Utilitzant els vostres estalvis en un pagament anticipat

Quan el mercat de l’habitatge va començar a caure el 2007, semblava que s’havien acabat els dies de les hipoteques amb baix pagament. Però sorprenentment, pocs anys després, fins i tot els consumidors amb un crèdit per sota de la mitjana sovint poden comprar una casa amb una quantitat inferior al 20% per endavant.

Fins i tot després de la diapositiva de l’habitatge, els consumidors tenien algunes opcions si mancaven el seu compte d’estalvi. Les hipoteques FHA, que només requereixen un 3, 5% de baixada, van gaudir d'un augment de la popularitat. I, per als que van ser qualificats, els préstecs a domicili de VA van permetre als compradors finançar el preu complet de la seva llar.

Actualment, també s'està fent més fàcil obtenir un préstec convencional amb un pagament inicial. Fannie Mae i Freddie Mac, que adquireixen la majoria de les hipoteques dels prestamistes nord-americans, van anunciar recentment que reduirien el seu pagament mínim del 5% al ​​3%. En fer-ho, van obrir la porta a que els bancs competissin per als compradors d'habitatges atrets en efectiu.

Tot i que encara és possible comprar una casa amb molt poca distància, és una altra qüestió si és una bona idea per als consumidors. Té sentit acumular els vostres estalvis i esperar a comprar a casa fins que pogueu obtenir més diners al tancament? I quina quantitat d’estalvi hauria d’invertir en habitatge? A continuació, es detallen alguns factors.

Pagament inferior: costos més llargs

Potser el primer que cal pensar amb els préstecs amb cobraments baixos és que, a excepció de poques excepcions, us costaran més a llarg termini. Com que finançeu més el preu de l’habitatge, els pagaments d’interessos durant la vida del préstec seran considerablement superiors

Per exemple, si compreu un habitatge de 200.000 dòlars amb un 5% de descompte en lloc del 20%, pagareu uns 35.000 dòlars més d’interès durant un préstec de 30 anys. Evidentment, també pagareu més per cobrir el principal del préstec.

Tenint en compte les taxes d’interès d’avui increïblement baixes, això només pot no dissuadir-vos de comprar una casa abans d’hora. La preocupació més gran és afegir a les vostres despeses les primes d’assegurança hipotecària que normalment haureu de forjar si compreu una casa o condo amb un menys del 20%. L’objectiu d’aquests pagaments és cobrir la pèrdua del prestador en cas d’impagament del vostre préstec.

Hi ha dos tipus bàsics d’assegurança hipotecària. Si contracteu un préstec FHA, els prestadors privats proporcionen els fons per a la compra de la vostra llar i el govern actua com a asseguradora. Si l’habitatge val menys de 625.000 dòlars, la prima anual d’assegurança hipotecària (MIP) és actualment del 0, 80% o del 0, 85%, depenent de la quantitat finançada. També hauràs de pagar una prima inicial, que és de poc més de 3.000 dòlars per un préstec de 180.000 dòlars.

Si obteniu una hipoteca convencional, en canvi pagueu una cosa anomenada assegurança hipotecària privada o PMI. Normalment, costa des del 0, 3% i l’1, 15% anual, tot i que en aquest cas no hi ha cap quota anticipada. (Per a més informació, vegeu: quina diferència hi ha entre l’assegurança d’hipoteca privada (PMI) i la prima d’assegurança hipotecària (MIP)? )

Un compromís de pagament inicial

La perspectiva d’assegurança hipotecària significa que haureu d’esperar fins poder abaixar un 20% total del cost de l’habitatge? No necessàriament.

Per començar, en algunes ciutats més preuades, l’espera no sempre és realista. Si viviu a una part del país on fins i tot cases modèries costen 400.000 dòlars, haureu d’abonar 80.000 dòlars abans d’entrar al mercat. I si resideix en una zona on comprar és menys costós que llogar, potser hi ha un desincentiu addicional per mantenir-se al marge fins que no s’hagi estalviat prou per evitar l’assegurança hipotecària.

