Com invertir en terres

Will Rogers va recomanar una vegada que la gent comprava terres a causa de la seva escassetat. Tenint això en compte, els inversors han de comprendre la pràctica de tenir terres i de gestionar una empresa empresarial basada en la terra. També han de tenir coneixement dels tipus específics d’opcions d’inversió relacionades amb la terra disponibles a través de productes d’inversió com ara fons borsats (ETF) i notes de borsa (ETN).

Tipus d'inversions en terres

La gent acomodada independentment pot adquirir terres per a ús personal, esbarjo, i sí, inversió. Malauradament, la majoria de les persones no entren en aquesta categoria. Això fa la pregunta: ¿Les oportunitats de propietat de la terra i les empreses empresarials són capaços de generar una rendibilitat acceptable de la inversió per a petits inversors, tot i que els proporcionen els goigs i els atributs associats a la propietat de la terra? Per respondre a aquesta pregunta, heu de poder avaluar 10 categories generals d’inversions terrestres potencials:

• Terreny de desenvolupament residencial
• Terrenys comercials
• Terres de cultiu de fila
• Terres de cria de bestiar
• Timberland
• Terres de producció de minerals
• Terres de conreu vegetal
• Vinyes
• Horts
• Terra recreativa

Inversions de sòls residencials i comercials

El desenvolupament de sòl residencial i comercial ofereix una via d’entrada factible a la inversió, perquè pràcticament es poden estructurar un nombre il·limitat d’oportunitats de desenvolupament de terres per satisfer les limitacions de capital i de temps de l’inversor. Per a la majoria dels petits inversors, els ETFs de la inversió immobiliària (REIT) són una elecció ideal perquè no requereixen una gestió directa, es diversifiquen àmpliament per tipus de propietat, es diversifiquen geogràficament, es poden comprar o vendre en temps real., i són molt barats. Alguns s’especialitzen en un tipus d’immobles, però d’altres, com el Vanguard REIT ETF (VNQ), ofereixen una exposició diversificada a desenvolupaments industrials, d’oficines, de venda al detall, d’atenció sanitària, d’emmagatzematge públic i de propietats residencials.

Malauradament, aquest tipus d’inversions anul·len la capacitat del propietari de gaudir de l’ús de la terra. Per tant, els desenvolupaments de sòls residencials i comercials no són opcions factibles per a persones que volen experimentar la sensació de propietat de la terra.

Terres de cultiu de fila i terres per a explotacions ramaderes

Les terres adquirides per al cultiu de fila o per a l'explotació ramadera ofereixen la possibilitat de gaudir de la terra en el sentit de la propietat de l'habitatge, així com des del punt de vista de generar ingressos. Tot i així, hi ha molts problemes per als petits inversors que compren terrenys per poder operar aquest tipus d’empreses. En primer lloc, l'escala necessària per operar una explotació de conreu o ramaderia ha de ser molt gran perquè sigui econòmicament viable. Al seu torn, això requereix una important despesa inicial de capital molt superior al que la majoria de gent pot permetre's. A més, els costos fixos continus associats a l'execució d'aquest tipus d'explotacions agrícoles són extremadament elevats.

Al seu torn, això significa que el palanquejament financer i el risc comercial per a aquestes operacions també són molt elevats. Com a resultat, es produeix una gran quantitat d’estrès sobre el propietari de la terra perquè aquest tipus d’empreses empresarials tinguin un èxit financer. En molts casos, el nivell d’estrès supera àmpliament els avantatges que la gent desitja com a propietaris de terres. Tenint això en compte, és correcte valorar afirmar que la majoria dels petits inversors haurien d’evitar continuar amb aquest tipus d’operacions agrícoles a gran escala, ja que els riscos i les dificultats d’aquestes activitats superaran probablement els beneficis.

Si bé la propietat d'una explotació tradicional de cultiu de fila o ramaderia és probable que no sigui factible per a la majoria dels petits inversors, moltes opcions d'inversió agrícola ofereixen una exposició acceptable per a inversions a les empreses agrícoles tradicionals. Per exemple, el Fons de l’Index d’Agricultura dels Estats Units (USAG) és un fons cotitzat en borsa que proporciona exposició a soja, blat de moro, blat, cotó, sucre, cafè, oli de soja, bestiar viu, bestiar alimentador, cacau, porcs magres, Kansas City blat, oli de canola i menja de soja. Per tant, invertint en aquest producte, els petits inversors tindran una àmplia exposició a inversions a les explotacions agrícoles tradicionals. Al seu torn, això pot utilitzar l'inversor per ajudar-se a estar al dia de les pràctiques agrícoles tradicionals, així com per generar un atractiu rendiment de la inversió en el temps.

