Valoracions casolanes: la vostra clau per a un refinançament reeixit

Quan refinançeu la vostra hipoteca, tot depèn de la taxació. Si el valor de la vostra llar és tan baix que estàs sota l'aigua, no podràs refinançar. Si el valor de taxació situa el patrimoni de la vostra llar inferior al 20%, quedareu pendents de pagar una assegurança hipotecària privada (PMI) o traureu efectiu a la taula per efectuar un refinançament de caixa. És més, potser no obtindreu la taxa d’interès més baixa, ja que els prestamistes consideren més arriscats els prestataris amb menys capital. Si esteu pensant a refinançar, heu d’entendre el paper essencial de l’avaluació en el procés.

Què és una avaluació per a la llar?

Una avaluació és l'opinió d'un professional autoritzat o certificat sobre el valor d'una casa proporcionada per un tercer desinteressat. El taxador es paga per proporcionar el servei de valoració de la vostra llar, però no té cap pell en el joc quan es pot refinançar com a resultat del valor al qual arriben. En una transacció de refinançament, la taxació protegeix el banc assegurant que no presta al prestatari més diners del que paga la propietat. Si la propietat entra en execució hipotecària per qualsevol motiu, el prestador vol poder revendre la propietat i recuperar els diners.

Un taxador visita la seva llar entre 30 i 45 minuts per mesurar-ne les dimensions, examinar-ne les comoditats i avaluar el seu estat general, tant a l’interior com a l’exterior, fent fotos de l’exterior, el garatge i totes les habitacions interiors. A continuació, examinen els registres de propietats similars a les vostres, idealment, les propietats del vostre barri que s'han venut recentment. A partir de la visita a casa i d’aquests registres, el taxador arriba a una opinió professional de quant vendria la vostra propietat si la posessis al mercat. El banc utilitza aquest valor (juntament amb els vostres ingressos, actius i historial de crèdits) per determinar quant us prestarà.

Compres per emportar

• Un propietari que planeja refinançar una hipoteca ha d’obtenir primer una taxació, que normalment costa entre 300 i 500 dòlars per a una casa unifamiliar.
• El taxador, un professional independent, avalua minuciosament un habitatge (de manera personalitzada) i examina propietats similars abans d’arribar a una valoració per a l’habitatge.
• El fet d’esborrar la pintura de casa, esborrar les molèsties i assenyalar funcions ocultes pot ajudar a augmentar les probabilitats d’una valoració elevada.
• Si la taxació és baixa, un refinançament d’efectiu pot ajudar-vos a assolir el 80% d’equitat i evitar una assegurança hipotecària privada. Si esteu sota l'aigua, potser haureu d'esperar que augmenti els valors de casa.

La valoració domèstica: clau per a un refinançament reeixit

Com funcionen les avaluacions casolanes d'avui

Dos tipus de transaccions de refinançament no requereixen una avaluació: el refinançament racionalitzat de l’Administració Federal de l’Habitatge i el préstec de refinançament de la reducció de tipus d’interès de l’Administració de Veterans. Tots els altres tipus de transaccions de refinançament requereixen una taxació.

La normativa federal estableix com han de comportar-se els creditors i els taxadors durant tot el procés de taxació. Després de la crisi de l’habitatge, el govern va voler augmentar la independència del taxador per evitar la possibilitat de préstecs basats en valors de llar inflats. La Llei de Dodd-Frank i la Llei de veritat en préstecs ara requereixen que les valoracions es facin "independentment i lliure d'influències i coaccions inapropiades".

Com que els requisits d’independència federal dels avaluadors defineixen un estret àmbit d’interaccions acceptables entre un taxador i els oficials de préstecs, els prestadors temen que tenir qualsevol contacte amb els assessors es pugui interpretar com a una violació de la llei intentant influir en l’opinió de la taxadora abans de finalitzar la valoració. Els prestamistes fan un error amb precaució per evitar la possibilitat d’accions disciplinàries severes. Els oficials i els corredors de préstecs no poden seleccionar el taxador ni el prestatari. Els prestataris tampoc no poden presentar cap taxació realitzada per a un prestador diferent, encara que "poden comunicar al banc que existeix una altra taxació i el banc pot sol·licitar l'informe de taxació directament a l'altra institució".

El prestador sol encarregar la taxació a través d’un tercer anomenat empresa de gestió de taxacions (AMC). "L'ús d'una AMC no és un requisit, però aquest és l'enfocament comú per valorar la independència", afirma Joe Parsons, assessor de préstecs principal de Pinnacle Capital Mortgage de Dublín, Califòrnia, banquer regional i agent de hipoteques.

