Definició de bloqueig de tipus d’hipoteca
Un bloqueig de tipus d’hipoteca és un acord entre un prestatari i un prestador que permet al prestatari bloquejar el tipus d’interès d’una hipoteca durant un període de temps determinat a la taxa d’interès del mercat vigent. Un pany de préstec proporciona al prestatari protecció contra un augment dels tipus d’interès durant el període de bloqueig.
El prestador pot cobrar una taxa de tancament, que ha de pagar el prestatari si no bloqueja el tipus d’interès. De forma alternativa, el prestador pot cobrar una taxa d’interès marginalment superior, en cas que el prestatari opti per no bloquejar el tipus d’interès.
Explicar un bloqueig de tipus hipotecari
Quan un prestatari bloqueja una taxa d'interès en una hipoteca, hauria de ser vinculant tant per al prestatari com per al prestador. El tipus d’interès es manté bloquejat durant el període des de l’oferta del préstec fins al seu tancament. La taxa es mantindrà consistent, independentment dels canvis del mercat, sempre que no hi hagi canvis en la sol·licitud del préstec durant el període de tancament. Si hi ha informació nova o corregida sobre els ingressos o la puntuació de crèdit del prestatari o si l’import del préstec canvia, això podria afectar el tipus d’interès independentment. A més, si el prestatari canvia el tipus d’hipoteca que busca o si la taxació de l’habitatge és inferior o superior al previst, el tipus d’interès pot canviar.
Si les taxes baixen, el prestatari pot tenir l'opció de retirar-se del contracte. La probabilitat d'aquest desistiment és coneguda com a risc d'abandonament del prestador. El prestatari ha de tenir molta cura, però, per assegurar-se que l’acord de bloqueig permet la retirada.
En alguns casos en què les taxes prevalents disminueixen durant el període de bloqueig, el prestatari pot tenir l'opció d'aprofitar una provisió variable a fi de bloquejar una nova tarifa més baixa. Com en qualsevol característica que augmenta el risc de tipus d’interès per al prestador, una prestació variable a la prestació només estarà disponible amb un cost addicional per al prestatari.
Els panys hipotecaris tenen una durada general de 30 a 60 dies. Com a mínim, han de cobrir el període necessari perquè el prestador tramiti la sol·licitud de préstec del prestatari. Un exemple de curt període de bloqueig és aquell que caduca poc després de finalitzar el procés d’aprovació del préstec. En alguns casos, aquest període de bloqueig pot ser curt com a pocs dies. Un prestatari pot negociar els termes d’un bloqueig de préstec i sovint ampliar el termini de la resclosa per una taxa o per una taxa lleugerament més elevada.
Compres per emportar
- Un bloqueig de tipus d’hipoteca garanteix la taxa d’interès actual d’un préstec d’habitatge mentre un comprador d’habitatges continua mitjançant el procés de compra i tancament.
- Aquest pany protegeix els prestataris del potencial d’augment dels tipus d’interès durant el procés de compra d’habitatges.
- Alguns bloquejos de tarifes també concediran una provisió variable, que permetrà al prestatari aprofitar les tarifes més baixes del mercat a mesura que es produeixi, alhora que es protegeix dels augments.
- Un període de bloqueig de tarifes generalment serà de 30 a 60 dies.
Riscos d’assumir un bloqueig de tipus hipotecari
Un desavantatge, per als prestataris, és que el bloqueig de tipus hipotecari els impediria aprofitar les taxes més baixes que es poden produir durant el període de bloqueig. Per contra, el prestador no pot aprofitar les pujades dels tipus d’interès.
Alguns prestataris s’allunyen de l’acord si cauen els tipus d’interès i s’ha sabut que els prestamistes sense escrúpols deixen que els períodes de bloqueig caduquen si els tipus d’interès augmenten amb la previsió que el prestatari no pugui processar els tràmits necessaris a temps.
Un requisit de dipòsit de bloqueig indica que tant el prestatari com el prestador pretenen mantenir l’acord. Es pot emetre un bloqueig de tarifa conjuntament amb un pressupost de préstec.
Un període de bloqueig de tipus hipotecari podria ser un interval de 10, 30, 45 o 60 dies. Com més llarg sigui el període, es pot suposar un tipus d'interès més alt. Essencialment, la taxa de bloqueig és inferior a intervals més curts fins al tancament, perquè hi ha menys risc de fluctuació del mercat. Si el període de bloqueig caduca i la hipoteca no s’ha tancat, pot ser possible sol·licitar una extensió al bloqueig de tarifes. Si no es concedeix una extensió, les hipoteques estaran subjectes a les taxes del mercat en marxa.
Fins i tot amb un bloqueig de tipus i un bloqueig de tipus d’hipoteca, es pot acabar pagant una taxa d’interès superior a la que vau acordar quan vau signar el bloqueig. Això es produeix perquè molts prestadors inclouen un "cap" amb l'acord de bloqueig. El límit permet augmentar la taxa garantida si augmenten els tipus d’interès abans de la liquidació. Com que el límit fixa un límit sobre l’import que pot pujar la taxa, proporciona una certa protecció contra l’augment dels tipus d’interès.