Millora del capital
Una millora de capital és l’addició d’un canvi estructural permanent o la restauració d’algun aspecte d’un immoble que millori el valor global de l’immoble, allargarà la seva vida útil o l’adaptarà a nous usos. Els particulars, les empreses i les ciutats poden fer millores de capital a la propietat que posseeixen. En un sentit empresarial o municipal, aquest procés també es pot conèixer com a despesa de capital.
Segons el servei d’ingressos interns (IRS), per obtenir la qualificació, aquest tipus de millores han de perdurar més d’un any a la finalització. Tot i que l’amplitud d’una millora de capital pot variar, tant els propietaris individuals com els propietaris d’immobles a gran escala realitzen millores de capital.
Com funciona la millora de capital
La millora de capital sol augmentar el valor de mercat d’una propietat, però també pot ampliar la utilitat de l’actiu més enllà del seu estat actual.
La publicació IRS 523 descriu la definició de millora de capital. Entre els exemples de millores de capital residencial, cal afegir un dormitori, un bany o una coberta. Altres projectes aprovats per l’IRS inclouen afegir nous electrodomèstics integrats, catifes o paviments de paret o millores a l’exterior de la casa, com ara la substitució del sostre, el rellotge o la finestra.
Per exemple, si una persona compra un escalfador d’aigua nou i un cobertori d’eines per a la seva propietat, ambdues adossades a la casa, es consideraran millores de capital per a la llar. Un exemple de millora de capital basada en negocis seria substituir l’HVAC o instal·lar funcionalitats accessibles als Americans with Disability Act (ADA) a un edifici existent. De la mateixa manera, la creació d’un nou parc públic a la zona del centre també es consideraria una millora de capital per a una ciutat. En aquests escenaris, les noves addicions farien més valuoses les propietats respectives, es consideraran addicions permanents i la seva eliminació causaria danys materials a la propietat.
Compres per emportar
- Una millora de capital és un canvi estructural permanent o la restauració que millora el valor d'una propietat, augmenta la seva vida útil o l'adapta per a un nou ús.
- L’IRS defineix millores de capital i les distingeix de reparacions.
- A més de millorar una casa, la millora de capital augmenta la base de costos d’aquest habitatge, que al seu torn redueix la mida de qualsevol benefici imposable quan es ven.
Millores de capital Bases en el cost dels impactes
Una base de cost és el cost original d’un actiu. L’IRS estableix uns estàndards específics per a una millora per qualificar-los d’increment de costos. Una preocupació principal és que ha d’estar al seu lloc en el moment en què es ven una propietat. Una millora de capital també ha de passar a formar part de la propietat, o bé afegir-se de manera permanent a la propietat, que la seva eliminació causaria danys significatius o disminuiria el valor de la propietat.
L’IRS fa una distinció entre millores de capital i reparacions. Les reparacions o el manteniment no es poden incloure en la base de costos de la propietat. Tanmateix, les reparacions que formen part d’un projecte més gran, com ara la substitució de totes les finestres d’un habitatge, es consideren millores de capital. No s’inclouen les renovacions necessàries per mantenir un habitatge en bon estat si no aporten valor a l’actiu. Exemples de reparacions no qualificatives, segons l’IRS, inclouen pintar parets, arreglar fuites o substituir el maquinari trencat.
Millores de capital Impacte Guança de capital
A més de millorar l’habitatge, una millora de capital –per IRS– augmenta la base de costos d’una estructura. És a dir, les despeses realitzades per realitzar les millores s’afegeixen a l’import que el propietari va pagar per comprar o construir la propietat. L’augment de la base de costos, al seu torn, redueix la mida de la plusvàlua imposable quan es ven l’immoble.
Les plusvàlues dels béns immobles es comporten de manera diferent que altres tipus de guanys. A partir del 2019, els propietaris tenen dret a una exempció de guanys patrimonials per qualsevol benefici de la venda d’una residència primària fins a 250.000 dòlars americans si són solters i 500.000 dòlars, si es casen i es presenten conjuntament. Aquesta exempció té una advertència important. El propietari ha d’haver tingut una residència a la propietat almenys dos dels últims cinc anys abans de la venda.
A més, si el benefici és significativament superior a les sumes enumerades anteriorment, l'efecte sobre la base de costos pot ser significatiu. Molts factors poden fer que els contribuents puguin augmentar els nivells de guanys en capital de 250 dòlars. S'inclouen si els propietaris van adquirir la propietat fa moltes dècades i si els valors immobiliaris locals havien augmentat dràsticament des de la compra.
Suposem, per exemple, que una persona compra una casa per $ 650.000 i gasta 50.000 dòlars per renovar la cuina i afegir un bany. La base de costos de l’habitatge augmenta de 650.000 a 700.000 dòlars. Després de 10 anys de ser propietari i viure a la llar, el propietari, que és solter i presenta impostos com a tal, acaba venent la propietat per un preu de 975.000 dòlars. Si no s’haguessin realitzat millores de capital, l’import imposable de la plusvàlua seria de 75.000 dòlars (preu de venda de 975.000 dòlars - preu de compra de 650.000 dòlars - exclusió de guanys de capital de 250.000 dòlars).
No obstant això, a causa que la millora de capital va augmentar la base de costos en 50.000 dòlars, l'import imposable per a la plusvàlua seria de 25.000 dòlars (975.000 $ - (650.000 $ + 50.000 $) - 250.000 $ = 25.000 $).
Exemple de la vida real d’una millora de capital
Les lleis de lloguers de l'Estat de Nova York inclouen una disposició anomenada programa de Millors majors de capital (MCI). A partir de la dècada de 1970, permet als propietaris augmentar fins a un 6% les rendes d’edificis estabilitzades o amb control controlat per recuperar el cost de les millores de capital importants en aquestes estructures. Una actualització del sistema de climatització, nous ascensors, espais comuns actualitzats i altres millores compten amb la MCI.
Al febrer de 2019, dos membres de la legislatura estatal van presentar un projecte de llei per eliminar el programa, ja que és massa fàcil que els propietaris d’edificis maltractin el programa. L’abús es produeix quan aquests propietaris sense escrúpols presenten reclamacions de despeses inflades o fabricades. Alguns crítics consideren que la possibilitat de frau a part, el programa MCI és inherentment injust. Aquests distractors diuen que una millora de capital és un cost únic per a un propietari, però l’augment de lloguer és una despesa continuada per a un arrendatari.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.