Com es basa el rendiment de les inversions immobiliàries (ROI)

El rendiment de la inversió (ROI) és un terme comptable que indica el percentatge de diners invertits que es recupera després de la deducció dels costos associats. Per als no comptables, això pot semblar confús, però la fórmula es pot dir simplement de la manera següent:

ROI = Gain − CostCostwhere: Gain = Investment gainCost = Cost d'inversió \ begin {align} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Gain} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {Gain} = \ text {Benefici d'inversió} \\ & \ text {Cost} = \ text {Cost d'inversió} \\ \ end {alineat} ROI = CostGain − Cost On: Guança = guany d’inversióCost = cost d’inversió

Però, si bé l’equació anterior sembla prou fàcil de calcular, existeixen diverses variables immobiliàries, incloses les despeses de reparació / manteniment i els mètodes per determinar el palanquejament ( la quantitat de diners prestada (amb interès) per fer la inversió inicial ) . pot afectar els números del ROI. En molts casos, el ROI serà més elevat si el cost de la inversió és menor.

Quan es compra una propietat, els termes de finançament poden afectar molt el preu de la inversió; Tanmateix, utilitzar recursos com una calculadora d’hipoteca us pot ajudar a estalviar diners en el cost de la inversió ajudant-vos a trobar tipus d’interès favorables.

Com calcular el ROI per a inversions immobiliàries

Complicacions al càlcul del ROI

Complicacions per calcular el ROI es poden produir quan es refinança una propietat immobiliària o es treu una segona hipoteca. Es poden augmentar els interessos sobre un préstec o un refinançat, i es poden cobrar comissions de préstecs, que poden reduir el ROI. També pot haver-hi un augment dels costos de manteniment, dels impostos sobre la propietat i dels tipus d’utilitat. Tots aquests nous números s’han de connectar i calcular el ROI si el propietari d’un lloguer residencial o propietat comercial paga aquestes despeses.

També es poden requerir càlculs complexos per a la propietat comprada amb una hipoteca de tipus ajustable (ARM) amb una taxa d’escalada variable que es cobra anualment durant la durada del préstec.

Analitzem els dos mètodes principals per calcular el ROI: el mètode de cost i el mètode fora de butxaca.

El mètode de costos

El mètode de cost calcula el ROI dividint el patrimoni net en una propietat per costos d'aquest immoble.

Com a exemple, suposem que es va comprar una propietat per 100.000 dòlars. Després de reparacions i rehabilitació, que costa als inversors 50.000 dòlars addicionals, la propietat es valora després en 200.000 dòlars, cosa que converteix en la posició patrimonial dels inversors en la propietat de 50.000 dòlars (200.000 - [100.000 + 50.000]).

El mètode de cost requereix dividir la posició del patrimoni net per tots els costos relacionats amb la compra, reparació i rehabilitació de la propietat.

El ROI, en aquest cas, és de 50.000 dòlars: 150.000 $ = 0.33, o 33%.

El mètode fora de butxaca

Els inversors immobiliaris prefereixen el mètode fora de butxaca a causa dels resultats de ROI més elevats. Utilitzant els números de l'exemple anterior, suposem que la mateixa propietat es va comprar pel mateix preu, però aquesta vegada la compra es va finançar amb un préstec i un pagament inicial de 20.000 dòlars. Per tant, la despesa fora de butxaca és només de 20.000 dòlars, més 50.000 dòlars per a reparacions i rehabilitació, amb una despesa total de 70.000 dòlars fora de butxaca. Amb el valor de la propietat a 200.000 dòlars, la posició del patrimoni net és de 130.000 dòlars.

El ROI, en aquest cas, és de 130.000 dòlars: 200.000 $ = 0, 65, o 65%. Aquest és gairebé el doble del ROI del primer exemple. La diferència, per descomptat, és atribuïble al préstec: el palanquejament com a mitjà per augmentar el ROI.

El ROI no iguala beneficis

Per descomptat, abans que qualsevol dels ROI citats anteriorment es pugui realitzar en beneficis reals en efectiu, les propietats s’han de vendre. Sovint, una propietat no es ven al seu valor de mercat. Amb freqüència, una operació immobiliària es consumirà per sota del preu demanat inicial, reduint el càlcul del ROI final per a aquesta propietat. A més, hi ha despeses relacionades amb la venda d’una propietat immobiliària: fons destinats a reparacions, pintura o paisatgisme. També s’han d’afegir els costos de publicitat de la propietat, juntament amb els costos de taxació i la comissió a l’agent o agent immobiliari.

Tant les despeses de publicitat com de comissió es poden negociar amb el prestador del servei. Els promotors immobiliaris, amb més d’una propietat per anunciar i vendre, es troben en una posició millor per negociar tarifes favorables amb mitjans de comunicació i corredors. El ROI en vendes múltiples, però, amb diferents costos per publicitat, comissió, finançament i construcció, presenten problemes de comptabilitat complexos que millor gestionen els professionals.

Flux de caixa de la propietat

Un inversor pot tenir 30.000 dòlars en capital en una propietat de lloguer comercial per la qual va pagar 10.000 dòlars per un ROI del 300%. La propietat també produeix 500 dòlars al mes en lloguers, per un total de 6.000 dòlars anuals. Es tracta d’un ROI del 60% del cash flow de la propietat : 6.000 dòlars dividits en el cost d’inversió de 10.000 dòlars.

La línia de fons

Calcular el ROI sobre béns immobles pot ser senzill o complex, depenent de totes les variables esmentades anteriorment. En una economia robusta, la inversió en immobles, tant residencials com comercials, ha resultat ser molt rendible. Fins i tot en una economia recessional, quan els preus baixen i els diners en efectiu són escassos, hi ha moltes ofertes immobiliàries disponibles per als inversors amb diners per invertir. Quan l’economia es recuperi, tal i com ho fa sempre, molts inversors obtindran un bonic benefici.

No obstant això, a efectes de l’impost sobre la renda o la plusvàlua, es demana als propietaris de béns immobles que rebin assessorament fiscal professional d’una font fiable abans de presentar-los.