Taxa de rendiment financera de gestió - Definició FMRR
La taxa de rendibilitat de gestió financera (FMRR) és una mètrica utilitzada per avaluar el rendiment d'una inversió immobiliària i pertany a una inversió immobiliària (REIT). Les REITs són accions que ofereix la societat pública o una empresa immobiliària que té una cartera d’immobles i / o hipoteques productores d’ingressos.
El FMRR és similar a la taxa de rendibilitat interna i té en compte la durada i el risc de la inversió. El FMRR especifica els fluxos de caixa (entrades i sortides) a dos tipus diferents coneguts com el tipus segur i el tipus d’inversió.
S'explica la taxa de rendibilitat de gestió financera
Com que el càlcul de la taxa de rendibilitat de gestió financera és tan complex, molts professionals i inversors immobiliaris opten per utilitzar altres mètriques per a l’anàlisi immobiliària. L’avantatge d’utilitzar FMRR és que permet als inversors comparar les oportunitats d’inversió a l’una amb l’altra.
Tot i que la taxa de rendibilitat interna (IRR) és des de fa temps una mesura estàndard de la rendibilitat dins del lèxic financer, un inconvenient principal és la incapacitat del valor per comptabilitzar el temps o el període de retenció. Com a tal, és un dèbil indicador de liquiditat, que té un paper important en la determinació del nivell de risc global de qualsevol seguretat o vehicle d'inversió. Per exemple, quan utilitzeu només IRR, dos fons poden semblar igual en funció de les seves taxes de rendiment, però un pot trigar el doble que l’altre en tornar a l’import inicial d’inversió. Molts analistes complementaran les mesures de devolució d’IRR o MIRR amb el període de devolució per avaluar el temps necessari per recuperar una quantitat d’inversió principal.
La taxa de rendibilitat interna modificada millora en la taxa interna de valor de rendibilitat ajustant-se per les diferències en els tipus de reinversió suposats de les despeses inicials de caixa i els ingressos de caixa posteriors. El FMRR fa un pas més enllà en especificar les sortides d’efectiu i les entrades de caixa a dos tipus diferents coneguts com a “taxa segura” i “taxa d’inversió”. El FMRR també fa un supòsit addicional no inclòs amb IRR i MIRR que els fluxos de caixa positius es produeixen immediatament abans. als fluxos de caixa negatius s’utilitzaran per cobrir aquest flux de caixa negatiu.
- Les tarifes segures suposen que els fons necessaris per cobrir fluxos de caixa negatius guanyen interessos a un ritme fàcilment accessible i es poden retirar quan sigui necessari en un moment de preavís (és a dir, com és el cas d’un compte de dipòsit). En aquest cas, una tarifa és "segura" perquè els fons són altament líquids i es disposen de forma segura amb un risc mínim quan cal.
- Les taxes de reinversió inclouen una taxa a rebre quan els fluxos de caixa positius es reinverteixen en una inversió similar a llarg termini o intermedi amb un risc comparable. La taxa de reinversió és superior a la taxa segura perquè no és líquida (és a dir, pertany a una altra inversió) i, per tant, requereix una taxa de descompte de risc més elevat.
Compres per emportar
- La taxa de rendibilitat de gestió financera (FMRR) és una mètrica utilitzada per avaluar el rendiment d'una inversió immobiliària i pertany a REIT.
- El FMRR es basa en una formulació IRR modificada que utilitza una taxa de rendibilitat segura i una taxa de rendiment reinversió.
- Com que el càlcul de la taxa de rendibilitat de gestió financera és tan complex, molts professionals i inversors immobiliaris opten per utilitzar altres mètriques per a l’anàlisi immobiliària.
Càlcul de FMRR
Com que el FMRR és una taxa de rendibilitat interna modificada, no hi ha cap forma fórmica per calcular-la, sinó que s'ha de calcular per iteracions d'assaig i d'error, que es faciliten amb el programa informàtic. Abans d’utilitzar aquest programari, hi ha alguns passos importants que s’han de realitzar per determinar una taxa segura i una taxa d’inversió (superior a la taxa segura) a aplicar a tots els fluxos de caixa futurs durant un període de retenció específic.
- Tireu tots els fluxos de caixa negatius futurs veient els fluxos de caixa positius de l'any anterior quan sigui possible. En canvi, les sortides es descompten al ritme de rendibilitat segur i se'n resten els fluxos d'efectiu positius.
- Descompte totes les altres sortides d’efectiu que potser no s’han aplicat al pas 1 fins a l’actualitat a tarifa segura.
- Compost cap al final del període de retenció els fluxos de caixa positius restants al tipus de reinversió. A continuació, se sumaran als fluxos de caixa previstos previstos per una venda al final del període de retenció de la inversió.
- Calculeu la TIR.
El resultat d'aquests passos és la taxa de rendibilitat financera.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.