El combustible que va alimentar el subproducte subprime

Desenes de prestamistes hipotecaris declaren fallida en qüestió de setmanes. El mercat està ple d’inquietuds d’una important crisi global de crèdits, que podria afectar totes les classes de prestataris. Els bancs centrals utilitzen clàusules d’emergència per injectar liquiditat als mercats financers espantats. Els mercats immobiliaris cauen després d’anys de màxims rècord. Les taxes d'execució hipotecària es duplicen interanualment durant la darrera meitat del 2006 i el 2007.

Els informes semblen intimidatoris, però què vol dir tot això?

Actualment, ens trobem amb una crisi financera que es centra en el mercat immobiliari nord-americà, on la caiguda del mercat hipotecari subprime està congelada als mercats de crèdit, així com als mercats borsaris nacionals i mundials. Segueix llegint per obtenir més informació sobre com van caure els mercats fins ara i sobre què hi pot haver.

El camí cap a una crisi
Va ser aquest el cas d’un grup o d’una empresa adormida al volant? És aquest el resultat de massa poca supervisió, massa cobdícia o simplement no prou comprensió? Com passa sovint quan els mercats financers malviuen, la resposta és probable "tot l'esmentat anteriorment"

Recordeu que el mercat que avui estem veient és un subproducte del mercat de fa sis anys. Retrocedeix-se fins a finals del 2001, quan el temor als atacs de terror global després de l'11 de setembre va fer retrocedir una economia que lluitava, que tot just començava a sortir de la recessió induïda per la bombolla tecnològica de finals dels anys 90. (Per a informació relacionada, vegeu El bloqueig del mercat més gran i la presa de por i la cobdícia .)

Com a resposta, durant el 2001, la Reserva Federal va començar a retallar els tipus de forma espectacular, i la taxa de fons alimentats va arribar a l'1% el 2003, cosa que en la parla central de la banca central és essencialment nul·la. L’objectiu d’una taxa de fons federal baixa és ampliar l’oferta de diners i incentivar els préstecs, cosa que ha d’afavorir la despesa i la inversió. La idea que la despesa era "patriòtica" es va propagar àmpliament i tothom, des de la Casa Blanca fins a l'associació local de pares i mares, ens va animar a comprar, comprar, comprar.

Va funcionar i l’economia va començar a expandir-se constantment el 2002.

Béns immobles comença a semblar atractiu
A mesura que els tipus d'interès més baixos entraven cap a l'economia, el mercat immobiliari va començar a funcionar de manera autònoma a mesura que el nombre d'habitatges venuts -i els preus que venien- va augmentar dràsticament a partir del 2002. La hipoteca de tipus fix de 30 anys es va situar en els nivells més baixos durant gairebé 40 anys, i la gent va veure una oportunitat única d’accedir a gairebé la font d’equitat més barata disponible. (Per a informació relacionada, consulteu Per què apareixen les bombolles del mercat immobiliari i com afecten les taxes d'interès al mercat de valors ).

Bancs d'inversió i seguretat garantida per actius
Si el mercat de l’habitatge s’hagués tractat només d’una mà digna (per exemple, una amb baixos tipus d’interès i una demanda creixent), qualsevol problema hauria estat reduït. Malauradament, es va poder oferir una mà fantàstica, gràcies a la creació de nous productes financers a Wall Street. Aquests nous productes van acabar estenent-se àmpliament i es van incloure en fons de pensions, fons de cobertura i governs internacionals.

I, com ara estem aprenent, molts d’aquests productes van acabar per valer absolutament res.

Una idea simple condueix a grans problemes
La seguretat avalada per actius (ABS) ha estat des de fa dècades i es basa en un principi d’inversió simple: agafar un munt d’actius amb fluxos d’efectiu previsibles i similars (com la hipoteca d’habitatges d’un individu), agrupar-los en un paquet gestionat. que recopila tots els pagaments individuals (pagaments hipotecaris) i utilitza els diners per pagar als inversors un cupó al paquet gestionat. Això crea una garantia garantida per actius en què la propietat immobiliària subjacent actua com a garantia. (Per obtenir més informació, consulteu l’ assignació d’actius amb ingressos fixos .)

Un altre gran avantatge va ser que les agències de qualificació de crèdits com Moody's i Standard & Poor's posarien el segell d'aprovació "AAA" o "A +" a molts d'aquests títols, la qual cosa indicava la seva relativa seguretat com a inversió. (Per obtenir més informació, llegiu Què és una qualificació creditícia corporativa? )

L’avantatge per a l’inversor és que pot adquirir una cartera diversificada d’actius de renda fixa que arriben com a pagament d’un cupó.