Molts prestadors (especialment locals petits) tenen relacions directes amb un petit panell d'avaluadors i no utilitzen cap AMC. O el prestador pot tenir un departament d'avaluació independent independent. El taxador ha de tenir coneixement local de l’àrea (anomenada competència de mercat). S'espera que els avaluadors segueixin els estàndards uniformes de les pràctiques d'avaluació professional emeses per la fundació de taxació, una organització professional, tot i que aquestes normes no són legals.

Taxes de taxació de la llar

Els honoraris de taxació varien segons l'estat, però els taxadors han de cobrar les tarifes habituals i raonables de la zona. Espereu pagar de 300 a 500 dòlars per una avaluació d'una casa unifamiliar estàndard. "Les propietats més complexes són més cares perquè la inspecció triga més temps", afirma Erin Benton, vicepresident de Decorum Valuation Services, una empresa de gestió de taxacions a Ellicott City, Md.

Heu d’abonar la taxa per endavant en el moment de la taxació, no al tancament, ja que, independentment de si el vostre préstec tanqui, el taxador encara va funcionar. Si bé la tarifa pot semblar que val la pena si us permet obtenir els termes de refinançament que voleu, pot semblar una pèrdua de diners si una baixa valoració significa que no podeu refinançar.

Com que els prestadors no poden discutir el valor d'una casa o el seu "valor objectiu" previst amb un taxador en el moment de la seva tasca, els propietaris no poden obtenir una estimació del punt de mira del taxador sobre si és probable que la seva llar pugui valorar el nivell suficient per refinançar abans de pagar. per al servei, tal com podien abans de la nova normativa. Com a molt, podeu buscar vendes comparables recents en llocs web com Zillow i Redfin, però els seus registres poden ser incomplets.

Una altra opció és demanar a un agent immobiliari que faci una anàlisi comparativa del mercat i us proporcioni impressions de vendes comparables recents del servei de llistats múltiples, segons Bruce Ailion, agent de RE / MAX Greater Atlanta. Pregunteu bé, ja que l’agent us farà un favor: a diferència de la venda d’una casa, no guanyarà cap comissió del vostre refinançament.

Ajuda per a una avaluació de gamma alta

El valor que proporciona el taxador a casa teva depèn en gran mesura dels preus de venda recents d’immobles comparables, però s’equivoca si penseu que no podeu fer res per ajudar la vostra llar a arribar al final més alt del seu valor potencial de taxació.

Ailion assegura que la valoració de casa és similar a la d'una primera cita. Si bé no teniu ni idea de com us agradarà o us avaluarà la vostra parella, estar ben cuidat millora substancialment les vostres possibilitats de ser considerat atractiu. "Així és amb la valoració", diu. "La propietat hauria de ser ordenada i neta, desordenada i fàcilment inspeccionada. S'han de contenir mascotes i emmascarar l'olfacte. No voleu que s’acudeixi a l’assessorador per sortir ”.

A continuació, es descriu el taxador residencial certificat Ralph J. Vaccari, president de Vaccari & Associates a Marblehead, Mass., Que explica el seu enfocament a la feina: "Generalment, no hauria de tenir importància si la gespa no es talla o si la casa és un desastre. És important adonar-nos, però, que una llar bruta o sense escrúpols pot augmentar la seva aparença de desgast i normal que aquesta condició pot afectar el valor. "

Segons Vaccari, el taxador es preocupa dels següents:

• Estat exterior i interior
• Nombre total d’habitacions
• Funcionalitat, incloent el disseny i la composició d’habitacions interiors i l’obsolescència funcional
• Millores de cuines i banys, finestres, sostre i sistemes de la llar (calefacció, electricitat i fontaneria) durant els 15 anys anteriors que fan que la casa sigui més actualitzada, funcional i habitable segons els estàndards actuals.
• Estat i edat dels sistemes de la llar
• Serveis exteriors, com ara garatges, cobertes i porxos
• Ubicació
• Funcions que no apareixen, com ara una aparença exterior que no coincideix amb la resta del barri

És una bona idea assenyalar funcions que potser no són immediatament paleses que potencialment podrien afegir-se a l'opinió de valor de l'avaluador, diu Parsons.

Abans que arribi la persona que avalua

La preparació de casa per a una visita d’un taxador, però, és diferent de preparar-la per a un potencial comprador. "Quan obriu casa a un potencial comprador, voleu desencadenar respostes emocionals", diu Parsons. "Com a venedor, voleu que el comprador pugui imaginar el feliç i còmode que hi seran. No hi ha cap consideració subjectiva per a una avaluació. "

Vaccari afegeix que un propietari no modificaria, com arrebossar una catifa antiga per revelar terres de fusta dura, per tal de valorar-la, tal com ell o ella podria fer per a un venedor. Però renovar la pintura de la llar, tant per dins com per fora, pot ajudar, ja que es pot eliminar l’enganxament per permetre l’accés i visualització completa de totes les zones de la llar, inclosa la planta soterrani. Finalment, diu Ailion, "Si els registres fiscals són incorrectes, apunteu-ho."