Els petits inversors també poden utilitzar una varietat de notes borsades (ETNs) per invertir en tipus específics d’operacions agrícoles tradicionals. Per exemple, el Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) proporciona una exposició a la inversió a productes bàsics suaus com el blat de moro, el blat, la soja, el sucre, el cotó i el cafè, i el Barclays iPath Pure Beta Beta LiveNet ETN (LSTK) proporciona una exposició a la inversió al bestiar i porcs.

En termes d’utilitzar ETFs i ETN com a opcions d’inversió relacionades amb la terra i l’agricultura, els inversors han d’entendre que molts d’aquests tipus de productes utilitzin instruments derivats com ara contractes futurs per generar exposició al mercat. Com a resultat, els inversors han de dur a terme una diligència deguda en aquest tipus d'inversions per comprendre plenament els possibles riscos i beneficis. No obstant això, és probable que l'ús de ETFs i ETNs sigui la millor oportunitat per participar en operacions tradicionals de granja.

Oportunitats d'inversió en petites explotacions

Perquè els petits inversors gaudeixin del sentit més tradicional de la propietat de la terra, potser les millors opcions són les explotacions agrícoles, terres de desenvolupament de minerals, horts, horts, vinyes i terres recreatives. Aquests tipus d’esforços agrícoles són molt més atractius per als petits inversors: L’amplitud de la compra de terres es pot adaptar per satisfer les limitacions de capital de l’inversor; les operacions poden generar un flux de ingressos continuat i els inversors poden gaudir de la terra mentre s’utilitza.

Dit això, un seguit d'ETFs i ETN també estan directament relacionats amb aquest tipus d'esforços agrícoles. Per tant, els petits inversors poden voler plantejar-se invertir en ells, si decideixen que l'execució d'una explotació agrícola a petita escala requereix massa temps i recursos.

El MSCI Global Timber ETF (CUT) està dissenyat per fer un seguiment del rendiment de les empreses de fusta a tot el món i inclou explotacions en empreses que posseeixen o arrenden terres boscoses i colleixen la fusta per a ús comercial i venda de productes basats en fusta. A més, el Fons d’exploració i producció de petroli i gas SPDR S&P (XOP) és una de les moltes opcions d’inversió que proporciona exposició al desenvolupament de terres minerals.

Problemes a considerar

Un cop pres la decisió de comprar terres crues com a inversió o de desenvolupament, els inversors han d’entendre moltes qüestions sobre les legalitats associades a l’ús de parcel·les específiques de la propietat. Per exemple, les restriccions d’ús de la terra poden reduir la manera en què el propietari pot ser utilitzat per la propietat, les servituds de terra poden concedir l’accés a una part de la propietat a una part no relacionada i la transmissió de drets minerals pot concedir a una part no relacionada el autorització per extreure i vendre minerals per obtenir beneficis econòmics.

A més, els drets litorals i litorals poden estipular l’accés que el propietari té a les vies d’aigua adjacents, i la disposició del terreny pot dictar si es troba en una plana inundable, cosa que afectaria molt la manera d’utilitzar la terra. Afortunadament, els possibles compradors de terres poden obtenir respostes a aquestes preguntes revisant l’especificació legal d’una parcel·la de terreny, que es troba en un document conegut com a escriptura de terra. Aquest tipus de document està normalment disponible per al públic a través d’internet, o es pot obtenir de forma antiga, visitant la divisió de registres i fets de l’oficina de secretari del comtat corresponent.

