Esteu preparats per comprar una casa?

Esteu preparats per comprar una casa? Doncs bé, respon a aquesta pregunta amb una altra pregunta, és a dir, amb el vostre "Què puc permetre'm?" I respondre que potser no serà tan fàcil. Abans d’agafar aquella compra aparentment fantàstica en una casa, apreneu a analitzar realment el que significa “assequibilitat”.

El percentatge de deutes amb ingressos

El primer punt de decisió, i més evident, implica diners. Si teniu mitjans suficients per comprar una casa per diners en efectiu, segur que podeu permetre-vos comprar-ne una. Tot i que no es pot pagar en efectiu, la majoria d’experts estarien d’acord en que es pot permetre la compra si es pot hipotecar una casa nova. Però, quin tipus d’hipoteca es pot permetre?

L’Administració Federal de l’Habitatge (FHA) utilitza generalment l’estàndard del 43% de la taxa de deute amb la renda (DTI) com a guia per a l’aprovació de les hipoteques. Aquesta ràtio s'utilitza per determinar si el prestatari pot efectuar els seus pagaments cada mes; alguns prestadors poden ser més exigents o més rígids, depenent del mercat immobiliari i de les condicions econòmiques generals. Un DTI del 43% significa que tots els vostres pagaments de deutes regulars, més les vostres noves despeses relacionades amb l’habitatge (hipoteca, assegurança hipotecària, taxes d’associació del propietari d’habitatges, impostos sobre propietat, assegurances del propietari, etc.) no haurien d’igualar més del 43% del vostre import brut mensual. ingressos.

Per exemple, si el vostre ingrés brut mensual és de 4.000 dòlars, multipliqueu aquest nombre per 0, 43. 1.720 dòlars és el total que heu de gastar en pagaments de deute. Ara, suposem que ja teniu aquestes obligacions mensuals: pagaments mínims amb targeta de crèdit de 120 dòlars, pagaments de préstecs per automòbils de 240 dòlars i pagaments de préstec estudiantil de 120 $ - 480 $ en total. Això significa que, teòricament, podeu pagar fins a 1.240 dòlars mensuals en deute addicional per a una hipoteca, etc., i encara estar dins del DTI màxim. Per descomptat, menys deute sempre és millor.

Què volen els prestamistes de DTI

També heu de tenir en compte la proporció de deute amb renda frontal, que calcula els vostres ingressos respecte al deute mensual en què incorreu només per les despeses d’habitatge. Habitualment, als prestadors, aquesta proporció no supera el 28%; durant una recessió, podrien deixar-la caure fins al 31%. Per exemple, si el vostre ingrés brut és de 4.000 dòlars al mes, tindríeu problemes per obtenir l’aprovació per 1.720 dòlars en despeses d’habitatge mensuals, fins i tot si no teniu altres obligacions. Per a una DTI final del 31%, els vostres costos d’habitatge haurien de ser inferiors a 1.240 dòlars.

Per què no podríeu utilitzar la vostra relació de deute amb renda completa si no teniu un altre deute? Bàsicament, perquè els prestamistes no els agrada que visquin a la vora. Es produeixen desgràcies financeres: es perd la feina, es totalitza el cotxe. Si la vostra hipoteca és del 43% dels seus ingressos, no tindràs espai per a quan desitgeu o haureu de suportar despeses addicionals.

És per això que els experts en planificació financera coincideixen que es pot permetre la compra de l’habitatge si es pot hipotecar amb un pagament mensual que no sigui superior al 28% dels seus ingressos bruts. Tingueu en compte que és possible que hàgiu de fer aquest pagament cada mes durant els propers 30 anys. En conseqüència, hauríeu d’avaluar la fiabilitat de la vostra font d’ingressos principal. També heu de tenir en compte les vostres perspectives de futur i la probabilitat que les vostres despeses augmentin amb el pas del temps. El fet de poder-se permetre una casa nova avui no és tan important com la vostra capacitat per permetre-s'hi a llarg termini.

No cal dir que el fet de poder-se permetre una casa no respon a la pregunta de si ara és un bon moment per actuar sobre aquesta opció.

(Si necessiteu ajuda addicional, vegeu "Comprar una casa: calculeu quanta quantitat de casa podeu tenir.")

