Costos de tancament
Els costos de tancament són les despeses superiors al preu de la propietat que els compradors i venedors solen suportar per realitzar una transacció immobiliària.
Els costos inclosos poden incloure taxes d’origen de préstecs, punts de descompte, taxes de taxació, cerques de títols, assegurança de títols, enquestes, impostos, taxes d’enregistrament d’escriptures i despeses d’informes de crèdit. Els costos prepagats són els que es repeteixen amb el pas del temps, com els impostos sobre la propietat i l’assegurança dels propietaris. La llei requereix que el prestador indiqui aquests costos en una "estimació de bona fe" en el termini de tres dies després de la sol·licitud de préstec a casa.
Comprensió dels costos de tancament
Els costos de tancament es produeixen quan el títol del bé es transfereix del venedor al comprador. La quantitat total de dòlars dels costos de tancament depèn d’on es ven l’immoble i del valor de la propietat que es transfereix. Els compradors d'habitatges solen pagar entre el 2% i el 5% del preu de compra, però el venedor o el comprador poden pagar els costos de tancament. Una transacció immobiliària és un procés una mica complex amb molts jugadors implicats i nombroses parts mòbils. Alguns estats (i alguns productes de préstecs) requereixen certes inspeccions més enllà de la inspecció bàsica que pagueu directament a un inspector domèstic que escolliu. Aleshores, hi ha impostos sobre propietats i transferències, així com cobertura d’assegurança i diverses despeses addicionals.
Els compradors d'habitatges als Estats Units paguen, de mitjana, 4.876 dòlars per costos de tancament, segons una enquesta recent de ClosingCorp, una empresa de dades de costos de tancament immobiliari. L’enquesta va trobar els costos de tancament mitjans més alts a algunes parts del nord-est, inclosos el districte de Columbia (12.573 $), Nova York (9.341 $), Delaware (8.663 $), Maryland (7.211 $) i Vermont (6.839 $). Els estats amb els costos de tancament mitjans més baixos van incloure Missouri (2.905 dòlars), Indiana (2.934 dòlars), Dakota del Sud (2.996 dòlars), Iowa (3.138 dòlars) i Carolina del Nord (3.206 dòlars).
Les lleis exigeixen als prestadors que proporcionin un pressupost de préstec que reveli els costos de tancament de la propietat. En virtut de la Llei sobre procediments de liquidació immobiliària (RESPA), els prestadors han de disposar per llei que proporcionin aquesta estimació, també coneguda com a estimació de bona fe, en el termini de tres dies després que el prestador sol·liciti un préstec. Almenys tres dies abans del tancament, el prestador també ha de proporcionar una declaració de divulgació de clausura en la qual s’indiquen totes les tarifes de tancament. És possible que les tarifes llistades hagin canviat respecte a l'estimació del préstec.
Compres per emportar
- Els costos de tancament són taxes i despeses degudes al tancament d’una operació immobiliària, superior al preu de compra de l’immoble. Els venedors també poden estar subjectes a costos de tancament.
- Entre els exemples de costos de tancament comuns, hi ha taxes relacionades amb l'origen i la subscripció d'una hipoteca, comissions immobiliàries, impostos, assegurances i arxiu de registres.
- Les despeses de tancament han de ser revelades per la llei a compradors i venedors i acordades abans de realitzar un acord immobiliari.
Exemples de costos de tancament
Els honoraris d’origen són càrrecs que el banc cobra per la creació d’un préstec. La quota normalment ascendeix a l'1% de la hipoteca. El comprador pot adquirir punts de descompte per davant per reduir el tipus d’interès que cobra el banc. Tot i que el banc requereix un informe de crèdit i una sol·licitud de préstec, aquestes taxes són negociables i poden ser cobertes pel banc. L’assegurança d’hipoteca privada és una tarifa addicional aplicada a qualsevol compra amb un descompte inferior al 20%.
L’assegurança de títol protegeix el prestador de reclamacions contra la casa i protegeix el comprador dels contractistes anteriors que reclamen contra la propietat. Els prestadors sovint requereixen una taxació, que pot costar fins a 400 dòlars en la majoria de les àrees. Els governs locals cobren taxes i taxes per registrar la venda de béns. Aquests impostos de transferència varien d’estat a estat.
Tots els costos de tancament es detallaran a l'estimació del préstec i a la revelació de tancament. Aquí teniu les tarifes estàndard que podeu esperar a veure:
Taxa per la inscripció
- Una taxa que cobra el prestador per tramitar la sol·licitud d’hipoteca. Demaneu detalls al prestador abans de sol·licitar una hipoteca.
Taxa dels advocats
- Una taxa que cobra un advocat immobiliari per preparar i revisar els contractes i contractes de compra d’habitatges. No tots els estats requereixen un advocat per gestionar una transacció immobiliària.
Taxa de tancament
- També es coneix com a "taxa de dipòsit", que es paga a la persona que gestiona el tancament: la companyia de títols, la companyia de garanties o un advocat, depenent de la legislació estatal.
Taxa de missatgeria
- Si sigueu documents de paper, aquesta taxa ajuda a agilitar el seu transport. Si el tancament es fa digitalment, és possible que no pagueu aquesta taxa.
