Habitatges de lloguer a propietat: com funciona el procés

Si sou com la majoria dels compradors d’habitatges, necessitareu una hipoteca per finançar la compra d’una casa nova. Per poder obtenir la qualificació, heu de tenir una bona puntuació de crèdit i efectiu per obtenir un pagament inicial. Sense aquests, la ruta tradicional cap a la propietat no pot ser una opció.

Tanmateix, hi ha una alternativa: un contracte de lloguer a propi, en el qual es lloga una casa durant un temps determinat, amb l’opció de comprar-la abans que s’acabi el contracte d’arrendament. Els contractes de lloguer a propietat consten de dues parts: un contracte d’arrendament estàndard i una opció de compra. A continuació, detallem què hem de vigilar i com funciona el procés de lloguer a propi. És més complicat que llogar, i heu de prendre precaucions addicionals per protegir els vostres interessos. Si ho feu, us ajudarà a saber si l’oferta és una bona opció si voleu comprar una casa.

Compres per emportar

• Un contracte de lloguer a compte és un acord pel qual es compromet a llogar una propietat durant un període de temps determinat, amb l’opció de comprar-la abans que s’acabi l’arrendament.
• Els contractes de lloguer a propietat inclouen un contracte d’arrendament estàndard i també una opció per comprar la propietat més endavant.
• Entengueu que els contractes d’opció d’arrendament us ofereixen el dret de comprar l’habitatge quan caduca l’arrendament, mentre que els contractes de compra-arrendament requereixen que la compreu.
• Vostè paga el lloguer durant tot el contracte d’arrendament i, en alguns casos, s’aplica un percentatge del pagament al preu de compra.
• Amb alguns contractes de lloguer a propietat, haureu de mantenir la propietat i pagar les reparacions.

Habitatges de lloguer: com funciona el procés

Costos anticipats no reemborsables

En un contracte de lloguer a compte, vostè (com a comprador) paga al venedor una tarifa inicial única, generalment no reemborsable, anomenada comissió d’opció, diners d’opció o contraprestació d’opció. Aquesta tarifa és el que us ofereix l'opció de comprar la casa en alguna data futura. La tarifa de l’opció sovint és negociable, ja que no hi ha tarifa estàndard. Tot i així, la taxa sol oscil·lar entre el 2, 5% i el 7% del preu de compra.

Opció d'arrendament i compra-arrendament

És important tenir en compte que hi ha diferents tipus de contractes de lloguer a propietat, amb alguns més favorables al consum i flexibles que altres. Els contractes d’arrendament per opcions li donen el dret, però no l’obligació, de comprar l’habitatge quan venci el contracte d’arrendament. Si decidiu no comprar l’immoble al final del contracte d’arrendament, l’opció simplement caduca, i podeu marxar sense cap obligació de continuar pagant lloguer ni comprar.

Compte amb contractes de compravenda. Amb aquests, podríeu estar obligat legalment a comprar l’habitatge al final de l’arrendament, tant si us podeu permetre com si no. Per tenir l'opció de comprar sense obligació, ha de ser un contracte d'arrendament. Com que l’advocada pot ser un desafiament desconcertant, sempre és convenient revisar el contracte amb un advocat qualificat de propietat immobiliària abans de signar res, de manera que coneixeu els vostres drets i exactament què esteu fent.

Acordant el preu de compra

Els acords de lloguer a propietat han d’especificar quan i com es determina el preu de compra de l’habitatge. En alguns casos, tu i el venedor acordarem un preu de compra quan es signi el contracte, sovint a un preu superior al valor de mercat actual. En altres situacions, el preu es determina quan finalitzi el contracte d’arrendament, en funció del valor actual de mercat de la propietat. Molts compradors prefereixen “bloquejar” el preu de compra, sobretot en mercats on els preus de la llar estan en tendència.

Sol·licitud de lloguer al principal

Vostè pagarà el lloguer durant el termini d’arrendament. La pregunta és si una part de cada pagament s’aplica al preu de compra eventual. A tall d’exemple, si pagueu 1.200 dòlars en lloguer cada mes durant tres anys i un 25% d’això s’acredita per a la compra, guanyareu un crèdit de lloguer de 10.800 dòlars (1.200 x 0.25 = 300 $; 300 x 36 mesos = 10.800 $). Normalment, la renda és lleugerament superior a la taxa de sortida de la zona per compensar el crèdit de lloguer que rep. Però assegureu-vos de saber el que esteu pagant per pagar aquesta prima.

