Per què les propietats immobiliàries no són una bona inversió ara mateix

La propietat immobiliària és una bona inversió ara mateix el 2018? Si bé no és tan fadrí com el de, per exemple, el 2008, té un risc substancial. Les parts del país amb economies fortes han sobreescalfat els mercats immobiliaris amb preus desproporcionats amb els ingressos de les llars. Els llocs on els preus immobiliaris són més raonables solen tenir economies i mercats de treball més suaus i menys perspectives de creixement sanguini per als propers anys.

Augment immobiliari

Des que el mercat immobiliari es va esfondrar durant la Gran Recessió, s’han premiat els compradors que van frenar el diluvi de títols negatius i que van comprar al punt baix del mercat. Des del primer trimestre de 2009 (el nadir) fins al primer trimestre de 2018, el preu mitjà de venda d’habitatges a nivell nacional ha augmentat prop d’un 60%, segons les darreres estadístiques del Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units. Tanmateix, en algunes ciutats, el funcionament ha estat especialment important, incloent-hi San Francisco, Fènix, Miami i Las Vegas (ambdós causats per la recessió). Els preus dels habitatges estan fins i tot per sobre dels màxims anteriors a la recessió en 57 de 105 àrees estadístiques metropolitanes, incloent Houston (fins a un 79%), Dallas-Fort Worth (78%) i Denver (75%), segons un ATTOM Data Solutions d'Abril 2018 Informe de vendes d’habitatges.

Preus de la llar i ingressos de la llar

Els preus immobiliaris només són sostenibles sempre que la gent es pugui permetre comprar cases. La llei de l'oferta i la demanda estableix que si els compradors deixen de comprar, els preus cauen com a resposta. Una manera senzilla de determinar si els preus de l’habitatge superen el nivell que els compradors es poden permetre còmodament és comparar-los amb els ingressos de les llars. Els experts en finances domèstiques recomanen gastar no més de tres vegades els ingressos anuals en un habitatge. A llarg termini, els preus de l'habitatge nord-americà han augmentat al voltant d'aquest percentatge.

Tot i això, des del 2011 fins al 2018, els preus dels habitatges han crescut de manera desproporcionada respecte als ingressos de les llars a la majoria de ciutats que tenen mercats calents i economies en auge. A San Francisco, per exemple, la relació dels preus dels habitatges amb els ingressos de les llars és un 45% superior a la línia de base a llarg termini. És a dir, els compradors s’estenen els seus pressupostos per comprar habitatges que costin quatre i cinc vegades el que fan cada any. La història és similar a Denver, Miami i Seattle, tots els quals han vist que els preus de l'habitatge ascendien ràpidament, fins i tot quan els ingressos fan només petits avenços.

Abans que el mercat immobiliari s’implogués entre el 2007 i el 2008, els preus de l’habitatge medians superaven els ingressos medians en un múltiple de cinc, un dels factors que van provocar el desallotjament de la hipoteca subprime. A mesura que els preus s’apropen de nou a aquest llindar (a maig de 2018, era de 4.39), els compradors haurien de tenir precaució per no saltar a la dreta en un altre pic del mercat.

On es troben les ofertes

Algunes ciutats encara ofereixen preus raonables de l’habitatge en relació amb el que guanyen els residents. A St. Louis, per exemple, la relació preu-ingressos es va situar al voltant del punt de referència a llarg termini a finals de 2017. Malauradament, la ciutat no ha evidenciat cap creixement i apreciació de preus que es va veure a altres llocs des del 2011. De fet., els preus han disminuït lleugerament durant aquest moment. Chicago és una altra ciutat que ofereix habitatges assequibles, però els seus preus també s’han reduït des del 2011 i la taxa d’atur de la ciutat, a l’agost del 2018, es trobava al terç superior entre les 50 àrees estadístiques metropolitanes més grans dels Estats Units.

La línia de fons

El congrés amb el mercat de l’habitatge nord-americà és que les ciutats amb un millor rendiment s’estan superant i no s’aconsegueixen, mentre que els llocs amb allotjament assequible no tenen els millors visors de futur.

El mercat de bous immobiliaris, que arriba al setè any, torna a escalfar els habitatges. Tanmateix, basat en els consells de Warren Buffett, invertir en allò que no és calent no és la manera d’èxit econòmicament. L’última jugada immobiliària intel·ligent va ser el 2011 quan les masses encara es trepitjaven les parts per arribar a les sortides. Ara és el moment de buscar oportunitats d’inversió infravalorades en un altre lloc.