Definició de préstec conforme
Un préstec conforme és una hipoteca igual o inferior a la quantitat en dòlar establerta pel límit de préstec conforme establert per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA) i compleix els criteris de finançament de Freddie Mac i Fannie Mae. Per als prestataris amb un excel·lent crèdit, els préstecs conformes són avantatjosos a causa dels baixos tipus d'interès que se'ls aplicen.
Com funciona un préstec conforme
L’Associació Federal Hipotecària Nacional (FNMA o Fannie Mae) i la Corporació Federal d’Impostes per Préstecs Domèstics (FHLMC o Freddie Mac) són entitats patrocinades pel govern que impulsen el mercat dels préstecs a domicili. Aquestes agències quasi governamentals van crear regles i directrius normalitzades a les quals s’han d’ajustar les hipoteques. El terme "conforme" s'utilitza més sovint quan es parla específicament de la quantitat de la hipoteca, que ha de caure sota un cert límit, conegut com a límit de préstec conforme, fixat per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA). El 2019 aquest límit és de 484.350 dòlars, un augment des dels 453.100 dòlars el 2018. Als mercats d’alt cost el límit és superior. El nou sostre per a les propietats d’unitats a la majoria de zones d’alt cost, com San Francisco i Nova York, és de 726.525 dòlars, o el 150% de 484.350 dòlars. La Llei d'Habitatge i Recuperació Econòmica (HERA) exigeix que cada any s'ajusti el límit de préstec de conformitat de base per a Fannie Mae i Freddie Mac per reflectir el canvi del preu mitjà de l'habitatge dels Estats Units.
A part de la grandària del préstec, altres directrius que conformen els préstecs inclouen la relació préstec / valor del prestatari (és a dir, la mida del pagament inicial), la relació deute amb la renda, la puntuació de crèdit i la història, requisits de documentació, etc. . Un préstec conforme a través de Fannie o Freddie pot tenir un pagament inferior al 3% i el prestatari ha de ser un comprador d'habitatge per primera vegada. A més, es necessita una assegurança hipotecària privada (PMI) d’uns 1, 05% anual per a préstecs de 30 anys fins a 484, 350 dòlars en el préstec. La part o la totalitat del cost de l'assegurança és deduïble fiscalment si els ingressos bruts (AGI) ajustats a la llar del prestatari no superen els 109.000 dòlars.
Els préstecs conformes són avantatjosos a causa dels seus baixos tipus d’interès.
Com utilitzen els prestadors els préstecs conformes?
És important tenir en compte que Fannie Mae i Freddie Mac no emeten hipoteques. En canvi, asseguren les hipoteques emeses pels prestadors, creant més marge perquè els bancs puguin emetre més préstecs del que d’una altra manera no haurien pogut fer sense l’assegurança. Per aquest motiu, els prestamistes prefereixen treballar amb préstecs conformes, ja que es poden embalar fàcilment en paquets d’inversió i vendre’ls al mercat hipotecari secundari, alliberant la capacitat de prestar més als compradors d’habitatges.
Préstecs conforme i préstecs que no conformen
Tant Fannie Mae com Freddie Mac només compren préstecs conformes per reembalatge al mercat secundari, cosa que fa que la demanda d’un préstec no conforme sigui molt menor. Les hipoteques que superen el límit del préstec conforme es classifiquen en hipoteques no conformes o jumbo. Els termes i les condicions de les hipoteques no conformes poden variar àmpliament entre prestador i prestador, però les taxes de la hipoteca i el pagament mínim dels préstecs jumbo solen ser més elevats perquè comporten un major risc per a un prestador.
Consideracions especials per a préstecs conformes
La FHFA, que estableix el límit de préstecs conformes anualment, té una supervisió reguladora per assegurar que Fannie Mae i Freddie Mac compleixin els seus crèdits i les seves missions de foment de la propietat de l'habitatge per als nord-americans de renda baixa i de classe mitjana. FHFA utilitza l’augment / disminució percentual dels preus de l’habitatge de l’octubre a l’octubre en l’enquesta mensual de tipus d’interès (MIRS) per ajustar els límits de préstecs conformes per a l’any següent.
Per dur a terme aquesta enquesta, FHFA demana a un exemple de prestadors hipotecaris que informin dels termes i condicions de tots els préstecs no familiars, amb amortització total, de diners de compra, no agrícoles que tanquin durant els últims cinc dies laborables del mes. L’enquesta proporciona informació mensual sobre els tipus d’interès, els termes del préstec i els preus de l’habitatge per tipus d’immoble, tipus de préstec (tipus fix o tipus ajustable) i tipus de prestador, així com informació sobre préstecs de tipus fix de 15 i 30 anys.