En alguns contractes, la totalitat o part de l’opció que heu de pagar es pot aplicar al preu de compra eventual al tancament.

Manteniment de la llar a casa

Segons els termes del contracte, pot ser que sigui responsable del manteniment de la propietat i del pagament de les reparacions. Normalment, aquesta és la responsabilitat del propietari, de manera que llegeix atentament la lletra petita del contracte. Com que els venedors són els últims responsables de les taxes, els impostos i les assegurances de l’associació de propietaris d’habitatges (no deixa de ser la seva casa, al cap i a la fi), normalment solen cobrir aquests costos. De qualsevol forma, necessitaràs una pòlissa d’assegurança d’un arrendatari per cobrir les pèrdues a la propietat personal i proporcionar cobertura de responsabilitat civil si algú està ferit a la llar o si lesions a algú accidentalment.

Assegureu-vos que els requisits de manteniment i reparació estan clarament indicats al contracte (demaneu que el vostre advocat expliqui les vostres responsabilitats). Mantenir la propietat, com per exemple, tallar la gespa, rajar les fulles i netejar els canalons, etc., és molt diferent de substituir un sostre danyat o posar l’elèctric a correus. Tant si es fa responsable de tot com si només sega la gespa, inspeccioni la casa, demani una taxació i assegureu-vos que els impostos de la propietat estiguin actualitzats abans de signar res.

Comprant la propietat

El que passa quan finalitzi el contracte depèn en part del tipus d’acord que vau signar. Si teniu un contracte d'arrendament i voleu comprar la propietat, probablement haureu d'obtenir una hipoteca (o un altre finançament) per tal de pagar al venedor íntegrament.

Per contra, si decidiu no comprar la casa o si no podeu assegurar el finançament al final del termini d’arrendament, l’opció caduca i us traslladareu de la casa, de la mateixa manera que si llogueu qualsevol altra propietat. Probablement perdreu els diners pagats fins aquest punt, inclosos els diners de l’opció i qualsevol crèdit de lloguer aconseguit, però no tindreu cap obligació de continuar llogant o de comprar l’habitatge.

Si teniu un contracte de compravenda, podreu estar obligat legalment a comprar la propietat quan finalitzi el contracte d’arrendament. Pot ser problemàtic per moltes raons, sobretot si no podeu assegurar una hipoteca. Els contractes de lloguer opcional gairebé sempre són preferibles als contractes de compra-arrendament perquè ofereixen més flexibilitat i no arrisqueu a demandar-vos si no voleu o no podreu comprar la casa quan finalitzi el contracte d’arrendament.

Trateu el procés de la mateixa manera que ho haguéssiu de comprar perfectament una casa: feu la vostra diligència deguda, investigueu la zona, compareu els preus amb altres cases properes, investigueu el contracte i busqueu la història del venedor.

El candidat ideal de lloguer a casa

Un contracte de lloguer a compte pot ser una excel·lent opció si sou un propietari aspirant, però no esteu prou a punt, financerament. Aquests acords us ofereixen l'oportunitat d'obtenir les vostres finances en ordre, millorar la vostra puntuació de crèdit i estalviar diners per un pagament inicial mentre "tanqueu" la casa que voleu tenir. Si l’opció diners i / o un percentatge de la renda van cap al preu de compra, que solen fer, també obtindreu fons patrimonials.

Si bé els acords de lloguer a propietat tradicionalment s’han orientat a persones que no poden acollir-se a préstecs conformes, hi ha un segon grup de candidats que han estat molt perjudicats per la indústria del lloguer a la pròpia: persones que no poden obtenir hipoteques a Mercats de préstecs cars i no conformes "En els mercats immobiliaris urbans de gran cost, on els préstecs normals (no conformes) són la norma, hi ha una gran demanda d'una millor solució per a persones econòmicament viables i dignes de crèdit que encara no poden obtenir o no volen una hipoteca. ", Afirma Marjorie Scholtz, fundadora i consellera delegada de Verbhouse, una start-up amb seu a San Francisco que redefineix el mercat de lloguer a propi.

