10 consells per comprar el vostre primer immoble de lloguer

Les propietats immobiliàries han produït moltes de les persones més riques del món, per la qual cosa hi ha moltes raons per pensar que la propietat és una bona inversió. Tanmateix, com en qualsevol inversió, és millor tenir una bona versió abans de fer immersions amb centenars de milers de dòlars. Arma't amb la informació següent abans de començar una nova carrera com a magnat immobiliari.

Assegureu-vos que és per a vosaltres

Coneixes el teu camí al voltant d’una caixa d’eines? Com estàs de reparar el tauler sec o desconnectar un vàter? Per descomptat, podríeu trucar a algú perquè ho faci per vosaltres, però això us aportarà els vostres beneficis. Els propietaris que tenen una o dues cases solen fer les seves reparacions per estalviar diners. Si no sou del tipus pràctic i no disposeu d’efectiu de sobres, ser propietari pot no ser adequat per a vosaltres.

Per descomptat, això canvia a mesura que afegiu més propietats a la vostra cartera. Lawrence Pereira, president de King Harbour Management Management a Redondo Beach, Califòrnia, posseeix propietats a la costa est mentre vivia a la costa oest. Com algú que diu que no és gens útil, ho fa funcionar. Com? "Vaig confeccionar un equip sòlid de netejadors, mossos i contractistes", diu Pereira. Això no és recomanable per a nous inversors, però a mesura que obteniu la inversió immobiliària no cal que sigueu locals.

Pagar primer el deute

Els inversors experimentats podrien assumir deutes com a part de la seva cartera d’inversions, però la persona mitjana l’hauria d’evitar. Si teniu préstecs d’estudiants, factures mèdiques no pagades o fills que ben aviat assistiran a la universitat, pot ser que l’adquisició d’un immoble de lloguer no sigui el bon pas. Pereira accepta que és clau ser prudent, dient: "No és necessari pagar el deute si el retorn dels seus béns immobles és superior al cost del deute. Aquest és el càlcul que cal fer. Tanmateix, no us poseu en una posició en què no tingueu diners per efectuar pagaments del vostre deute. Tingueu sempre un marge de seguretat. "

Obteniu el pagament inicial

Les propietats d'inversió requereixen generalment un descompte més gran que les propietats ocupades per propietaris, de manera que tenen requisits d'aprovació més estrictes. El 3% que haureu posat a la casa on viviu actualment no treballarà per a una propietat d'inversió. Com a mínim, necessitareu un 20%, atès que l’assegurança hipotecària no està disponible als immobles de lloguer.

Aneu amb compte amb les taxes d’interès elevat

El cost del préstec de diners pot ser relativament barat ara mateix, però el tipus d’interès d’una propietat d’inversió serà més elevat que els tipus d’interès hipotecaris tradicionals. Recordeu-vos que necessiteu un pagament hipotecari baix que no incorporarà massa els vostres beneficis mensuals.

Calculeu els vostres marges

Les empreses de Wall Street que compren propietats en situació de problemes tenen com a resultat rendiments del 5% al ​​7% perquè han de pagar personal. Les persones han de fixar un objectiu del 10%. Calcular anualment els costos de manteniment de l’1% del valor de l’immoble. Altres despeses inclouen una assegurança, possibles taxes d’associació de propietaris, impostos sobre la propietat i despeses mensuals com ara el control de plagues i l’enjardinament. I després hi ha una assegurança de l’arrendador.

Eviteu una fixadora superior

És temptador buscar la casa que es pot obtenir en un negoci i llogar en una propietat de lloguer. Tanmateix, si aquesta és la seva primera propietat, probablement és una mala idea. A menys que tingui un contractista que faci treballs de qualitat a bon preu, o bé sigui capaç de fer millores a gran escala, és probable que pagueu massa per renovar-lo. En canvi, busqueu comprar una casa que tingui un preu per sota del mercat i que només necessiti reparacions menors.

