Què heu de saber sobre les valoracions domèstiques

Tant si es compra una casa amb una hipoteca, com es refinança la hipoteca existent o es ven a casa a qualsevol que no sigui un comprador total, la valoració de la llar és un component clau de la transacció. Tant si sou un comprador, un propietari o un venedor, voldreu entendre el funcionament del procés de taxació i com un avaluador determina el valor d'una casa.

Què és una avaluació per a la llar?

Una avaluació és una opinió professional imparcial del valor de la llar. Les taxacions s'utilitzen gairebé sempre en transaccions de compravenda i s'utilitzen habitualment en transaccions de refinançament. En una transacció de compravenda, s'utilitza una avaluació per determinar si el preu del contracte de l'habitatge és adequat tenint en compte l'estat, la ubicació i les característiques de l'habitatge. En una transacció de refinançament, una avaluació assegura al prestador que no lliura al prestatari més diners del que val la casa.

Els prestadors volen assegurar-se que els propietaris no estan en préstecs excessius per a una propietat, perquè la casa serveix de garantia per a la hipoteca. Si el prestatari ha de morir en la hipoteca i entra en execució hipotecària, el prestador vendrà la casa per recuperar els diners que va prestar. La taxació ajuda al banc a protegir-se dels préstecs més del que podria recuperar-se en aquest cas pitjor.

Què heu de saber sobre les valoracions domèstiques

El procés de valoració i com es determinen els valors de valoració

Com que la taxació protegeix principalment els interessos del prestador, el prestador normalment ordenarà la taxació. Segons l'Institut d'Avaluació, una associació de taxadors immobiliaris professionals, un taxador qualificat hauria de ser llicenciat o certificat -com es requereix als 50 estats- i estar familiaritzat amb la zona local. Segons la normativa federal, el taxador ha de ser imparcial i no tenir cap interès directe o indirecte en la transacció. Fannie Mae requereix que els assessors acreditin que tenen experiència valorant propietats similars a la mateixa zona geogràfica.

El valor de taxació d’un immoble està influït per les vendes recents d’immobles similars i per les tendències actuals del mercat. Les comoditats de la casa, el nombre de dormitoris i banys, la funcionalitat del plànol i el material quadrat també són factors clau per avaluar el valor de la casa. El taxador ha de fer una inspecció visual completa de l’interior i l’exterior i tenir en compte les condicions que afectin negativament el valor de l’immoble, com ara reparacions necessàries.

Normalment, els assessors utilitzen l’Informe d’avaluació residencial uniforme de Fannie Mae per a cases unifamiliars. L’informe demana al taxador que descrigui l’interior i l’exterior de l’immoble, el barri i les vendes comparables properes. A continuació, el taxador proporciona una anàlisi i conclusions sobre el valor de la propietat a partir de les seves observacions.

L’informe ha d’incloure un mapa de carrer que mostri la propietat valorada i les vendes comparables utilitzades; un esbós d’edifici exterior; una explicació de com es va calcular el metratge quadrat; fotografies de la part frontal, posterior i escena del carrer; fotografies exteriors frontals de cada propietat comparable utilitzada; i qualsevol altra informació rellevant —com ara dades de vendes del mercat, registres públics de terres i registres d’impostos públics— que el taxador requereix per determinar el valor just de mercat de la propietat. Una avaluació costa diversos centenars de dòlars i, generalment, el prestatari paga aquesta taxa.

Què han de saber els compradors d’habitatges

Quan compreu una casa i teniu contracte, la valoració serà un dels primers passos del procés de tancament. Si la taxació entra o supera el preu del contracte, l'operació es procedirà tal i com estava previst. Si la taxació es troba per sota del preu del contracte, no obstant això, pot retardar o descarrilar la transacció.

No hi ha possibilitat que tu ni el venedor vulgui que s’acabi la transacció. Com a comprador teniu un avantatge, ja que una valoració baixa pot servir com a eina de negociació per convèncer el venedor de baixar el preu. El banc no li prestarà a vostè ni a cap altre comprador potencial més del valor de la llar. De fet, el màxim del 80% al 97% del valor és típic, segons el tipus d’hipoteca i les qualificacions del prestatari.

Si bé les taxacions ajuden els compradors a evitar el pagament en excés de les cases, el venedor pot considerar que una valoració baixa és inexacta i es reticen a baixar el preu. Si hi ha una mala valoració entre vosaltres i la vostra compra o venda d’un habitatge, busqueu obtenir una segona opinió mitjançant una altra valoració de diferents persones. Els assessors poden cometre errors o tenir informació imperfecta. Millor encara, presenti un cas factual per a un valor superior al taxador original. Ell o ella poden estar d’acord amb vosaltres i revisar l’avaluació.

Què han de conèixer els venedors d’habitatges

Com a venedor, una valoració baixa, si és precisa, significa que haurà de rebaixar el preu de la seva llar per vendre-la. No és probable que tingueu en compte un comprador en metàl·lic que no requereixi una valoració, ja que a condició de completar la transacció, us permetrà obtenir un preu de venda més elevat. Ningú vol pagar en excés una casa.

Malauradament, les vendes recents en problemes al vostre entorn poden reduir el valor de valoració de casa vostra. Si creieu que el valor de la vostra llar s’ha reduït pels preus de venda d’execucions immobiliàries properes i de vendes curtes, potser podreu convèncer al taxador que val més la vostra llar si està en condicions molt millors que aquestes propietats. Els venedors també haurien de saber que les directrius federals destinades a eliminar els valors de taxació inflats que van contribuir a la crisi de l’habitatge de 2008 de vegades fan que les valoracions se situïn per sota del valor raonable del mercat i poden dificultar les valoracions baixes.

Què cal conèixer els propietaris d’habitatges de refinançament

Si refinança una hipoteca convencional, una baixa valoració pot evitar que ho faci. L'habitatge ha de valorar per sobre de la quantitat que voleu refinançar perquè s'aprovi el vostre préstec. Tanmateix, si la vostra hipoteca existent és una hipoteca FHA, podeu refinançar sense fer una avaluació mitjançant el programa Streamline FHA, una opció ideal per a propietaris submarins.

La línia de fons

Quan tot va bé, la valoració de la llar és només una altra casella per marcar la llista de tancament. Quan el valor de taxació és inferior al previst, la transacció es pot retardar o fins i tot cancel·lar. Independentment de quina situació et trobeu a la vostra experiència de compra, venda o refinançament del vostre habitatge, una comprensió bàsica de com funciona el procés de taxació només pot funcionar a favor vostre, especialment si compreu la vostra primera casa.