Com evitar superar la vostra hipoteca inversa
Tot i que de vegades s’anuncien hipoteques inverses que proporcionen una font d’ingressos segura per a la resta de la vostra vida –i poden, en les condicions adequades–, quedar-se amb els ingressos més aviat del que esperaves és un dels principals riscos de treure aquest tipus de préstec. Una hipoteca inversa és un tipus de préstec en què els propietaris que tenen un patrimoni considerable acumulat a la seva residència poden utilitzar aquest valor per a demanar prestats.
Hi ha sis maneres diferents de rebre ingressos hipotecaris inversos, i la que escolliu afectarà la rapidesa i la facilitat que podeu fer servir la vostra capacitat de préstec davant de casa vostra.
- Pagament hipotecari invers de tipus fix a tipus fix
- Línia inversa de crèdit hipotecari
- Hipoteca inversa a termini
- La hipoteca inversa a termini modificada
- Hipoteca inversa per tenència
- La hipoteca inversa per tenència modificada
Els sis plans de pagament representen diferents nivells de risc per als prestataris. A continuació, es dóna una ullada a les diverses circumstàncies en què podríeu quedar sense ingressos hipotecaris inversos massa aviat, i com evitar aquest escenari.
(Per a més informació, vegeu la Guia completa sobre hipoteca inversa i com triar un pla de pagament hipotecari invers .)
# 1. Suma forfetària de tipus fix
Només un pla de pagament d’hipoteca inversa, l’import únic de desemborsament, té un tipus d’interès fix. Prendre una quantitat fixa amb un tipus d’interès fix és normalment una forma de tenir un préstec baix. En essència, sabràs exactament quant hauràs de pagar. Tanmateix, amb una hipoteca inversa, aquesta estructura de préstec té riscos únics.
Els propietaris solen treure hipoteques inverses quan el patrimoni net és el seu únic actiu i no tenen altres opcions per aconseguir els diners que necessiten. Tanmateix, les persones que contracten aquests préstecs però no planifiquen correctament poden gestionar fàcilment una gran quantitat. Un cop utilitzats aquests diners, és possible que no tingueu cap altra font monetària per aprofitar. En un món ideal, l’assessorament obligatori d’hipoteca inversa impediria que els prestataris arriscats optin per aquesta opció, però en el món real això no sempre passa.
L’Oficina de Protecció Financera del Consumidor (CFPB) ha identificat l’opció cada cop més popular com a potencialment arriscada, especialment per als prestataris més joves amb pistes de vida més llargues que no disposen d’altres recursos de jubilació. Aquests jubilats en edat primerenca tenen el risc d’utilitzar el patrimoni inicial a la jubilació.
Una hipoteca inversa fa possible que es mantingui a casa seva per a la vida fins i tot després d’haver exhaurit els ingressos. Tanmateix, sense diners, el prestatari no només tindrà problemes per pagar despeses de vida, sinó que pot acabar en execució hipotecària. Això és perquè continuar pagant l'assegurança i els impostos sobre la propietat, i mantenir l'habitatge en bones reparacions, totes les condicions per poder continuar tenint una hipoteca inversa.
El CFPB ha constatat que els prestataris de tipus fix tenen, de fet, una mora en les seves hipoteques inverses amb més freqüència que els prestataris a tipus ajustable per no haver cobrat aquestes despeses en curs. El fet de treure un import únic també suposa un risc més gran de ser estafat als prestataris hipotecaris, ja que la gran quantitat que han pres prestat és un objectiu atractiu per als lladres o familiars avariciosos.
(Per a més informació, vegeu les interrupcions hipotecàries inverses, compte amb aquestes estafes hipotecàries inverses i els 5 signes que una hipoteca inversa és una mala idea. )
# 2. Línia de crèdit
Les possibilitats de quedar-vos sense diners amb un pla de pagament de línia de crèdit, ja sigui usat sol o en combinació amb un pla de durada o de contractació, tal com es descriu a les seccions següents, depèn de com utilitzeu el pla. A diferència d'una línia de crèdit regular per a la propietat domiciliària (HELOC), una línia inversa de crèdit hipotecària és irrevocable. El terme irrevocable significa que no es pot cancel·lar ni reduir a causa de canvis en les seves finances o el valor de casa.