Comissió d’informes de crèdit
- Un càrrec (entre 15 i 30 dòlars) d’un prestador per treure els vostres informes de crèdit de les tres oficines principals d’informació. És possible que alguns prestadors no cobrin aquesta tarifa perquè reben un descompte per part de les agències informatives.
Dipòsit de fiança
- Alguns prestadors requereixen que dipositeu dos mesos de l’impost sobre la propietat i els pagaments d’assegurança hipotecària al tancament.
Prima d'assegurança hipotecària FHA
- Els préstecs FHA requereixen una prima d’assegurança hipotecària anticipada (UPMIP) de l’1, 75% de l’import del préstec base que s’ha de pagar al tancament (o es pot ingressar a la vostra hipoteca). També hi ha un pagament anual amb PIP mensual que pot oscil·lar entre el 0, 45% i el 0, 85%, depenent del termini i la quantitat base del vostre préstec.
Taxa de determinació i seguiment de la inundació
- Una taxa per un inspector certificat d'inundacions per determinar si la propietat es troba en una zona d'inundació, que requereix una assegurança d'inundació (independent de la pòlissa d'assegurança del propietari). Una part de la tarifa inclou l'observació continuada per controlar els canvis en l'estat d'inundació de la propietat.
Taxa de transferència de l’associació de propietaris d’habitatges
- Si compreu un condomini, una casa o una propietat en un desenvolupament previst, us heu d’adherir a l’associació de propietaris d’habitatges d’aquesta comunitat. Aquesta és la taxa de transferència que cobreix els costos de commutació, com ara documents. Si el venedor o el comprador paga la taxa pot estar o no en el contracte; heu de consultar amb antelació. El venedor ha de proporcionar documentació que mostri les quantitats de les quotes de pagament de l'OHO i una còpia dels estats financers, avisos i actes de l'HOA. Demaneu que vegeu aquests documents, així com els estatuts, els pactes, les condicions i les restriccions (o CC i R) i les regles de la HOA abans de comprar la propietat per assegurar-se que està en bon estat financer i que és un lloc on voleu viure.
Assegurança del propietari
- El prestador generalment requereix el pagament anticipat de la prima d’assegurança del primer any al tancament.
Assegurança del títol del prestador
- Una quota inicial i única que es paga a la companyia que protegeix un prestador si es produeix una disputa o propietat que no es trobava a la cerca del títol.
Inspecció de pintura basada en el plom
- Una taxa pagada a un inspector certificat per determinar si la propietat té pintura perillosa a base de plom.
Punts
- Els punts (o "punts de descompte") fan referència a un pagament anticipat opcional al prestador per reduir el tipus d'interès del vostre préstec i per tant disminuir el pagament mensual. Un punt és igual a l’1% de l’import del préstec. En un entorn de baix nivell, potser no us estalviareu molts diners.
Títol del propietari
- Aquesta política us protegeix en cas que algú impugne la propietat de la casa. Normalment és opcional, però molt recomanable per experts legals.
Taxa d’origen
- Aquesta càrrega cobreix els costos administratius del prestador per processar la seva taxa i és normalment d’un 1% de l’import del préstec. Alguns prestadors no cobren taxes de procedència, però solen cobrar un tipus d’interès més alt per cobrir els costos.
Inspecció de plagues
- Una taxa que cobreix el cost d’una inspecció professional de plagues per tèrmits, putrefacció seca o altres danys relacionats amb les plagues. Alguns estats i alguns préstecs assegurats pel govern necessiten la inspecció.
Càrrecs prepagats d’interès diari
- Un pagament per cobrir qualsevol interès de la vostra hipoteca que es produirà des de la data de tancament fins a la data del primer pagament de la vostra hipoteca.
Assegurança hipotecària privada (PMI)
- Si el pagament inicial és inferior al 20%, el prestador pot requerir un PMI. És possible que hàgiu de fer el pagament PMI del primer mes al tancament.
Taxa de taxació d’immobles
- Una taxa obligatòria pagada a una empresa de taxació de propietats professionals per avaluar el valor raonable de mercat de la llar utilitzada per determinar la relació entre préstec i valor (LTV).
Impost sobre béns immobles
- Al tancament, espereu pagar els impostos sobre la propietat que es deguin dins dels 60 dies posteriors a la compra de l’habitatge.
Tarifa Taxa de bloqueig
- Una taxa que cobra el prestador per garantir-te un tipus d’interès determinat per un període limitat de temps, normalment des del moment en què es rep una aprovació prèvia fins al tancament.
Teniu una bona taxa d’hipoteca? Bloquejar-lo et dóna els detalls.
Taxa d’enregistrament
- Una taxa que cobra la vostra oficina de registre local, generalment ciutat o comtat, per la gravació de registres de terres públiques.
Taxa de l'enquesta
- Un cànon cobrat per una empresa de sondeig per comprovar les línies de propietat i tanques compartides per confirmar els límits d’una propietat.
