Què heu de saber sobre la valoració immobiliària

L'estimació del valor dels béns immobles és necessària per a diversos esforços, incloent-hi el finançament, el llistat de vendes, l'anàlisi d'inversions, l'assegurança de béns i la fiscalitat. Però, per a la majoria de les persones, determinar el preu de compra o de compra d’una propietat immobiliària és l’aplicació més útil de la valoració immobiliària. Aquest article proporcionarà una introducció als conceptes bàsics i mètodes de valoració immobiliària, especialment pel que fa a vendes.

Valoració immobiliària: què heu de saber

Conceptes bàsics de valoració

Valor
Tècnicament parlant, el valor d'una propietat es defineix com el valor actual dels beneficis futurs derivats de la propietat de la propietat. A diferència de molts béns de consum que s’utilitzen ràpidament, els beneficis dels béns immobles es realitzen generalment durant un llarg període de temps. Per tant, l'estimació del valor d'una propietat ha de tenir en compte les tendències econòmiques i socials, així com els controls governamentals o les regulacions i les condicions ambientals que poden influir en els quatre elements de valor:

• Demanda: el desig o necessitat de propietat recolzada pels mitjans financers per satisfer el desig
• Utilitat: la capacitat de satisfer els desitjos i necessitats dels futurs propietaris
• Escassetat: el subministrament finit de propietats competidores
• Transferència: la facilitat amb què es transfereixen els drets de propietat

Valor versus cost i preu

El valor no és necessàriament igual al cost o al preu . El cost fa referència a despeses reals (per exemple, per materials o mà d’obra). El preu, en canvi, és la quantitat que algú paga per alguna cosa. Si bé el cost i el preu poden afectar el valor, no determinen el valor. El preu de venda d’una casa pot ser de 150.000 dòlars, però el valor podria ser significativament superior o inferior. Per exemple, si un nou propietari troba un defecte greu a la casa, com ara una fundació defectuosa, el valor de la casa podria ser inferior al preu.

Valor comercial

Una avaluació és una opinió o una estimació sobre el valor d'una propietat determinada a partir d'una data concreta. Les empreses, agències governamentals, particulars, inversors i empreses hipotecàries utilitzen els informes de taxació a l’hora de prendre decisions sobre transaccions immobiliàries. L’objectiu d’una taxació és determinar el valor de mercat d’un immoble: el preu més probable que la propietat aportarà en un mercat obert i competitiu.

El preu de mercat, el preu al qual realment es ven la propietat, no sempre representa el valor de mercat. Per exemple, si un venedor està afectat per amenaça d'execució hipotecària o si es manté una venda privada, la propietat pot vendre per sota del seu valor de mercat.

Mètodes d'avaluació

Una valoració precisa depèn de la recopilació metòdica de dades. Les dades específiques, que inclouen detalls sobre la propietat particular i dades generals, relacionades amb la nació, regió, ciutat i barri on es troba la propietat, es recopilen i analitzen per obtenir un valor. Les avaluacions utilitzen tres enfocaments bàsics per determinar el valor d’una propietat.

Mètode 1: Enfocament de la comparació de vendes

L’enfocament de comparació de vendes s’utilitza habitualment per valorar cases i terres unifamiliars. De vegades anomenat enfocament de dades de mercat, és una estimació del valor derivat comparant una propietat amb propietats venudes recentment amb característiques similars. Aquestes propietats similars es coneixen com a comparables i , per tal de proporcionar una comparació vàlida, cadascuna d'elles ha de:

• Sigui el més semblant possible a la propietat del tema
• S’han venut durant l’últim any en un mercat obert i competitiu
• S'han venut en condicions típiques del mercat

S'han d'utilitzar almenys tres o quatre comparables en el procés d'avaluació. Els factors més importants a tenir en compte a l’hora de seleccionar comparables són la mida, les característiques comparables i, potser sobretot, la ubicació, cosa que pot tenir un efecte enorme sobre el valor de mercat d’una propietat.

Qualitats de Comparables

Com que no hi ha dues propietats exactament iguals, s'ajustaran els preus de venda dels comparables per tenir en compte característiques diferents i altres factors que afectin el valor, entre ells:

• Edat i estat dels edificis
• Data de venda, si es produeixen canvis econòmics entre la data de venda d’un comparable i la data de la valoració
• Termes i condicions de venda, com ara si el venedor d’un immoble estava sota apresso o si una propietat es venia entre parents (a un preu amb descompte)
• Ubicació, ja que propietats similars poden diferir de preu, de barri a barri
• Característiques físiques, incloent la mida del lot, l’enjardinament, el tipus i la qualitat de la construcció, el nombre i el tipus d’habitacions, els metres quadrats d’espai habitable, els pisos de fusta dura, un garatge, les actualitzacions de cuina, una xemeneia, una piscina, un aire central, etc.

L'estimació de valor de mercat de la propietat objecte entrarà dins del rang format pels preus de venda ajustats dels comparables. Com que alguns dels ajustaments realitzats als preus de venda dels comparables seran més subjectius que altres, es considera generalment ponderada aquells comparables que menys ajusten.