Aquest estat irrevocable significa que no estàs en perill de perdre l’accés als diners. A més, la vostra línia de crèdit disponible només disminueix a mesura que s’apliqui, i només pagueu els primes d’interessos i d’assegurança hipotecària sobre els diners que presteu. És més, amb una línia de crèdit s’accedeix a fons addicionals amb el pas del temps perquè la porció no utilitzada creix cada any tant si augmenta o no el valor de casa vostra. La part no utilitzada de la vostra línia de crèdit hipotecari inversa creix al mateix tipus d’interès que pagueu pels diners que heu prestat.
Generalment podeu accedir fins a un 60% del vostre límit principal disponible en el primer any que tingueu la vostra línia de crèdit. En el segon any i, després, podeu aprofitar el 40% restant, més el que no vau utilitzar en el primer any. Per descomptat, si utilitzeu tota la línia de crèdit disponible a principis, us quedaran poc o res a utilitzar en els pròxims anys a no ser que hàgiu de retornar una part o la totalitat del que heu manllevat, fet que augmentarà el vostre límit principal.
Sí, podeu fer pagaments amb una hipoteca inversa per reduir el saldo del vostre préstec durant tota la vida i no hi ha cap penalització de prepagament per fer-ho. El vostre prestador ha d’aplicar qualsevol reemborsament parcial primer als interessos que degueu, després a les comissions de préstec i, per últim, al principal.
# 3. Hipoteca inversa a termini
Dels cinc plans de pagament amb tipus d’interès regulables, els plans a termini i a termini modificats també us posen en risc de superar els ingressos hipotecaris inversos. Els plans de pagament a termini proporcionen pagaments mensuals iguals amb una data de parada predeterminada.
Amb un pla de pagament a termini, arribeu al límit principal del vostre préstec (el màxim que podeu prendre en préstec) al final del termini. Passat aquest punt, no podreu rebre ingressos addicionals de la vostra hipoteca inversa. Tanmateix, podreu allotjar-vos a la llar, amb les advertències esmentades anteriorment (pagant impostos i manteniment continuats) a la secció de quantia única.
# 4. Hipoteca inversa a termini modificada
Els plans de termini modificats us proporcionen un pagament fix mensual per un nombre de mesos predeterminat, a més d’accedir a una línia de crèdit. El pagament mensual serà menor que si trieu un pla de durada i la línia de crèdit serà menor que si trieu una línia recta de crèdits.
Amb un pla de termini modificat, només rebràs pagaments mensuals durant un període predeterminat, però la línia de crèdit romandrà disponible fins que l’hagis esgotat. Podeu evitar quedar-vos sense diners amb aquest pla si feu servir la vostra línia de crèdit amb cura. També podeu esgotar diners ràpidament si esgoteu la línia de crèdit abans d’hora.
Una opció més segura és confiar principalment en els pagaments a termini fins que finalitzi el termini, deixant que la vostra línia de crèdit augmenti i només després confiar en aquesta línia de crèdit. Si no utilitzeu mai la línia de crèdit, és possible que tingueu prou patrimoni per donar-vos una futura flexibilitat per vendre la vostra llar, pagar el préstec i traslladar-vos.
# 5. Hipoteca inversa en tenència
Els plans amb menys risc de quedar-se sense diners són la tinença o un pla de pagaments modificats per la tinença modificada, sempre que el prestatari segueixi l’assegurança del propietari, els impostos sobre la propietat i les reparacions d’habitatges. El fet de no fer cap d'aquestes coses significa que el préstec es fa exigible i es deu.
Els plans de pagament tenencial tenen un tipus d’interès regulable i proporcionen pagaments mensuals iguals per a la vida, sempre que almenys un prestatari visqui a la llar com a residència principal.
# 6. Hipoteca inversa en tenència modificada
La tinença modificada ofereix tant pagaments mensuals fixos per vida com una línia de crèdit. Us proporciona un pagament mensual més reduït que si escolliu un pla de contractació directe i la vostra línia de crèdit serà menor que si escolliu una línia recta de pla de crèdit.
Un cop més, si no utilitzeu mai la línia de crèdit, en tindreu menys, de manera que aquesta opció combinada és una bona opció si voleu ingressos garantits per a la vida amb menys risc d’utilitzar tot el vostre patrimoni net i no poder-vos permetre el desplaçament .
