Fonaments bàsics de finançament per a compradors d'habitatges per primera vegada

La infinitat d’opcions de finançament disponibles per a compradors d’habitatges per primera vegada pot semblar aclaparadora. Però dedicar-vos al temps per investigar els fonaments bàsics del finançament immobiliari us pot estalviar una quantitat important de temps i diners. Comprendre el mercat on es troba la propietat i si ofereix incentius als prestadors pot suposar avantatges financers afegits per a vostè. Doneu una ullada a les vostres finances per assegurar-vos que esteu rebent la hipoteca que s’adapti millor a les vostres necessitats.

Compres per emportar

• Comprar una primera casa pot ser emocionant, a la vegada que nerviós i confús.
• L’obtenció d’una hipoteca serà un pas crucial per adquirir la seva primera casa i hi ha diversos factors per escollir-ne la més adequada.
• Haureu de decidir si opteu per una tarifa fixa o variable, el nombre d’anys per pagar la vostra hipoteca i la mida del vostre pagament inicial.
• Els prestadors també hauran d’avaluar la vostra solvència i la vostra capacitat de reemborsament en funció d’ingressos, actius i historial de crèdits.
• Segons les vostres circumstàncies, podeu ser elegible per a termes més favorables mitjançant un préstec FHA o VA.

Tipus de préstec

Préstecs convencionals

Els préstecs convencionals són hipoteques que no estan assegurades ni garantides pel govern federal. Normalment són hipoteques a tipus fix. Tot i que els seus requisits més estrictes per obtenir un pagament inicial més gran, la puntuació de crèdit més elevada, els índexs d’ingressos inferiors a deutes i la possibilitat de necessitar una assegurança hipotecària privada els converteixen en el tipus d’hipoteca més difícil de qualificar, les hipoteques convencionals solen ser menys costoses que les hipoteques garantides.

Els préstecs convencionals es defineixen com a préstecs conformes o no conformes. Els préstecs conformes compleixen directrius com ara els límits de préstecs establerts per les empreses patrocinades pel govern (GSE) Fannie Mae o Freddie Mac perquè els prestamistes empaqueten aquests préstecs i venen valors sobre ells al mercat secundari. El límit de préstecs per a una hipoteca convencional de 2018 és de 453.100 dòlars, però l’import és superior per a les àrees de cost elevat designades.

Un préstec obtingut per sobre d’aquesta quantitat s’anomena préstec jumbo i sol comportar un tipus d’interès lleugerament superior perquè aquests préstecs són menys atractius per al mercat secundari. Per als préstecs no conformes, la institució prestadora que subscriu el préstec, normalment un prestador de cartera, estableix les seves directrius.

Préstecs FHA

L’Administració Federal de l’Habitatge (FHA), que forma part del Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units, ofereix diversos programes de préstecs hipotecaris. Un préstec FHA té requisits de pagament més baixos i és més fàcil de qualificar que un préstec convencional. Els préstecs FHA són excel·lents per a compradors d'habitatges inicials, perquè, a més de reduir els costos de préstecs inicials i uns requisits de crèdit menys estrictes, podeu fer un pagament inicial fins al 3, 5%. Els préstecs FHA no poden superar el límit legal.

Préstecs VA

El Departament d’Afers Veterans dels Estats Units (VA) garanteix préstecs per a VA. La VA no fa préstecs per si mateixa, però garanteix hipoteques realitzades per prestadors qualificats. Aquestes garanties permeten als veterans i persones que prestin servei obtenir préstecs per a la llar amb termes favorables, normalment sense cap pagament inicial. En la majoria dels casos, els préstecs de VA són més fàcils de qualificar que els préstecs convencionals. Els prestamistes solen limitar el màxim del préstec VA als límits del préstec hipotecari convencional. Abans de sol·licitar un préstec, sol·liciteu la elegibilitat de la VA. Si se us accepta, VA us emetrà un certificat d’elegibilitat que podeu utilitzar per sol·licitar el préstec.

A més d’aquests tipus i programes de préstecs comuns, visiteu programes patrocinats per governs i agències estatals i locals per augmentar la inversió o la propietat d’habitatges en determinades àrees.

Requisits d’equitat i ingressos

El valor del préstec el determina el preu del préstec hipotecari a domicili de dues maneres, ambdues en funció de la solvència de la solvència del prestatari. A més de comprovar la vostra puntuació FICO de les tres principals oficines de crèdit, els prestadors calcularan la relació préstec-valor (LTV) i la relació de cobertura del servei de deute (DSCR) per establir el preu del préstec.

El LTV és la quantitat de capital real o implícita disponible en la garantia que es pren en préstec. Per a les compres d’habitatge, LTV es determina dividint l’import del préstec pel preu d’adquisició de l’habitatge. Els prestamistes suposen que, amb més diners que arrisqueu (en forma de pagament inicial), menys probabilitat tingueu en compte del préstec. Com més alta sigui la LTV, més gran és el risc d’impagament, de manera que els prestadors cobraran més.

LTV també determina si se us demana adquirir una assegurança hipotecària privada (PMI). PMI aïlla el prestamista de forma predeterminada transferint una part del risc del préstec a una asseguradora d’hipoteca. La majoria dels prestadors requereixen PMI per a qualsevol préstec amb un LTV superior al 80%, és a dir, qualsevol préstec en què tingueu menys del 20% de capital a la llar. La quantitat assegurada i el programa hipotecari determinaran el cost de l’assegurança hipotecària i la forma de cobrament d’aquest.