L’associació nacional d’hipoteques del govern (Ginnie Mae) portava anys agrupant i venent hipoteques titulitzades com a ABSs; Les seves qualificacions de "AAA" sempre havien tingut la garantia que havia donat el suport del govern de Ginnie Mae. Els inversors van obtenir un rendiment superior al de Tresoreria i Ginnie Mae va poder utilitzar els fons per oferir noves hipoteques.

Eixamplament dels marges
Gràcies a un mercat immobiliari en esclat, també es va crear un formulari actualitzat de l'ABS, només aquests ABS estaven farcits de préstecs hipotecaris subprime o de préstecs a compradors amb menys crèdit estel·lar. (Per obtenir més informació sobre el subprime, llegiu Sovint el subprime i el préstec del subprime: ajudant-se a la mà o a la baixa? )

Els préstecs subprime, juntament amb els riscos de morositat molt més elevats, es van col·locar en diferents classes de risc o trams, cadascun dels quals va tenir el seu propi pla de reemborsament. Els trams superiors van poder rebre qualificacions "AAA" (fins i tot si contenien préstecs subprime) perquè a aquests trams se'ls va prometre els primers dòlars que van entrar en la seguretat. Els trams més baixos van comportar taxes de cupó més altes per compensar l’increment del risc per morositat. A la part inferior, el tram "patrimoni net" era una inversió altament especulativa, ja que podria esborrar els seus fluxos d'efectiu essencialment si el tipus predeterminat de tota l'ABS es va elevar per sobre d'un nivell baix - entre el 5 i el 7%. . (Per obtenir més informació, llegiu Darrere de les escenes de la vostra hipoteca .)

Tot d’una, fins i tot els prestamistes hipotecaris subprime tenien una via per vendre el seu deute arriscat, cosa que els va permetre comercialitzar aquest deute encara més agressivament. Wall Street estava allà per recollir els seus préstecs subprime, empaquetar-los amb altres préstecs (alguns de qualitat, alguns no) i vendre'ls als inversors. A més, prop del 80% d’aquests títols agrupats van esdevenir màgicament una qualificació d’inversió (qualificada “A” o superior), gràcies a les agències de qualificació, que van obtenir comissions lucratives pel seu treball en la qualificació dels ABS. (Per obtenir més informació, vegeu Què significa el grau d'inversió? )

Com a resultat d'aquesta activitat, es va fer molt rendible produir hipoteques, fins i tot risques. No va passar gaire temps fins i tot que els prestadors hipotecaris passessin per alt requisits bàsics com la prova d’ingressos i el pagament inicial; Es van subscriure hipoteques amb valor del 125% i es van lliurar a futurs propietaris. El lògic és que, a mesura que els preus immobiliaris pugessin tan ràpidament (els preus de la llar mitjana augmentaven fins a un 14% anual al 2005), una hipoteca del 125% LTV estaria per sobre de l’aigua en menys de dos anys.

Apalancament al quadrat
El bucle de reforç començava a girar massa ràpidament, però, amb Wall Street, Main Street i tothom que es beneficiés de la marxa, qui es posaria a frenar?

Els tipus d’interès baixos rècord s’havien combinat amb els estàndards de préstecs que sempre s’abandonen per impulsar els preus de béns immobles a registrar els màxims a la majoria dels Estats Units. Els propietaris existents estaven refinançant en xifres rècord, aprofitant els recursos propis recentment obtinguts amb uns quants centenars de dòlars gastats en una taxació de cases. (Per a lectura relacionada, vegeu Préstecs d'equitat domiciliària: els costos i el préstec per al patrimoni net: què és i com funciona .)

Mentrestant, gràcies a la liquiditat del mercat, els bancs d’inversió i altres grans inversors van poder agafar en préstec cada vegada més (palanqueig augmentat) per crear productes d’inversió addicionals, que van incloure actius subprime baixos.

El deute col·lateralitzat s’uneix al frau
La possibilitat de prendre en préstec més bancs i altres grans inversors per crear obligacions de deute col·lateralitzades (CDO), que fonamentalment recollien els fons propis i "entresòl" (de mitjana a baixa) dels MBS i els tornaven a empaquetar, aquest cop en entresòl. CDO

Utilitzant el mateix esquema de pagament "complicat", la majoria dels CDO entresolats podrien obtenir una qualificació de crèdit "AAA", posant-la en mans de fons de cobertura, fons de pensions, bancs comercials i altres inversors institucionals.