A més dels problemes legals, els petits inversors haurien de tenir en compte l’accés del terreny a serveis públics bàsics com l’electricitat o les telecomunicacions. Els inversors també haurien de revisar l’obligació anual d’impost sobre la propietat del terreny, avaluar el potencial d’infracció de les infraccions i analitzar la distància de la terra del propietari, així com de la comunitat més propera. Totes aquestes qüestions són importants, ja que la falta d’utilitats pot dificultar molt la capacitat d’utilitzar la terra, l’allunyament de la terra pot afectar les oportunitats que té el propietari de gaudir de la propietat i els impostos sobre la propietat poden afectar les finances del propietari. Tenint en compte aquests problemes, els propietaris potencials han de fer una avaluació completa de la diligència deguda abans de decidir comprar un terreny.

Visió general de la valoració del sòl

Els inversors que consideren una compra de terres primeres han d’adonar-se que participen en una inversió purament especulativa. Això es deu al fet que els terrenys no urbanitzats no generen ingressos i, per tant, qualsevol rendiment de la inversió haurà de provenir de la plusvàlua potencial que es pugui rebre un cop venuda la terra. Tenint això en compte, es pot utilitzar el cost del deute d’un préstec immobiliari de granja per ajudar a realitzar una anàlisi preliminar d’inversions.

A febrer de 2018, la taxa percentual anual d’un préstec immobiliari de finques agrícoles totalment amortitzat de 30 anys era del 6%. A partir d'aquesta taxa, les terres adquirides a través d'un préstec terrestre haurien de créixer un 6% cada any perquè la inversió immobiliària es parli. No és probable que es produeixi a la majoria de zones dels Estats Units, sobretot durant un període de temps prolongat. Per tant, des del punt de vista purament inversor, la terra bruta té un rendiment molt poc atractiu de la inversió, sobretot quan es considera el temps que els inversors normalment han de posseir per generar un rendiment de la inversió. A més, és probable que els futurs tipus d’interès dels préstecs de terres agrícoles augmentin en el futur, cosa que significa que també s’incrementarà el tipus d’interès per a futures compres de terres.

Si el cost del deute d’un préstec immobiliari d’una finca no dissuadeix els petits inversors de voler comprar terres com a inversió especulativa, i creuen realment que poden establir una petita explotació agrícola que compleixi els seus requisits de capital, requisits d’ingressos i limitacions de temps., molts informes de valoració estan fàcilment disponibles. Aquests informes es poden obtenir dels departaments agrícoles de les universitats estatals públiques per ajudar a avaluar la viabilitat d’establir una operació empresarial de petites explotacions. Per tant, els petits inversors que vulguin establir una explotació de fusta, una explotació vegetal, una vinya o un hort han de poder trobar una anàlisi completa i oportuna que expliqui com establir aquest tipus d’operacions, la quantitat de treball que suposarà probablement, el capital. requerit, el temps necessari per rebre una devolució de la inversió i el probable rendiment de la inversió que l’operació de petites explotacions aconseguirà amb el temps.

Finalment, i potser el més important, els inversors han d’entendre que invertir en terres per operar una empresa de petites explotacions probablement sigui el tipus d’empresa més difícil i arriscat que es pugui dur a terme. Això es deu al fet que, a més del risc que es troba en tots els esforços empresarials, les operacions agrícoles tenen una sèrie de riscos que no han d’afrontar les empreses no agrícoles. Alguns exemples són l’amenaça de diverses malalties de cultiu, el potencial d’infestacions de plagues, un clima climàtic en constant evolució i els preus de mercat inestables. Per aquestes raons, juntament amb el fet que l'explotació d'una empresa de petites explotacions requereix una quantitat física de força, resistència i una ètica laboral molt forta, és probable que la gran majoria dels inversors no puguin fer front a totes les demandes agrícoles. una base sostenible.

La línia de fons de la inversió terrestre

La compra de terres crues és una inversió molt arriscada, ja que no generarà ingressos i pot no generar una plusvàlua quan es ven la propietat. A més, és molt arriscat utilitzar un préstec immobiliari agrícola per adquirir terrenys. Tenint en compte aquests aspectes, es recomana que la majoria dels petits inversors amb anhels de posseir terres o d’exercir una petita explotació agrícola hagin d’utilitzar la gran varietat d’ETFs i ETN que ara posen a disposició de petits inversors oportunitats que abans només estaven disponibles per cobrir la cobertura. fons. Utilitzant aquest tipus de productes d'inversió, els inversors haurien de poder complir el seu desig d'activitats recreatives relacionades amb la terra alhora que generen una rendibilitat raonable de la inversió en el temps.