El mercat de l’habitatge

Si considereu que teniu la vostra situació de diners personals sota control, la vostra següent consideració és l’economia del mercat de l’habitatge, ja sigui al vostre mercat actual o a on us moveu. Una casa és una inversió cara. Tenir diners per fer la compra és fantàstic, però no respon a la pregunta de si la compra té sentit o no des d’una perspectiva financera. Una manera de fer-ho és respondre a la pregunta “És més barat llogar que comprar?” Si comprar-se funciona menys costós que llogar, aquest és un argument fort a favor de la compra.

De la mateixa manera, val la pena pensar en les implicacions a llarg termini d’una compra d’habitatge. Durant generacions, comprar una casa era gairebé una manera garantida de guanyar diners. Els teus avis haurien pogut comprar una casa fa 50 anys per 20.000 dòlars i la van vendre cinc o deu vegades aquesta quantitat 30 anys després. No es pot dir el mateix per als propietaris d’anys més recents. Molts d'ells van perdre diners quan el mercat immobiliari es va estavellar el 2006 i molts altres ara tenen propietats que valen molt menys que el preu que es va comprar fa només una dècada. Si compres la propietat amb la creença que augmentarà el seu valor amb el pas del temps, assegureu-vos de tenir en compte el cost dels pagaments d’interessos de la vostra hipoteca, les actualitzacions a la propietat i el manteniment continuat dels vostres càlculs.

(Consulteu "Per llogar o comprar? Problemes financers" per obtenir més informació.)

Les perspectives econòmiques

En aquesta mateixa línia, hi ha anys en què els preus immobiliaris es deprimeixen i anys en què són anormalment elevats. Si els preus són tan baixos que és obvi que esteu rebent un bon preu, podeu considerar que és un bon moment per realitzar la vostra compra. Al mercat del comprador, els preus deprimits augmenten les probabilitats que el temps funcioni a favor i faci que la vostra casa s’apreciï al llarg del camí.

Els tipus d’interès, que tenen un paper important en la determinació de la mida d’un pagament hipotecari mensual, també tenen anys en què són alts i anys baixos. Evidentment, inferior és millor. Per exemple, la nostra Calculadora de Pagaments Hipotecaris Mensuals mostra que una hipoteca de 30 anys (360 mesos) amb un préstec de 100.000 dòlars amb un interès del 3% us costarà 421, 60 dòlars al mes. A un tipus d’interès del 5%, us costarà 536, 82 dòlars al mes. Al 7%, salta a 665, 30 dòlars. Així, si cauen els tipus d’interès, pot ser convenient esperar abans de comprar. Si augmenten, té sentit fer la compra més aviat que tard.

Les estacions de l'any també poden condicionar el procés de presa de decisions. Si voleu triar la més àmplia varietat possible de cases, la primavera és probablement el millor moment per comprar. Els rètols "a la venda" acostumen a brotar com a flors a mesura que el clima s'escalfa i les gespes es tornen verdes. Les raons són obvies, sobretot quan considereu que les famílies que esperen traslladar-se fins que els seus fills acabin el curs escolar actual, però voleu establir-vos abans que comenci el nou any a la tardor.

Si voleu venedors que puguin veure menys trànsit, cosa que els pot flexibilitzar el preu, l’hivern pot ser millor per a la caça de cases (sobretot en climes freds) o l’altura de l’estiu per als estats tropicals (fora de temporada per al vostre zona, és a dir, ). És probable que els inventaris siguin més petits, de manera que les opcions poden ser limitades, però també és poc probable que els venedors vegin diverses ofertes durant aquesta època de l'any. Alguns compradors experimentats també els agraden fer ofertes al voltant de les vacances, com ara Nadal o Setmana Santa, amb l'esperança que el moment inusual, la manca de competència i la alegria general de les vacances obtinguin un afany ràpid a bon preu.

(Per obtenir més informació, vegeu com funcionen les taxes d’interès en les calculadores d’ hipoteca i hipoteca: com funcionen .)

Considereu les vostres necessitats d’estil de vida

Si bé, òbviament, els diners són una consideració important, hi ha molts altres factors que poden tenir un paper en el vostre moment. Hi ha necessitat d’espai extra (un nou nadó en marxa, un familiar gran que no pot viure sol)? El moviment implica que els vostres fills canvien d’escola? (Prepareu-vos per unir-vos a les multituds de caça de cases de primavera.) Si vengueu venent una casa en la qual heu viscut menys de dos anys, incorreu en un impost sobre les plusvàlues i, si és així, val la pena esperar per evitar-ho la picada?