Matt Holmes, fundador / director general de Holmes Real Estate Group, diu que el millor tipus de casa per comprar és aquell on podeu afegir un dormitori immediatament o en un futur proper. I afegeix que:

Si afegiu un dormitori no només augmenteu el valor de revenda, sinó que sovint es paga per si mateix al primer mes si feu lloguer de la propietat per habitació. A més, afegir un dormitori costa aproximadament el 10% d’una remodelació de la cuina i es pot afirmar que a molts mercats també té un impacte de valor de revenda més significatiu.

Calcular despeses de funcionament

Les despeses d’explotació de la vostra nova propietat se situaran entre el 35 i el 80 per cent dels ingressos bruts de funcionament. Si cobreu 1.500 dòlars per lloguer i les despeses s’eleven a 600 dòlars mensuals, esteu al 40 per cent. Per obtenir un càlcul encara més fàcil, utilitzeu la regla del 50 per cent. Si el lloguer que cobreu és de 2.000 dòlars al mes, espereu pagar 1.000 dòlars en despeses totals.

Determineu el vostre retorn

Per a cada dòlar que invertiu, quin és el vostre rendiment d’aquest dòlar? Les accions poden oferir una devolució en efectiu del 7, 5%, mentre que les obligacions poden pagar el 4, 5%. Es considera saludable una rendibilitat del 6% en el primer any com a propietari, sobretot tenint en compte que el nombre hauria de pujar amb el pas del temps.

Obteniu una casa de baix cost

Com més cara sigui la casa, més elevada serà la vostra despesa en curs. Alguns experts recomanen començar per una llar de 150.000 dòlars.

Cerqueu la ubicació correcta

A l’hora d’escollir una propietat de lloguer rendible, busqueu impostos immobiliaris baixos, un districte escolar decent, un barri amb baixes taxes de criminalitat i una zona amb un mercat de treball creixent i un munt de serveis, com ara parcs, centres comercials, restaurants i sales de cinema.

5 maneres senzilles d’invertir en béns immobles

Riscos i Recompensa

Totes les decisions financeres consisteixen en ponderar les recompenses, determinar la recompensa davant el risc potencial. La inversió en immobles té sentit per a vostè?

Recompenses:

• Els seus ingressos són passius. A part dels costos inicials d’inversió i manteniment, podeu guanyar diners aportant la major part del vostre temps i energia al vostre treball habitual.
• Els seus ingressos haurien de créixer. No obtingueu només ingressos per lloguer; a mesura que augmenten els valors immobiliaris, la seva inversió augmenta de valor.
• Podeu posar béns immobles en un IRA autodirigit.
• Els ingressos per lloguer no s’inclouen com a part del vostre ingrés subjecte a l’impost de la Seguretat Social.
• Els interessos que pagueu per un préstec immobiliari d'inversió són deductibles d'impostos.
• Al cap d'una altra crisi, els valors immobiliaris són més estables que el mercat de valors.
• Els béns immobles són un actiu físic. Invertir en accions o en productes de Wall Street no és res del que puguis veure o tocar.

Riscos:

• Tot i que els ingressos per lloguer són passius, els inquilins poden ser un dolor a tractar si no utilitzeu una empresa de gestió de propietats.
• Si els vostres ingressos bruts ajustats superen els 200.000 dòlars (solters) o els 250.000 dòlars (casats junts), podeu estar sotmès a una sobretaxa del 3, 8% sobre els ingressos nets d'inversió, inclosos els ingressos per lloguer.
• Els ingressos per lloguer no poden cobrir el pagament total de la hipoteca.
• A diferència de les existències, no podeu vendre de forma instantània els béns immobles si els mercats van a l'alça.
• A diferència de les existències, en la majoria dels casos, no es pot vendre una part dels seus béns immobles. És tot o res.
• Els costos d’entrada i sortida són elevats.
• Si no teniu arrendatari, haureu de pagar totes les despeses.

La línia de fons

Manteniu les vostres expectatives realistes. Com en qualsevol inversió, la propietat de lloguer no produirà un salari mensual important durant un temps i escollir la propietat equivocada podria ser un error catastròfic. Penseu en treballar amb un soci amb experiència a la vostra primera propietat o llogar la vostra casa per posar a prova les vostres capacitats de propietari.