La majoria de les primes d’assegurança hipotecària es cobren mensualment juntament amb les garanties fiscals i d’assegurança immobiliària. Quan la LTV és igual o inferior al 78%, se suposa que es eliminarà de forma automàtica la PMI. Pot ser que pugueu cancel·lar el PMI un cop l’habitatge hagi apreciat el valor suficient per donar-vos un 20% d’equitat i hagi passat un període establert, com ara dos anys. Alguns prestadors, com ara la FHA, valoraran l’assegurança hipotecària com a import únic i la capitalitzaran a l’import del préstec.

Com a regla general, intenteu evitar l'IMP perquè és un cost que no té cap benefici per a vosaltres. Hi ha maneres d’evitar pagar els PMI. Un no és prendre més del 80% del valor de la propietat a l’hora de comprar una casa; l’altra és utilitzar el finançament del patrimoni net o una segona hipoteca per disminuir més del 20%. El programa més comú s’anomena hipoteca 80-10-10. Els 80 representen el LTV de la primera hipoteca, els deu primers representen el LTV de la segona hipoteca i el tercer 10 representa el patrimoni net que teniu a la llar.

Tot i que la taxa de la segona hipoteca serà superior a la taxa de la primera, de forma paritària, no hauria de ser molt superior a la taxa d’un préstec al LTV del 90%. Una hipoteca 80-10-10 pot ser menys costosa que pagar el PMI i també permet accelerar el pagament de la segona hipoteca i eliminar aquesta part del deute ràpidament, de manera que pugueu pagar anticipadament la vostra llar.

El percentatge de cobertura del servei de deute (DSCR) determina la vostra capacitat de pagament de la hipoteca. Els prestamistes divideixen els vostres ingressos nets mensuals en funció dels costos de la hipoteca per avaluar la probabilitat que es produeixi una impagació de la hipoteca. La majoria dels prestadors requereixen DSCR superiors a un. Com més gran sigui la proporció, més gran és la probabilitat de poder cobrir els costos d’endeutament i menys risc assumirà el prestador. Com més gran sigui el DSCR, més probabilitat un prestador negocia la taxa del préstec, perquè fins i tot a un tipus més baix, el prestador obté una millor rendibilitat ajustada al risc.

Per aquesta raó, incloure qualsevol tipus d'ingressos que puguis obtenir quan es negocia amb un prestador hipotecari. De vegades, un treball a temps parcial o una altra empresa que genera ingressos pot marcar la diferència entre qualificar o no obtenir un préstec o rebre la millor tarifa possible.

Hipoteques amb taxa variable i fixa

Una altra consideració és si obtenir una hipoteca de tipus fix o de tipus variable. En una hipoteca de tipus fix, la taxa no varia durant tot el període del préstec. L’obvietat obvia d’obtenir un préstec a tipus fix és que saps quins seran els costos del préstec mensuals durant tot el període del préstec. Una hipoteca de tipus variable, com una hipoteca exclusiva d’interès o una hipoteca de tipus ajustable (ARM), està dissenyada per ajudar els compradors d’habitatges o persones que esperen que els seus ingressos augmentin substancialment durant el període de préstec.

Els préstecs de tipus variable normalment solen obtenir taxes introductòries més baixes durant els primers anys del préstec, la qual cosa permet obtenir un préstec més gran que si haguéssiu intentat obtenir un préstec a tipus fix més car. Tot i que un préstec de tipus variable pot ser útil per a alguns prestataris, poden resultar arriscats si els vostres ingressos no creixen pas a pas amb l’augment del tipus d’interès. L’altra desavantatge és que el canvi de tipus no és incert, ja que sol estar relacionat amb una futura taxa de mercat.

Els tipus més habituals d’ARM són un ARM d’un, cinc o set anys. El tipus d'interès inicial es fixa normalment durant un període de temps i es torna a restablir periòdicament, sovint cada mes. Una vegada que es reinicia un ARM, s'ajusta a la taxa de mercat, generalment afegint una extensió (percentatge) predeterminada a la taxa del Tresor dels Estats Units. Tot i que l’augment s’aconsegueix generalment, un ajustament de l’ARM pot ser més car que el préstec hipotecari de tipus fix existent per compensar el prestador per oferir una taxa més baixa durant el període d’introducció.

Els préstecs exclusius d’interès són un tipus d’ARM en què només pagueu interès hipotecari i no principal durant el període d’introducció fins que el préstec torni a un préstec fix amb pagament principal. Aquests préstecs poden ser molt avantatjosos per als prestataris per primera vegada, ja que només pagar els interessos disminueix significativament el cost mensual dels préstecs i us permetrà obtenir un préstec molt més gran. Tanmateix, com que no pagueu cap principal durant el període inicial, el saldo degut al préstec no canvia fins que comenceu a pagar el principal.

Peseu el benefici d’obtenir un préstec més gran amb el risc. Els tipus d’interès solen flotar durant el període només d’interès i sovint s’ajustaran en reacció als canvis en els tipus d’interès del mercat. Considereu també el risc que els vostres ingressos disponibles no pugin juntament amb el possible augment dels costos d’endeutament.

La línia de fons

Si busqueu una hipoteca per a la llar per primera vegada, potser és difícil ordenar totes les opcions de finançament. Preneu-vos el temps per decidir quanta casa us podeu permetre, i finançar-ne en conseqüència. Si us podeu permetre pagar una quantitat considerable o tenir ingressos suficients per crear un LTV baix, tindreu més poder de negociació amb els prestadors i les opcions de finançament més grans. Si feu un pressupost més gran, us pot oferir una assegurança hipotecària privada i una taxa ajustada al risc més elevada. Un bon corredor hipotecari o banquer hipotecari hauria de poder ajudar-vos a dirigir-vos a través de tots els diferents programes i opcions, però res us servirà millor que conèixer les vostres prioritats per a un préstec hipotecari. (Per a informació relacionada, vegeu "Estalvi d’un pagament inicial: on he de mantenir els meus diners?")