En cas contrari, diu Vaccari, és responsabilitat de l’avaluador descobrir problemes i fer preguntes quan ho justifiqui.

Si obteniu una bona valoració

Felicitats! Heu completat un pas important per refinançar la vostra hipoteca. Ara és el moment de passar per la següent sèrie de passos amb el seu oficial de préstecs. Si heu obtingut una valoració favorable, utilitzeu una eina com la calculadora d’hipoteca de l’Oficina de Protecció Financera del Consumidor per cercar els tipus d’interès sobre una hipoteca refinançada per a una casa del vostre valor. El fet d’estar armat amb aquestes figures pot donar-vos una mica de poder de negociació quan us trobeu amb el vostre prestador.

Si voleu apel·lar una baixa valoració, tindreu una millor oportunitat de triomfar si ofereixen dades fortes per donar suport al vostre cas.

Obtenir una segona opinió

De vegades, el valor de l'avaluació no només és inferior al que voldríeu, sinó que és inferior al que creieu que val la vostra llar. "Una avaluació és només l'opinió d'una persona", diu Ailion. "Si bé aquesta és una opinió formada i educada, com en totes les professions, hi ha bons i mals professionals."

Tenint en compte les estrictes regulacions federals que regulen el procés, hi podeu fer alguna cosa sobre una valoració baixa? “Si el propietari no li agrada el valor de la taxació, pot escriure una carta d’apel·lació al prestador o a l’AMC, però la possibilitat que un taxador canviï d’opinió sigui molt minsa tret que el propietari tingui proves aclaparadores de que el valor és ", diu Benton.

La vostra apel·lació només tindrà èxit si mostra que el taxador va cometre un error significatiu, com ara enumerar de forma incorrecta el metratge quadrat o el recompte d'habitacions; prescindint d'un equipament important, com ara una piscina o un spa; o prescindint d’una venda comparable que pugui suportar un valor més elevat, mentre que la “cirera de cirera” és un comparable menys adequat que indiqués un valor inferior, diu Parsons.

També pot dir que es faci cas, diu Ailion, en assenyalar que els comparables utilitzats es trobaven en un districte escolar inferior o en una subdivisió inferior que no tenia una associació de propietaris amb piscines i pistes de tennis, que tots els comparables estaven angoixats o immobles. vendes de propietat o que tinguin altres externalitats negatives que influeixin en el valor, com ara estar en un carrer molt transitat. "Expliqueu per què són diferents i no són iguals a les vostres. Heu de demostrar que hi ha un error amb els comparables seleccionats ", diu Ailion.

Les vostres opcions quan la valoració és baixa

Si no podeu contestar amb èxit una valoració baixa, com podeu assegurar-vos que el refinançament passa? Si la taxació us proporciona un percentatge inferior al 80%, no complireu la proporció de préstec / valor necessària del 80% i haureu de pagar PMI a menys que trieu un refinançament de caixa.

Si la taxació us ofereix un valor inferior al 80%, podeu fer un refinançament d’efectiu, afegint prou diners al tancament per arribar a la màgica relació de préstec-valor del 80% i evitar el PMI.

També podeu optar per pagar el PMI de moment. Si els valors de la llar continuen augmentant, podeu proporcionar vendes equiparables al vostre administrador hipotecari i demanar-li que elimini PMI, encara que encara no hagi pagat bona part del vostre principal. Si la valoració revela que estàs sota l'aigua, tot el que pots fer és esperar a que el mercat millori, tret que tinguis els requisits per a un programa com ara l'opció de refinançament LTV de Fannie Mae o FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). A finals del 2018, HARP (Programa de refinançament de l'habitatge assequible), que havia ofert assistència governamental als propietaris d'habitatges que estaven sota l'aigua, va caducar a finals del 2018.

Valoracions domèstiques: la línia de fons

Entendre el funcionament del procés de taxació us oferirà la millor possibilitat d’aconseguir que un taxador assigneu el valor més alt possible a la vostra propietat. Les avaluacions no sempre provenen dels valors que esperen els prestataris i són un procés humà amb espai per a la subjectivitat i els errors. Podeu apel·lar una valoració baixa, però només podreu obtenir una còpia de seguretat de dades fortes.