Mètode 2: Plantejament de costos

L'enfocament de costos es pot utilitzar per estimar el valor de les propietats millorades per un o més edificis. Aquest mètode inclou estimacions separades de valor per a l'edifici i el terreny, tenint en compte la depreciació. Les estimacions s’afegeixen junts per calcular el valor de tota la propietat millorada. L'enfocament de costos suposa que un comprador raonable no pagaria més per una propietat millorada existent que el preu per comprar un solar comparable i construir un edifici comparable. Aquest plantejament és útil quan la propietat que s’està valorant és un tipus que no es ven amb freqüència i no genera ingressos. En són exemples escoles, esglésies, hospitals i edificis governamentals.

Els costos d’edificació es poden estimar de diverses maneres, incloent el mètode de peus quadrats on el cost per peu quadrat d’un comparable construït recentment es multiplica pel nombre de peus quadrats a l’edifici objecte; el mètode unitari al lloc, on els costos s’estimen basant-se en el cost de construcció per unitat de mesura dels components de l’edifici individual, inclosos els treballs i els materials; i el mètode de sondeig de quantitats, que estima les quantitats de matèries primeres que es necessitaran per substituir l'edifici objecte, juntament amb el preu actual dels materials i els costos d'instal·lació associats.

Depreciació

A efectes d'avaluació, la depreciació es refereix a qualsevol condició que afecti negativament el valor d'una millora dels béns immobles i tingui en compte:

• Deteriorament físic, inclòs el deteriorament curable, com ara la pintura i la substitució del sostre i el deteriorament incurable, com ara problemes estructurals
• Obsolescència funcional, que es refereix a característiques físiques o de disseny que ja no consideren desitjables pels propietaris d’immobles, com ara electrodomèstics obsolets, accessoris amb aspecte de data o cases amb quatre habitacions, però només un bany.
• Obsolescència econòmica, causada per factors externs a la propietat, com ara situar-se a prop d’un aeroport sorollós o una fàbrica contaminant.

Metodologia

• Estimeu el valor de la terra com si estigués vacant i estigués a l’abast per utilitzar-la al màxim i el millor ús, fent servir l’enfocament de comparació de vendes ja que no es pot depreciar la terra.
• Estimeu el cost actual de la construcció dels edificis i les millores del lloc.
• Estima la quantitat d’amortització de les millores derivades de deteriorament, obsolescència funcional o obsolescència econòmica.
• Deduïu la depreciació dels costos estimats de construcció.
• Afegiu el valor estimat del terreny al cost depreciat dels edificis i millores del lloc per determinar el valor total de la propietat.

Mètode 3: Enfocament de capitalització d'ingressos

Molt sovint anomenat plantejament d’ingressos, aquest mètode es basa en la relació entre la taxa de rendibilitat que requereix un inversor i els ingressos nets que produeix una propietat. S'utilitza per estimar el valor de propietats productores d'ingressos com complexos d'apartaments, edificis d'oficines i centres comercials. Les avaluacions mitjançant l'aproximació de la capitalització d'ingressos poden ser força senzilles quan s'espera que la propietat objecte generi ingressos futurs i quan les seves despeses siguin previsibles i constants.

Capitalització directa

Els avaluadors faran els passos següents quan utilitzen l'enfocament de majúscula directa:

• Estimeu els ingressos bruts potencials anuals.
• Tingueu en compte les pèrdues de vacança i cobrament de lloguer per determinar els ingressos bruts efectius.
• Deduïu les despeses d'explotació anuals per calcular els ingressos d'explotació nets anuals.
• Estimeu el preu que pagaria un inversor típic pels ingressos produïts pel tipus i classe particular de propietat. Això s’aconsegueix estimant la taxa de rendibilitat o la taxa de capitalització.
• Apliqueu el tipus de capitalització al benefici net operatiu anual de la propietat per formar una estimació del valor de la propietat.

Multiplicadors d’ingressos bruts

El mètode de multiplicador d’ingressos bruts (GIM) es pot utilitzar per avaluar altres propietats que normalment no s’adquireixen com a propietats d’ingressos, però que es podrien llogar, com ara cases unifamiliars i unifamiliars. El mètode GRM relaciona el preu de venda d’un immoble amb els ingressos previstos per lloguer. (Per a informació relacionada, vegeu "4 maneres de valorar una propietat de lloguer de béns immobles")

Per a les propietats residencials, normalment s’utilitza la renda bruta mensual; per a propietats comercials i industrials, s’utilitzarien els ingressos bruts anuals. El mètode multiplicador d’ingressos bruts es pot calcular de la manera següent:

Preu de venda ÷ Ingressos per lloguer = Ingresso brut multiplicador

Les dades recents de vendes i lloguers d’almenys tres propietats similars es poden utilitzar per establir un GIM precís. Aleshores es pot aplicar la GIM al lloguer estimat del mercat just de la propietat objecte per determinar el seu valor de mercat, que es pot calcular de la manera següent:

Ingressos per lloguer x GIM = valor de mercat estimat

La línia de fons

Una valoració acurada de béns immobles és important per a prestadors hipotecaris, inversors, asseguradors i compradors i venedors de béns immobles. Tot i que les avaluacions són generalment realitzades per professionals qualificats, qualsevol persona que participi en una transacció real pot beneficiar-se de la comprensió bàsica dels diferents mètodes de valoració immobiliària.