Quan (i quan no) per refinançar la vostra hipoteca

Refinançar una hipoteca significa pagar un préstec existent i substituir-lo per un de nou. Hi ha moltes raons per les quals els propietaris refinancen: obtenir un tipus d’interès més baix; per escurçar el termini de la seva hipoteca; convertir d’una hipoteca de tipus ajustable (ARM) a una hipoteca de tipus fix o viceversa; fer servir el patrimoni net per finançar una gran compra o consolidar el deute.

Com que el refinançament pot costar entre el 3% i el 6% del principal del préstec i, com passa amb una hipoteca original, requereix una taxació, una cerca de títols i una quota de sol·licitud, és important que el propietari determini si el refinançament és una decisió financera encertada.

Refinançament per obtenir un tipus d’interès més baix

Una de les millors raons per refinançar és rebaixar el tipus d’interès del vostre préstec existent. Històricament, la regla general és que el refinançament és una bona idea si podeu reduir el vostre tipus d’interès com a mínim en un 2%. Tot i això, molts prestadors asseguren que un 1% d’estalvi és un incentiu per refinançar.

Compres per emportar

• Una de les millors raons per refinançar el tipus d'interès més baix de la vostra hipoteca.
• Quan baixin els tipus d’interès, considereu el refinançament per reduir el termini de la vostra hipoteca i pagar molt menys els pagaments d’interès.
• Canviar a una hipoteca de tipus fix o a una de tarifa ajustable pot tenir sentit en funció de les tarifes i del temps que tingueu previst a romandre a la vostra casa actual.
• Fer caure el patrimoni net o consolidar el deute poden ser bons motius per refinançar, o fer-ho de vegades pot empitjorar la trampa del deute.

Reduir el vostre tipus d’interès no només us ajuda a estalviar diners, sinó que també augmenta el ritme al qual s’equivoca capital a casa vostra i pot disminuir la mida del vostre pagament mensual. Per exemple, una hipoteca de tipus fix de 30 anys amb un tipus d’interès del 9% sobre una casa de 100.000 dòlars té un pagament principal i un interès de 804, 62 dòlars. Aquest mateix préstec al 4, 5% redueix el vostre pagament a 506, 69 dòlars.

Refinançament per escurçar el termini del préstec

Quan cauen els tipus d’interès, els propietaris solen tenir l’oportunitat de refinançar un préstec existent per a un altre préstec que, sense canviar gaire el pagament mensual, té un termini significativament més curt. Per a una hipoteca de tipus fix a 30 anys sobre una llar de 100.000 dòlars, el refinançament del 9% al 5, 5% pot reduir el termini a la meitat a 15 anys amb només un lleuger canvi en el pagament mensual de 804, 62 a 817, 08 dòlars.

Refinançament per convertir-lo a una hipoteca de tipus ajustable o de tipus fix

Mentre que els ARM solen oferir taxes més baixes que les hipoteques a tipus fix, els ajustaments periòdics poden produir increments de tipus superiors a la taxa disponible a través d’una hipoteca a tipus fix. En aquest cas, la conversió a una hipoteca a tipus fix comporta una taxa d’interès més baixa i elimina la preocupació per les pujades de tipus d’interès futures.

Per la seva banda, la conversió d’un préstec a tipus fix a un ARM pot ser una bona estratègia financera si cauen els tipus d’interès. Si continuen baixant les taxes, els ajustaments periòdics de les taxes en un ARM tenen com a resultat disminuir les taxes i menors pagaments hipotecaris mensuals, eliminant la necessitat de refinançar cada cop que les taxes baixen. Si els tipus d’interès hipotecaris augmenten, d’altra banda, aquesta seria una estratègia poc encertada.

La conversió a un ARM, que sovint té un pagament mensual més baix que una hipoteca a termini fix, pot ser una bona idea per als propietaris que no pensen romandre a casa seva durant més d’uns anys. Si els tipus d’interès baixen, aquests propietaris poden reduir el tipus d’interès i el pagament mensual del seu préstec, però no hauran de preocupar-se dels futurs tipus d’interès més alts perquè no viuran a la llar suficientment.

Refinançament de Tap To Equity o Consolidar el deute

Tot i que les raons de refinançament esmentades anteriorment són sòlides financerament, el refinançament hipotecari pot suposar una pendent del deute interminable.

Els propietaris solen accedir al patrimoni net a casa per cobrir despeses importants, com ara els costos de la remodelació de la llar o l’educació universitària d’un nen. Aquests propietaris poden justificar el refinançament pel fet que la remodelació aporta un valor afegit a la llar o que el tipus d’interès del préstec hipotecari és inferior a la taxa sobre els diners prestats d’una altra font.

Una altra justificació és que l’interès de les hipoteques és deduïble d’impostos. Si bé aquests arguments poden ser certs, augmentar el nombre d’anys que deveu sobre la vostra hipoteca rarament és una decisió financera intel·ligent ni gastar un dòlar en interessos per obtenir una deducció fiscal de 30 per cent. Tingueu en compte també que des que va entrar en vigor la Llei de retallades i feines d’impostos, la mida del préstec sobre el qual es pot deduir interessos ha baixat d’1 milió a 750.000 dòlars si va comprar la seva casa després del 15 de desembre de 2017.

Molts propietaris refinancen la consolidació del seu deute. Al seu valor nominal, substituir el deute d’interès elevat per una hipoteca d’interès baix és una bona idea. Malauradament, el refinançament no aporta prudència financera automàtica. Feu aquest pas només si esteu convençuts que podreu resistir la temptació de passar un cop que el refinançament us alliberi del deute.

Es triga uns quants anys a recuperar els costos del refinançament del 3% al 6% del principal, així que no ho facis tret que pensis romandre a casa actual durant més d’uns quants anys.

Tingueu en compte que un gran percentatge de persones que van generar un deute d’interès elevat en targetes de crèdit, cotxes i altres compres simplement ho tornaran a fer després que el refinançament de la hipoteca els doni el crèdit disponible. Això crea una pèrdua quàdruple instantània composta de comissions malgastades pel refinançament, patrimoni perdut a la casa, anys addicionals d’augment dels pagaments d’interessos de la nova hipoteca i la devolució de deutes d’interès alt un cop es tornin a exhaurir les targetes de crèdit. el resultat és una perpetuació interminable del cicle del deute i la eventual fallida.

La línia de fons

El refinançament pot suposar un gran canvi financer si redueix el pagament del vostre préstec hipotecari, redueix el termini del vostre préstec o us ajuda a crear recursos propis més ràpidament. Si s’utilitza amb cura, també pot ser una eina valuosa per a controlar el deute. Abans de refinançar, mireu amb atenció la vostra situació financera i pregunteu-vos: Quant temps penso continuar vivint a la casa? Quants diners estalviaré refinançant?

La Llei de retallades i feines d’impostos ha canviat la mida del préstec del qual podeu deduir els interessos: ha passat d’un milió de dòlars a 750.000 dòlars si va comprar la seva casa després del 15 de desembre de 2017.

Un cop més, tingueu en compte que el refinançament costa del 3% al 6% del principal del préstec. Es necessita anys per recuperar aquest cost amb l’estalvi generat per una taxa d’interès més baixa o un termini més curt. Així, si no teniu previst romandre més de pocs anys a la llar, el cost del refinançament pot anul·lar qualsevol dels possibles estalvis. També paga la pena recordar que un propietari experimentat sempre està buscant maneres de reduir el deute, construir recursos propis, estalviar diners i eliminar els seus pagaments hipotecaris. Treure diners del vostre patrimoni net quan refinança no ajuda a assolir cap d'aquests objectius.