Valors amb garantia hipotecària residencial (RMBS), en què els fluxos d’efectiu provenen del deute residencial, i els CDO van eliminar les línies de comunicació entre el prestatari i el prestador original. De sobte, els grans inversors van controlar la garantia; Com a resultat, es van suprimir les negociacions sobre els pagaments hipotecaris tardans pel model "directament a execució" d'un inversor que volia reduir les seves pèrdues. (Per obtenir més informació, consulteu la secció Desar la vostra llar des d'exclusió .)

Tanmateix, aquests factors no haurien provocat la crisi actual si 1) el mercat immobiliari continués en auge i 2) els propietaris poguessin pagar les seves hipoteques . Tanmateix, com que això no es va produir, aquests factors només van ajudar a alimentar el nombre d'execucions hipotecàries més endavant.

Les tarifes de teaser i l’armador
Amb els prestamistes hipotecaris que exportaven gran part del risc en préstecs subprime a la porta als inversors, van poder oferir estratègies interessants per generar préstecs amb el seu capital alliberat. Si s’utilitzen taxes de teaser (taxes baixes especials que durarien el primer any o dos de la hipoteca) dins d’hipoteques de tipus ajustable (ARM), els prestataris podrien atreure’s a una hipoteca inicialment assequible en la qual els pagaments es dispararien en tres, cinc o set anys. (Per obtenir més informació, llegiu el malson ARMed i perillós i nord-americà o hipoteca? )

A mesura que el mercat immobiliari va assolir els seus màxims el 2005 i el 2006, les taxes de teaser, els ARM i el préstec "només d'interessos" (on no es fan pagaments bàsics durant els primers anys) van ser cada cop més pressionats sobre els propietaris. A mesura que aquests préstecs es feien més habituals, menys prestataris van posar en qüestió els termes i, en canvi, es van atreure a la possibilitat de poder refinançar en pocs anys (amb un benefici enorme, segons va argumentar l'argument), que els va permetre fer els pagaments de captura. necessari. El que els prestataris no van tenir en compte en el mercat immobiliari en expansió, però, va ser que qualsevol disminució del valor intern deixaria al prestatari amb una combinació insostenible d’un pagament en globus i un pagament d’hipoteca molt més elevat.

Un mercat tan proper a casa com el de béns immobles es fa impossible de ignorar quan es dispara sobre tots els cilindres. Durant cinc anys, els preus de l’habitatge en moltes zones s’havien doblat literalment, i gairebé qualsevol que no hagués adquirit una casa o refinançat, es considerés a la cursa per guanyar diners en aquest mercat. Els prestamistes hipotecaris ho sabien i van empènyer cada cop més agressivament. Les cases noves no es van poder construir prou ràpid i les existències dels constructors d'habitatges van augmentar.

El mercat de CDO (garantit principalment amb deute subprime) va augmentar fins a més de 600 milions de dòlars en emissió només el 2006, més de deu vegades la quantitat emesa una dècada abans. Aquests títols, tot i que no són líquids, es van recollir de manera àgil en els mercats secundaris, que feliçment els van aparcar en grans fons institucionals als seus tipus d’interès.

Comencen a aparèixer esquerdes
Tot i això, a mitjan 2006 van començar a aparèixer esquerdes. Les vendes d'habitatges noves es van aturar i els preus mitjans de venda van frenar la seva pujada. Els tipus d'interès, encara que històricament són baixos, van augmentar, i la por de la inflació amenaçava d'augmentar-los. Ja s’havien fet totes les hipoteques i refinançaments fàcils de subscriure i el primer dels tremolosos ARM, escrits de 12 a 24 mesos abans, començava a restablir-se.

Les taxes de morositat van començar a augmentar bruscament. De sobte, la CDO no semblava tan atractiva per als inversors a la recerca de rendiment. Al cap i a la fi, moltes de les CDO havien estat reembalades tantes vegades que era difícil saber quanta exposició de subprime hi havia realment.

La crisi del fàcil crèdit
No va passar gaire temps perquè les notícies de problemes del sector passessin de les discussions sobre els consells de reunió fins a les notícies de captació.

