).
4. Identifiqueu la taxa de PMI que correspon amb la intersecció del punt de crèdit, el pagament inicial i la cobertura.
5. Si escau, suma o resta a aquesta tarifa l’import del gràfic d’ajust (a sota del gràfic de tarifes principals) que correspon amb el punt de crèdit. Per exemple, si feu un refinançament de caixa i el punt de crèdit és de 720, podeu afegir 0, 20 a la vostra tarifa.
6. Com vam mostrar a la secció anterior, multipliqueu la taxa total per l’import que esteu prestant; aquesta és la seva prima d'assegurança hipotecària anual. Divideix-ho per 12 per obtenir la prima d’assegurança hipotecària mensual.

La tarifa serà la mateixa cada mes, tot i que algunes asseguradores la baixaran al cap de deu anys. Tanmateix, això és just abans del moment en què hauríeu de poder deixar la cobertura de manera que tots els estalvis no seran tan importants.

1, 75%

L’import de la prima d’assegurança hipotecària anticipada (UFMIP) a l’abril de 2018.

Assegurança hipotecària FHA

L’assegurança hipotecària funciona de manera diferent amb els préstecs de l’Administració de l’habitatge federal. Per a molts, si no la majoria, els prestataris serà més car que el PMI.

El PMI no requereix que pagueu una prima anticipada a menys que trieu una assegurança hipotecària única o prima prima. (En el cas de l’assegurança hipotecària única, recordeu que no pagueu cap prima mensual de l’assegurança hipotecària. En el cas de l’assegurança hipotecària de prima divisió, pagueu les primes mensuals d’assegurança hipotecària més baixes.) Tot i això, amb l’assegurança hipotecària FHA, tothom ha de pagar una prima anticipada i aquest pagament no fa res per reduir les primes mensuals.

A l'abril de 2018, la prima d'assegurança hipotecària (UFMIP) és de l'1, 75% de l'import del préstec. Podeu pagar aquest import en tancar-lo o finançar-lo com a part de la vostra hipoteca. La UFMIP us costarà 1.750 dòlars per cada 100.000 dòlars que teniu en préstec. Si ho finances, també pagues els interessos, fent-lo més costós amb el pas del temps. El venedor té la possibilitat de pagar la vostra UFMIP sempre que la contribució total del venedor als seus costos de tancament no superi el 6% del preu de compra.

Amb una hipoteca FHA, també pagareu una prima mensual d’assegurança hipotecària (MIP) del 0, 45% a l’1, 05% de l’import del préstec en funció del vostre pagament inicial i del termini del préstec. Per exemple, com es mostra a la taula següent del FHA, si teniu un préstec de 30 anys (termini hipotecari superior a 15 anys) per 200.000 dòlars (import del préstec base inferior o igual a 625.500 dòlars) i pagueu el mínim de la FHA. abonament del 3, 5% (LTV superior al 95%), el vostre PIP serà del 0, 85% (85 pb o punts bàsics) per a tota la vida del préstec (termini hipotecari). No poder cancel·lar els vostres MIP pot ser costós.

Font: Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units.

Per a préstecs FHA amb un pagament inicial del 10% o més, podeu cancel·lar els vostres PIM mensuals després d’11 anys. Però si teniu un 10% de baixa, per què obtenir un préstec FHA ">

Podeu obtenir un préstec FHA amb una puntuació de crèdit tan baixa com 580 i possiblement fins i tot inferior (tot i que els prestadors poden exigir que la vostra puntuació sigui de 620 o superior). I és possible que pugueu obtenir la mateixa tarifa que ho faríeu en un préstec convencional tot i tenir una puntuació de crèdit inferior: 660 enfront de 740, per exemple.

Sense deixar el 10% o més en una hipoteca FHA, l’única manera de deixar de pagar els MIP FHA és refinançar en un préstec convencional. Aquest pas tindrà més sentit una vegada que el vostre punt de crèdit i / o LTV hagi augmentat considerablement. Refinançar significa, però, pagar els costos de tancament, i els tipus d'interès podrien ser més alts quan estiguis preparat per refinançar. Uns tipus d'interès més elevats i uns costos de tancament poden impedir qualsevol estalvi de cancel·lar una assegurança hipotecària FHA. I no podeu refinançar si esteu a l’atur o teniu massa deute respecte als vostres ingressos.

A més, els préstecs FHA són més generosos en permetre als venedors contribuir als costos de tancament del comprador: fins a un 6% de l’import del préstec davant d’un 3% per als préstecs convencionals. Per tant, si no es pot permetre comprar una casa sense una assistència substancial de cost de tancament, un préstec FHA podria ser la vostra única opció.

La línia de fons

L’assegurança hipotecària costa diners dels prestataris, però els permet convertir-se en propietaris més aviat reduint el risc que les institucions financeres emetin hipoteques a persones amb pagaments reduïts. Pot ser que pagueu la pena pagar les primes d’assegurança hipotecària si voleu tenir una casa més aviat que tard per motius d’estil de vida o d’accessibilitat. Afegint els motius per fer-ho: les primes es poden cancel·lar un cop que el patrimoni net de l’habitatge arribi al 80% si pagueu una assegurança hipotecària mensual prima o una hipoteca.

Tanmateix, és possible que pensis dues vegades si estàs en la categoria dels prestataris que haurien de pagar les primes d’assegurança FHA per la vida del préstec. Tot i que després podreu refinançar un préstec FHA per desfer-se del PMI, no hi ha garantia que la vostra situació laboral o els tipus d’interès del mercat facin que el refinançament sigui possible o rendible. (Per a informació relacionada, vegeu "Com evitar el pagament d'una assegurança hipotecària privada: PMI")