Per a alguns, la millor opció pot ser trobar un punt intermedi entre un pagament inicial mínim i el 20% tradicional. Per exemple, si contracteu un préstec FHA i pagueu un 10%, la vostra assegurança hipotecària serà cancel·lada al cap d’11 anys; en cas contrari, continuareu pagant per la totalitat del préstec. Pot refinançar en una data posterior per desfer-se de l’assegurança? Segur. Però no hi ha cap garantia de que els tipus d’interès estiguin a prop o fins a uns mínims històrics quan ho faci.

A més, la prima d'assegurança hipotecària (MIP) disminueix quan realitzeu un pagament inicial més gran. Quan treieu una hipoteca de 15 anys, per exemple, si podeu pagar un 10% per davant, el pagament anual baixa del 0, 70% al 0, 45%.

Si bé els detalls són una mica diferents amb PMI, s’aplica la mateixa lògica. Com més gran sigui el seu pagament inicial, menys haureu de pagar en primes. Un avantatge del PMI, però, és que el podreu cancel·lar un cop aconseguiu un 20% de capital a casa vostra (vegeu Com fer una assegurança hipotecària privada ).

Si el banc guarda la seva hipoteca als seus llibres, és a dir, no la ven a una entitat com Fannie Mae o Freddie Mac, potser no requereixi cap assegurança. Tanmateix, els bancs solen cobrar una tarifa anticipada o una taxa d’interès més alta si opteu per un préstec de baix nivell que ajudi a pal·liar el risc que assumeixen. Fins i tot la meitat d’un punt percentual addicional pot costar-vos diversos milers de dòlars més durant un període de 30 anys. L’efecte general és el mateix: quan s’incentiva més, es pot demanar prestat per menys.

Risc de passar "sota l'aigua"

Un altre dels inconvenients de deixar enrere el mínim quan compra una casa és que teniu menys protecció si el mercat de l’habitatge baixa. Amb només un 3% o un 4% de descompte, podríeu trobar-vos fàcilment degut més al banc del que val la vostra casa. Això és exactament el que va passar a molts propietaris durant el col·lapse habitatge més recent.

Si aneu "sota l'aigua" a casa vostra i perdeu inesperadament la vostra feina, per exemple, ja no teniu l'opció de prestar contra la vostra propietat per pagar despeses o la possibilitat de vendre la casa sense pagar un munt de diners al prestador.

Tot i que no esteu completament protegit, fins i tot si reduïu el 10% o el 15%, oferiu un buffer molt més gran en cas que els preus dels habitatges tinguin un gir en pitjor.

Mantenir un coixí d’estalvi

Estalviar per a una casa és un objectiu important per a la vida. Però, mentre muntes el pagament inicial, assegureu-vos que no us deixeu massa en efectiu. No només és bo tenir un fons d’emergència (idealment sis mesos de costos de vida), també necessitareu fons de recanvi per a les despeses inesperades que comporta amb freqüència la compra d’una casa. Per obtenir més informació, consulteu quanta quantitat d’efectiu hauria de mantenir al banc?

Establiu un pressupost estricte abans de començar la caça de casa, de manera que ja sabeu què us podeu permetre gastar. Feu el possible per acumular les vostres reserves d’efectiu tan aviat com s’aconsegueixin acabar i pintar i substituir catifes i armaris. Recordeu també que la gent diu que és bo viure a casa una mica abans de fer reformes que no són obligatòries abans d’entrar-hi.

La línia de fons

Alguns propietaris d'habitatges poden ser els préstecs amb cobertura baixa? Absolutament. Però calculeu els costos a llarg termini de l’assegurança hipotecària o la taxa d’interès més alta que pagueu per assegurar-vos que val la pena. per obtenir més informació, vegeu Hipoteques: quant podeu afegir? i els 10 millors estafes hipotecaris habituals a evitar .