El camí REIT

L'abundància de vehicles d'inversió existents crea un repte per als inversors mitjans que intenten comprendre el que es tracta. Les accions són el punt principal d’invertir, els bons sempre han estat el lloc segur per aparcar els diners, les opcions han augmentat el palanquejament dels especuladors i els fons mutus es consideren un dels vehicles més fàcils per als inversors. Un tipus d’inversió que no entra en aquestes categories i sovint es passa per alt és la confiança d’inversions immobiliàries o REIT.

Compres per emportar

• Una inversió immobiliària (REIT) és una empresa que posseeix, opera o finança propietats productores d’ingressos.
• Equity REITs posseeixen i gestionen propietats immobiliàries.
• Els REIT hipotecaris mantenen o negocien hipoteques i valors avalats per hipoteca.
• Els REIT generen un flux d’ingressos constant per als inversors, però ofereixen poc en forma de valorització del capital.
• La majoria de REIT es comercialitzen públicament com accions, cosa que les fa molt líquides, a diferència de la majoria de les inversions immobiliàries.

Què és un REIT?

Una empresa de confiança de REIT que acumula un conjunt de diners, mitjançant una oferta pública inicial (IPO), que s'utilitza per comprar, desenvolupar, gestionar i vendre actius en béns immobles. L’IPO és idèntica a qualsevol altra oferta de seguretat amb moltes de les mateixes normes sobre prospectes, requisits d’informació i regulacions; Tanmateix, en lloc de comprar estoc en una sola empresa, el propietari d'una unitat REIT està comprant una part d'una piscina immobiliària gestionada. Aquest grup de béns immobles genera llavors ingressos mitjançant el lloguer, el lloguer i la venda d’immobles i la distribueix directament al titular de REIT de manera regular. (Per a més informació, llegiu el nostre article: Què són els REITs? )

Tipus de REIT

Els REIT, com la majoria de les inversions, tenen una varietat de sabors. Aquests fons tenen classificacions que indiquen el tipus de negoci que fan i es poden classificar més en funció de com es comprin i venen les seves accions.

REITs d’equitat és la forma d’empresa més comuna. Aquestes entitats compren, posseeixen i gestionen béns immobles productors d’ingressos. Els ingressos provenen principalment de lloguers i no de la revenda de les propietats de la cartera.

Els REITs hipotecaris, també coneguts com a mREIT, presten diners a propietaris i operadors immobiliaris. El préstec podrà ser directament a través d’hipoteques i préstecs o, indirectament, a través de l’adquisició de títols amb garantia hipotecària (MBS). MBS són inversions que contenen grups de préstecs hipotecaris emesos per empreses patrocinades pel govern (GSEs). Els seus beneficis provenen fonamentalment del marge d'interès net: la diferència entre l'interès que guanyen pels préstecs hipotecaris i el cost del finançament d'aquests préstecs. A causa del focus centrat en la hipoteca d’aquest REIT, són potencialment sensibles als augments dels tipus d’interès.

Les empreses REIT híbrides contenen a la seva cartera tant immobles de lloguer físic com préstecs hipotecaris. Segons el focus d'inversió indicat de l'entitat, poden ponderar la cartera a més propietats o a més participacions hipotecàries.

Avantatges

Quan compreu una part d’un REIT, esteu essencialment comprant un actiu físic amb una vida útil esperada molt llarga i potencial d’ingressos a través de la renda i la valoració de la propietat. Això contrasta amb les accions comunes en què els inversors compren el dret de participar en la rendibilitat de l'empresa mitjançant la propietat. Quan es compra un REIT, no només s’està assumint una participació real en la propietat a través d’augments i disminucions de valor, sinó que també participa en els ingressos generats per la propietat. Això crea una mica de xarxa de seguretat per als inversors, ja que sempre tindran drets sobre la propietat sota la confiança mentre gaudeixen dels avantatges dels seus ingressos.