Control de fiscalitat i taxes d’investigació de l’estat fiscal
- Una tarifa de tercers per mantenir les pestanyes sobre els pagaments de l'impost sobre propietats i notificar al prestador qualsevol problema amb els pagaments de l'impost sobre propietats, com ara els pagaments tardius o fallits.
Taxa de cerca del títol
- Un cànon per part de l’empresa titular per analitzar els registres de propietat pública per a qualsevol discrepància de propietat. L’empresa titular busca cerques de registres d’escriptures i assegura que no hi hagi disputes o propietats pendents pendents a la propietat.
Impost de transferències
- Un impost per transferir el títol del venedor al comprador.
Taxa de subscripció
- Una taxa que cobra el prestador per subscriure el vostre préstec. La subscripció és el procés de recerca de verificació de la informació financera, ingressos, ocupació i crèdit per a l’aprovació final del préstec.
Taxa de finançament de VA
- Si sou un prestatari de VA, aquesta taxa, cobrada com a percentatge de l’import del préstec, ajuda a compensar els costos del programa de préstec als contribuents nord-americans. L’import de la taxa de finançament depèn de la classificació del servei militar i de l’import del préstec; la taxa es pot pagar al tancar-la oa la vostra hipoteca. Alguns militars estan exempts de pagar la taxa.
Una altra gran taxa: comissions immobiliàries. Els compradors no paguen aquesta tarifa, però; els venedors sí. Normalment, la comissió de la comissió és del 5% al 6% del preu de compra de l'habitatge i es divideix uniformement entre l'agent del venedor i l'agent del comprador.
Com reduir els costos de tancament
Pot semblar que no es poden permetre totes aquestes taxes per sobre del pagament inicial, despeses de mudança i reparacions a la nova llar. Tot i això, hi ha maneres de negociar aquestes tarifes.
- Compra al voltant. Això s'aplica als prestadors i serveis de tercers, com ara les pòlisses d'assegurança del propietari i les empreses de titularitat. Molts compradors d'habitatges no s'adonen que poden estalviar diners significatius en els costos de tancament si comparen les tarifes entre prestador i prestador. A més, no heu d’utilitzar l’empresa titular, l’inspector de plagues o l’agent d’assegurances del propietari que us suggereix el vostre prestador. Feu una tasca domèstica i podríeu estalviar diners amb efectius rellevants.
- Horari de tancament a finals de mes. Una data de tancament proper o al final del mes ajuda a reduir les despeses d’interès diàries prepagades. Un prestador pot executar aquest escenari perquè pugueu esbrinar quant podeu estalviar.
- Reclama al venedor ajuda. Pot ser que puguis aconseguir que un venedor baixi el preu de compra o que cobreixi una part (o tot, si teniu la sort) dels vostres costos de tancament. Això és més probable si el venedor està motivat i la llar ha estat al mercat durant molt de temps amb poques ofertes. Tot i això, a molts mercats d’habitatges calents, les condicions afavoreixen els venedors, de manera que podreu obtenir un pressupost o un "no" sencer si sol·liciteu ajuda del venedor. No fa mal preguntar.
- Compareu els pressupostos i les formes de revelació de tancament. Quan obteniu el pressupost inicial del vostre préstec, reviseu-lo amb un pentinat de dents fins. Si no tens dubtes sobre el que comporta una tarifa o per què es cobra, demaneu que s’aclareixi. Un prestador que no pugui explicar cap quota ni retreure quan ha estat consultat hauria de ser una bandera vermella. Així mateix, si observeu nous honoraris o observeu increments notables en determinades tarifes de tancament, demaneu al prestador que us passi per conèixer els detalls. No és infreqüent que els costos de tancament oscil·lin des de l'aprovació prèvia al tancament, però els salts importants o addicions sorprenents poden afectar la vostra capacitat de tancament.
- Negocieu comissions específiques de préstecs. Si sospiteu que un prestador està afegint comissions innecessàries, conegudes com a "despeses de brossa", al vostre préstec, parleu. Sol·liciteu al prestador que elimini o redueixi les taxes si detecteu duplicitats. Les compres de comparació poden ser el vostre aliat per reduir els costos de tancament, a més de trobar termes i tarifes competitives. Aneu amb compte amb les despeses de processament i documentació excessives.
- Incloeu els costos de tancament a la vostra hipoteca (com a últim recurs). En alguns casos, els prestadors s’oferiran a pagar les despeses de tancament o a incloure-les al vostre préstec. Però no esteu fora del ganxo; Els prestadors solen cobrar taxes d’interès més elevades per pagar-se per absorbir els seus honoraris de tancament, cosa que significa que finalment acabarà pagant interessos sobre el vostre préstec i sobre els costos de tancament.
Hipoteca sense cost de tancament
Les hipoteques sense cost de tancament eliminen totes les taxes inicials del comprador en tancar. Aquest tipus d’hipoteques són beneficioses a curt termini, però probablement resultin en taxes d’interès més elevades. Els costos de tancament també es poden incorporar a la hipoteca total, cosa que significa que el comprador paga interessos sobre els costos de tancament amb el pas del temps. Per tant, si bé les hipoteques sense cost de tancament són útils per reduir el desemborsament inicial de capital, hi ha ramificacions financeres a llarg termini.