Els percentatges de prestamistes hipotecaris –amb els mercats secundaris més desitjats o els bancs d’inversió per vendre els seus préstecs– es van apartar del que s’havia convertit en una font principal de finançament i es van veure obligats a tancar les operacions. Com a resultat, els CDO van passar de líquids a no comercialitzables.

Davant de tota aquesta incertesa financera, els inversors es van tornar molt més avers als riscos i van mirar de desfer posicions en els MBS potencialment perillosos i qualsevol seguretat de renda fixa que no pagués una prima de risc adequada pel nivell de risc percebut. Els inversors van emetre els seus vots massivament que els riscos de subprime no valien la pena assumir.

En aquest vol cap a la qualitat, les factures del Tresor de tres mesos es van convertir en el nou producte de renda fixa “obligatòria” i els rendiments van caure un impactant impactant de l’1, 5% en qüestió de dies. Fins i tot més notable que la compra d’obligacions patrocinades per part del govern (i les de curt termini), va ser la difusió entre bons corporatius de durada similar i factures en T, que es van ampliar d’uns 35 punts bàsics a més de 120 punts bàsics en menys de una setmana.

Aquests canvis poden semblar mínims o perjudicials per als ulls no tractats, però en els mercats moderns de renda fixa - on el palanquejament és el rei i el crèdit barat només és el desglaç actual -, aquesta magnitud pot fer mal. Això va ser il·lustrat pel col·lapse de diversos fons de cobertura. (Si voleu més informació sobre aquests esfondraments, llegiu Fallacs perduts del fons Amaranth Gamble i Massive Hedge .)

Molts fons institucionals es van veure enfrontats amb trucades de marge i garantia dels bancs nerviosos, que els van obligar a vendre altres actius, com accions i bons, per obtenir efectius. L’augment de la pressió de venda es va fer amb els mercats borsaris, ja que les mitjanes majors d’equitat a tot el món es van veure afectades amb fortes caigudes en qüestió de setmanes, cosa que va frenar efectivament el fort mercat que havia assolit la mitjana industrial de Dow Jones a les màximes històriques de tots els temps al juliol del 2007 .

Per ajudar a frenar l'impacte de la crisi, els bancs centrals dels Estats Units, el Japó i Europa, mitjançant injeccions en efectiu de diversos centenars de milers de milions de dòlars, van ajudar els bancs amb els seus problemes de liquiditat i van ajudar a estabilitzar els mercats financers. La Reserva Federal també va reduir el tipus de finestra de descompte, cosa que va fer més barat per a les entitats financeres prestar fons de la Fed, afegir liquiditat a les seves operacions i ajudar als actius que lluiten. (Per obtenir més informació, llegiu Coneix els principals bancs centrals .)

La liquiditat afegida va contribuir a estabilitzar el mercat fins a cert punt, però l’impacte total d’aquests esdeveniments encara no és clar.

Conclusió
No hi ha res inherentment dolent o dolent sobre l’obligació de deute col·lateralitzada o qualsevol dels seus parents financers. És una manera natural i intel·ligent de diversificar el risc i obrir els mercats de capital. Com qualsevol altra cosa: la bombolla de puntcom, el col·lapse de la Gestió de Capital a llarg termini i la hiperinflació de principis dels anys vuitanta, si una estratègia o un instrument es fa un mal ús o es cou massa, caldrà que hi hagi una bona sacsejada. Anomenem-la una extensió natural del capitalisme, on la cobdícia pot inspirar la innovació, però si no es marca, les forces del mercat principals han de tornar l'equilibri al sistema.

Que segueix?
Aleshores, cap a on anem? La resposta a aquesta pregunta se centrarà en esbrinar fins a quin punt l’impacte serà àmplia, tant als Estats Units com a tot el món. La millor situació per a totes les parts implicades segueix essent una de les que l’economia nord-americana fa bé, l’atur es manté baix, els ingressos personals mantenen el ritme de la inflació i els preus immobiliaris troben un fons. Només quan passi l’última part podrem valorar l’impacte total de la fusió del subprime.

La supervisió reguladora és més dura després d'aquest fiasco, mantenint probablement les restriccions de préstecs i les obligacions de bonificacions molt conservadores durant els pròxims anys. Qualsevol lliçó apresa, Wall Street continuarà buscant noves maneres de posar en risc els preus i els paquets, i continua sent el deure de l’inversor veure el futur a través dels valuosos filtres del passat.

Per obtenir una parada única sobre hipoteques subprime i desallotjament de subprime, consulteu la funció hipotecària subprime .