Un altre avantatge que aquest producte proporciona a l’inversor mitjà és la capacitat d’invertir en béns immobles sense que normalment s’associen grans necessitats de capital i mà d’obra. A més, a mesura que es reuneixen els fons d’aquest trust, es genera una major quantitat de diversificació a mesura que les empreses de confiança són capaces de comprar nombroses propietats i reduir els efectes negatius dels problemes amb un sol actiu. Els inversors individuals que intentin imitar un REIT haurien de comprar i mantenir una gran quantitat d’immobles d’inversió, i això comporta generalment una quantitat considerable de temps i diners en una inversió que no es liquida fàcilment. Quan es compra un REIT, la inversió de capital es limita al preu de la unitat, la quantitat de treball invertida es restringeix a la quantitat d’investigació necessària per realitzar la inversió correcta i les accions són líquides a les borses ordinàries.

L’avantatge final, i probablement el més important, que proporcionen els REIT és la seva obligació de distribuir prop del 90% del seu benefici imposable anual, creat per béns immobles productors d’ingressos, als seus accionistes. Aquest import és deduïble a nivell corporatiu i generalment tributa a nivell personal. Així, a diferència dels dividends, només existeix un nivell de tributació per a les distribucions pagades als inversors. Aquesta elevada taxa de distribució significa que el titular d’un REIT participa molt en la rendibilitat de la gestió i la propietat dins del trust, a diferència de la propietat en accions comunes en què la corporació i el seu consell decideixen si es distribueix o no un excés d’efectiu al accionista.

Escollint el dret REIT

Com en qualsevol inversió, haureu de fer els deures abans de decidir quin REIT comprar. Hi ha alguns signes evidents que heu de mirar abans de prendre la decisió:

1. Gestió
Sempre és important quan compreu un fons patrimonial de confiança o administrat per comprendre i conèixer la trajectòria dels directius i del seu equip. La rendibilitat i la valoració dels actius estan estretament relacionades amb la capacitat del gestor de triar les inversions adequades i decidir les millors estratègies. Quan escolliu en què invertir REIT, assegureu-vos que coneixeu l’equip directiu i el seu historial. Comproveu com es compensen. Si es basa en el rendiment, el més probable és que també estiguin buscant els seus millors interessos.

2. Diversificació
Els REIT són fideïcomissaris centrats en la propietat de la propietat. Com que els mercats immobiliaris oscil·len per ubicació i tipus de propietat, és crucial que el REIT que decidiu comprar es diversifiqui adequadament. Si el REIT està fortament invertit en béns immobles comercials i es produeix una caiguda de les taxes d'ocupació, tindreu problemes majors. La diversificació significa també que la confiança té accés suficient al capital per finançar iniciatives de creixement futures i es pot aprofitar adequadament per a la rendibilitat més gran.

3. Guanys
L’element final que heu de considerar abans de comprar en un REIT específic són els seus fons d’operacions i diners en efectiu disponibles per a la seva distribució. Aquests números són importants ja que mesuren el rendiment global del REIT, que al seu torn es tradueix en els diners que es transfereixen als inversors. Tingueu en compte que no utilitzeu els nombres d'ingressos regulars generats pel REIT, ja que inclouran cap depreciació de la propietat i, per tant, n’alteraran els números. Aquests números només són útils si ja heu mirat detingudament els altres dos signes, ja que és possible que el REIT pogués experimentar rendiments anòmals per les condicions del mercat immobiliari o per la sort de la direcció a escollir inversions. (Per a més informació, consulteu Com valorar un REIT .)

La línia de fons

Amb tantes maneres diferents d’invertir els vostres diners, és important que la decisió que preneu estigui ben informada. Això s'aplica a accions, bons, fons mutus, REITs o qualsevol altra inversió. Tot i això, els REIT tenen algunes funcions interessants que poden adaptar-se bé a la vostra cartera.