És possible que us agradi cuinar amb ingredients gourmet, fer una escapada de cap de setmana cada mes, patronitzar les arts escèniques o treballar amb un entrenador personal. Cap d’aquestes aficions relativament extravagants són els assassins pressupostaris, però són raons per les quals haureu de ometre els pagaments de les factures d’electricitat si haguéssiu de comprar una casa basada només en un 43% del deute amb ingressos. Abans de practicar pagaments hipotecaris, proporcioneu-li una mica de colze financer restant l'import de la vostra afició més cara del pagament que vau calcular. Si aquesta quantitat no és suficient per comprar la casa dels vostres somnis, potser haureu de reduir la vostra diversió i jocs o començar a pensar en una casa menys costosa com la casa dels vostres somnis.

(Per a més informació, vegeu "Eviteu l'impost sobre guanys de capital en la venda a casa vostra.")

Ven una casa per a una altra

Deseu els ingressos de la vostra llar actual en un compte d’estalvi i determineu si, després de facturar despeses com els pagaments de cotxes, podreu pagar la hipoteca. També és important recordar que caldrà destinar fons addicionals per al manteniment i els serveis públics. Sens dubte, aquests costos seran majors per a cases grans.

Quan calculeu, utilitzeu els vostres ingressos actuals. No suposeu que guanyareu més diners pel camí. Les pujades no sempre passen i les carreres canvien. Si baseu la quantitat de casa que compreu en ingressos futurs, configureu un sopar romàntic amb les vostres targetes de crèdit. Acabaràs amb una relació de llarga durada amb ells.

Tanmateix, si podeu fer front a aquests costos addicionals de la casa sense suar un deute addicional de la targeta de crèdit, podeu permetre-vos comprar una casa, sempre que hàgiu estalviat prou diners per al vostre pagament inicial.

Podeu afegir el pagament inicial?

El millor és rebaixar el 20% del preu de l’habitatge per evitar pagar una assegurança hipotecària privada (PMI). Normalment s’afegeixen als vostres pagaments d’hipoteca, el PMI pot costar entre 50 i 100 dòlars addicionals al mes. Però un pagament inferior no costarà comprar una casa. Podeu comprar una casa amb un mínim del 3, 5% amb un préstec FHA.

Bonificacions per pagar més gran:

• Pagaments hipotecaris més petits. Per una hipoteca de 200.000 dòlars amb un tipus d’interès del 5% per un termini de 30 anys, pagaria 1.074 dòlars. Si la vostra hipoteca era de 180.000 dòlars, amb un tipus d’interès del 5% en un termini de 30 anys, hauríeu de pagar 966, 28 dòlars.
• Més opció de prestador Alguns prestadors no us finançaran a menys que tinguin com a mínim un 5% -10% de reducció.

Encara que tingueu molts avantatges amb un pagament inicial més gran, no sacrifiqueu el vostre compte d’estalvi d’emergència completament per deixar-vos més baix. Podríeu acabar amb pessic quan es produís una reparació inesperada.

Tens previst quedar-te posat?

L’acordabilitat hauria de ser la primera cosa que busqueu a un habitatge, però també cal que estigueu prou estables per saber que voldreu viure a la llar que trieu almenys deu anys. Si no, podríeu quedar encallat en una casa que no us podeu permetre en una ciutat on esteu a punt per sortir. Si no podeu estimar en quina ciutat viureu i quin és el vostre pla de deu anys, no és el moment adequat per comprar una casa. Si voleu comprar una casa sense un pla de deu anys, compreu una casa amb un preu molt inferior al màxim que podeu permetre. Haureu de poder permetre-vos un cop d’ull si l’heu de vendre ràpidament.

La línia de fons

Esteu preparats per comprar una casa? La resposta flip (sense cap intenció) és "sí, si es pot permetre fer-ho". Però "permetre" no és tan senzill com el que hi ha al vostre compte bancari ara mateix; una sèrie d’altres consideracions financeres i d’estil de vida han de tenir en compte els vostres càlculs. Quan teniu en compte tots aquests elements, "si us podeu permetre fer-ho" comença a semblar més complicat del que sembla. Però considerar-los ara pot evitar errors costosos i problemes financers més endavant. Per descomptat, hi ha un moment òptim per a lliurar: Quan trobeu la casa perfecta al lloc perfecte per vendre, a un preu perfecte.

Consulteu també "6 Requisits financers per comprar una casa" i si compreu la vostra primera casa, "Consells principals per a compradors d'habitatges per primera vegada".