"A mesura que augmenten els preus dels habitatges i cada vegada més ciutats tenen un preu fora dels límits dels préstecs que s'aconsegueixen i s'empenyen en préstecs exclusius, el problema passa dels consumidors a la indústria de les finances domèstiques", afirma Scholtz. Amb estrictes directrius de subscripció automàtica i requisits de 20% a 40% de baixa, fins i tot les persones amb capacitat financera poden tenir problemes per obtenir finançament en aquests mercats.

"Tot allò que és inusual, per exemple, en ingressos, permet que els guanyadors de bon ingrés es posin en un estat" més antic, perquè els subscriptors no els poden encastar perfectament en una caixa ", afirma Scholtz. S'inclouen persones que tenen ingressos no tradicionals, treballadors autònoms o contractistes o que tenen un crèdit nord-americà no establert (per exemple, nacionals estrangers); i aquells que simplement tenen un enorme cobrament del 20% al 40% dels bancs de cobrament requereixen préstecs no conformes.

Els mercats d’alt cost no són el lloc evident que trobareu propietats de lloguer a propietat, cosa que fa que Verbhouse sigui inusual. Però tots els possibles compradors d'habitatges de lloguer a propietat es podrien beneficiar d'intentar escriure les seves característiques centrades en el consumidor en contractes de lloguer a propi: La tarifa de l'opció i una part de cada pagament de lloguer compren el preu de compra dòlar per dòlar, el preu de la renda i la compra es manté bloquejat fins a cinc anys i els participants poden crear recursos propis i capturar l’agraïment del mercat, fins i tot si decideixen no comprar. Segons Scholtz, els participants poden “treure diners” al valor raonable del mercat: Verbhouse ven la casa i el participant manté l’apreciació del mercat més el patrimoni que hagin acumulat mitjançant pagaments de compravenda.

Abans de signar el contracte

Tot i que llogareu abans de comprar, és una bona idea exercir la mateixa diligència deguda com si estiguéssiu comprant l'habitatge de forma directa. Si teniu en compte una propietat de lloguer a propietat, no deixeu de:

• Trieu els termes adequats. Escriviu un acord d’opció d’arrendament en lloc d’un contracte d’arrendament-compra.
• Aconseguir ajuda. Contracteu un advocat qualificat de béns immobles per explicar-vos el contracte i ajudar-vos a comprendre els vostres drets i obligacions. És possible que vulgueu negociar alguns punts abans de signar o evitar l’acord si no us és prou favorable.
• Investiga el contracte. Assegureu-vos d’entendre:
• els terminis (què es deu quan)
• la tarifa i els pagaments de lloguer i l'opció de cadascun d'ells s'aplica al preu de compra
• com es determina el preu de compra
• com exercir la vostra opció de compra (per exemple, el venedor pot requerir-li que notifiqui per escrit una notificació prèvia per escrit de la seva intenció de comprar)
• si s’admeten animals de companyia
• qui és responsable del manteniment, de les quotes de l’associació de propietaris, dels impostos sobre la propietat i similars.
• Investiga la llar. Ordeneu una taxació independent, obteniu una inspecció de propietat, assegureu-vos que els impostos de propietat estiguin actualitzats i assegureu-vos que no hi ha cap propietat de propietat.
• Investiga el venedor. Consulteu l’informe de crèdit del venedor per cercar signes de problemes financers i obteniu un informe sobre el títol per comprovar quant de temps té el propietari a la propietat: més temps n’és propietat i més capital, millor.
• Doble comprovació. En quines condicions perdríeu l’opció de comprar l’immoble? En virtut d’alguns contractes, es perd aquest dret si arriba amb un sol pagament de lloguer o si no notifiques al venedor per escrit la seva intenció de comprar.

La línia de fons

Un contracte de lloguer a propietat permet als compradors d'habitatges traslladar-se immediatament a una casa, amb diversos anys que han de treballar per millorar les puntuacions de crèdit i / o estalviar per a un pagament inicial abans d'intentar obtenir una hipoteca. Per descomptat, s’han de complir determinats termes i condicions d’acord amb el contracte de lloguer a propi. Tot i que un agent immobiliari assisteix al procés, és imprescindible consultar un advocat immobiliari qualificat que pugui aclarir el contracte i els seus drets abans de signar res.