Com evitar els ingressos
Esperar el temps que pugui per obtenir una hipoteca inversa és una manera de limitar les possibilitats de superar els ingressos. El CFPB adverteix que els jubilats més joves amb esperances de vida més llargues tenen una possibilitat més gran d’utilitzar tot el patrimoni net amb una hipoteca inversa. Això no és un problema si són capaços d’envellir al seu lloc —sisten a casa seva per a tota la vida—, però és un problema si volen o necessiten traslladar-se més endavant.
Després de vendre la casa i pagar el que deuen amb la hipoteca inversa, és possible que els jubilats en edat primerenca no tinguin prou diners per traslladar-se ni pagar les despeses mèdiques i de vida en curs.
Els futurs augments dels tipus d’interès podrien disminuir quant es pot prendre prestat encara que siguis més gran. Jack M. Guttentag, professor emèrit de finances de la Wharton School de la Universitat de Pensilvania, va estudiar el tema. Va comprovar que un jove de 62 anys que esperava fins als 72 anys per obtenir una hipoteca inversa i que va triar la línia de pla de pagament de crèdit podria augmentar la seva línia de crèdit un 17% en esperar aquells deu anys si els tipus d’interès es mantenien igual. Si el tipus d’interès es duplica, però, aquest mateix prestatari tindria accés a una línia més petita del 69%. Per tant, pot tenir sentit treure una línia de crèdit hipotecari inversa el més aviat possible, després deixar la línia sense tocar el màxim de temps possible per maximitzar el seu potencial de creixement.
Canvi del vostre pla actual
Si ja heu contractat una hipoteca inversa i creieu que podria estar en risc de quedar-vos sense ingressos, parleu amb el vostre prestador sobre com canviar el vostre pla de pagament. Sempre que no hagueu seguit la ruta de tipus fix, única i única, podeu canviar el vostre pla de pagaments, sempre que podreu romandre dins del límit principal del vostre préstec. La gran pregunta és si ja heu arribat o sou prop del límit principal. El canvi del pla de pagament és molt més senzill que el refinançament i només requereix una quota administrativa de 20 dòlars.
El dilema del cònjuge no prestat
Independentment del pla de pagament que trieu, si teniu un cònjuge més jove i que no presta, aquest o ella corre el risc de superar els ingressos hipotecaris inversos si moriu primer. Les lleis que es van fer efectives el 2015 protegeixen els cònjuges no prestataris qualificats d’haver de mudar-se si el seu cònjuge prestatari els impedeix. Tanmateix, els cònjugues no prestataris no poden rebre cap pagament addicional després de morir el prestatari. Aquesta regla facilita que els cònjuges supervivents que no tinguin préstecs puguin superar eficaçment els ingressos hipotecaris inversos.
És possible que el cònjuge supervivent pugui vendre la casa i pagar la hipoteca inversa. Tanmateix, depenent de la quantitat que val la casa i de com és alt el saldo del préstec, és possible que la venda no deixi el cònjuge supervivent amb prou ous niu per viure. Si el cònjuge supervivent té ingressos suficients per acollir-se a una hipoteca regular i anticipada, pot ser possible refinançar-se de la hipoteca inversa.
Si el saldo hipotecari invers és superior al que val la casa, la millor opció és que el cònjuge supervivent continuï vivint a la casa; vendre o deixar que el prestamista es posi en marxa deixarà al supervivent sense lloc on viure i no tindrà efectiu de la casa. .
(Vegeu també, hipoteca inversa: la vostra vídua podria perdre la casa?)
La línia de fons
Malgrat el que alguns anuncis hipotecaris inversos fan creure a la gent gran, hi ha moltes maneres de superar els ingressos de la hipoteca inversa. Abans que vostè o un ésser estimat tingui aquest tipus de préstec, és important comprendre les circumstàncies en què una hipoteca inversa pot no proporcionar seguretat financera per a la vida. Feu servir aquest coneixement per agafar aquest tipus de préstec i quin pla té més sentit i proporciona la millor seguretat.
(Consulteu també, comparant les hipoteques inverses davant les hipoteques anticipades, 5 millors alternatives a una hipoteca inversa i regles per obtenir una hipoteca inversa FHA.)