Dret d'execució hipotecària
El dret d'exclusió descriu la capacitat d'un prestador per prendre possessió d'una propietat mitjançant un procés legal anomenat execució hipotecària. Els prestadors poden invocar el seu dret a l’exclusió quan el propietari per defecte paga la seva hipoteca. Els termes de la hipoteca exposaran les condicions en què el prestador té dret a excloure. Les lleis estatals i nacionals regulen també el dret d'exclusió.
L'exclusió es produeix perquè quan una persona obté una hipoteca per comprar una casa, la casa mateixa serveix com a garantia per al préstec. Com que l'habitatge actua com a garantia, el propietari de l'habitatge accepta que perdran la propietat de la casa en cas que es produeixin per defecte dels seus pagaments. Quan la propietat està en suspens, el prestador vendrà generalment la propietat per recuperar els diners perduts en el préstec.
Les associacions de propietaris d’habitatges també tenen un dret d’exclusió, que poden exercir si un propietari no paga les taxes d’associació de propietaris d’habitatges o avaluacions especials.
L'execució hipotecària requereix diferents quantitats de temps, depenent dels termes de la hipoteca, de la motivació del prestador per excloure i de les lleis i regulacions locals. En molts casos, els prestamistes inicien el procés d'execució hipotecària entre tres i sis mesos després que el prestatari falti per primer cop un pagament.
DERRACIÓ D'exclusió
El dret d'exclusió no dóna als prestadors el dret de prendre possessió d'una casa sense previ avís. Els prestadors han de complir procediments específics per tal que una execució hipotecària sigui legal. En primer lloc, han de proporcionar un avís per defecte al prestatari, advertint-los que el seu préstec està per defecte dels pagaments perduts.
El propietari de l'habitatge té, en general, un temps especificat per beneficiar els pagaments perduts i evitar l'exclusió. És probable que també hagin de pagar comissions de pagament amb retard, a més de qualsevol saldo pendent. També poden utilitzar aquest temps per lluitar contra l'exclusió si creuen que el prestador no té dret a excloure la propietat.
Hi ha dos tipus diferents d'execució hipotecària, execució hipotecària judicial i execució no judicial. L'exclusió judicial requereix presentar una demanda als tribunals. No totes les regions permeten tots dos tipus d'exclusió, de manera que les lleis locals poden dictar quin tipus utilitza un prestador.
Una vegada que un habitatge hagi estat abandonat, el prestador anunciarà probablement la venda d'una propietat hipotecària. Aquestes vendes solen posar la casa a la subhasta al millor ofertant. En cas que el propietari encara visqui a la propietat, és probable que siguin desnonats mitjançant una demanda il·legal de detingut.
Lluita contra l'exclusió i el dret de redempció
El dret de bescanvi permet als propietaris en propietat hipotecària pagar una quantitat determinada de diners per “bescanviar” la seva hipoteca, permetent-los mantenir la seva llar. El dret equitatiu de redempció permet als propietaris bescanviar les seves hipoteques pagant tot el saldo de la hipoteca abans d’una venda d’execució hipotecària. Això es pot fer mitjançant el refinançament si aconsegueixen obtenir un nou préstec. Tanmateix, probablement serà difícil obtenir un nou préstec si ja tenen un habitatge en execució hipotecària.
Alguns estats tenen un dret legal de rescat, que permet als propietaris bescanviar les seves hipoteques després de la venda d'exclusió pagant el preu de venda d'exclusió de l'habitatge per a qui ho hagi comprat en la venda d'exclusió. També han de pagar interessos i altres taxes, però si poden fer-ho, poden mantenir la possessió de la seva llar.
Els prestataris també poden ser capaços de lluitar legalment contra una execució hipotecària si el seu prestador no té la condició legal de l'execució. Si un prestamista ha titulitzat la hipoteca, pot tenir dificultats per demostrar-se. En aquest cas, és possible que un jutge pogués desestimar l'execució hipotecària.