Hipoteca de 30 anys enfront de 15 anys: quina diferència hi ha?

Pot ser que hi hagi una varietat hipotecària desconcertant, però per a la majoria dels compradors, a la pràctica, només n’hi ha un. La hipoteca de 30 anys a tipus fix és pràcticament un arquetip americà, el pastís d’instruments financers. És el camí que han fet les generacions d’americans a la propietat inicial de cases.

Segons Freddie Mac el 2017, el 90 per cent dels compradors d'habitatges van triar la hipoteca de tipus fix de 30 anys. Però molts d’aquests compradors podrien haver estat més ben servits si haguessin optat per una hipoteca de tipus fix a 15 anys.

Els préstecs són estructuralment similars; la diferència principal és el termini. Un préstec a curt termini significa un pagament mensual més elevat, cosa que fa que la hipoteca de 15 anys sembli menys assequible. Però a curt termini fa que el préstec sigui més barat en diversos fronts. De fet, durant tota la vida d’un préstec, una hipoteca de 30 anys acabarà costant més del doble que l’opció de 15 anys.

Com afecta el termini de la hipoteca

Una hipoteca és simplement un tipus particular de préstec a termini: un garantit per béns immobles. Per a un préstec a termini, el prestatari paga els interessos calculats anualment en relació amb el saldo pendent del préstec. Tant el tipus d’interès com el pagament mensual són fixos.

Com que el pagament mensual és fix, la part pagarà interessos i la part que pagarà principal canviaran amb el pas del temps. Al principi, com que el saldo del préstec és tan elevat, la major part del pagament és d’interès. Però, a mesura que el saldo es va reduint, la quota d’interès del pagament disminueix i la quota de capital es va incrementant.

Hipoteca 30 anys

Per descomptat, en un préstec de 30 anys, aquest saldo es redueix molt més lentament; efectivament, el prestatari lloga la mateixa quantitat de diners per més del doble de temps. (És més que dues vegades més que dues vegades més llarg, perquè, per a una hipoteca de 30 anys, el saldo principal no disminueix tan ràpidament com per a un préstec de 15 anys.) Com més gran sigui el tipus d’interès, més gran és bretxa entre les dues hipoteques. Quan el tipus d’interès és del 4 per cent, per exemple, el prestatari paga gairebé 2, 2 vegades més interès per prestar la mateixa quantitat de principal més de 30 anys en comparació amb un préstec de 15 anys.

L’avantatge principal d’una hipoteca de 30 anys és el pagament mensual relativament baix. I, fins i tot si no és un problema l’assessibilitat, hi ha altres avantatges:

• El pagament més baix pot permetre que un prestatari pugui comprar més casa del que podrien permetre’s amb un préstec de 15 anys, ja que el mateix pagament mensual permetria al prestatari contractar un préstec més gran durant 30 anys.
• El pagament inferior permet a un prestatari acumular estalvis.
• El pagament inferior allibera fons per a altres objectius.

Hipoteca a 15 anys

Com que els préstecs de 15 anys són menys arriscats per als bancs que els préstecs de 30 anys i perquè els bancs costen menys fer préstecs a curt termini que els préstecs a llarg termini, la hipoteca de 30 anys normalment té una taxa d’interès més elevada. Els consumidors paguen menys amb una hipoteca de 15 anys, des d’un quart d’un percentatge fins a un percentatge complet (o punt) menys i durant les dècades, que poden sumar-se realment.

Les agències recolzades pel govern que avalen la majoria de les hipoteques, com Fannie Mae i Freddie Mac, imposen taxes addicionals, anomenades ajustaments de preus del nivell de préstec, que fan que les hipoteques de 30 anys siguin més cares. Aquests honoraris s’apliquen normalment als prestataris amb puntuacions de crèdit més baixes, pagaments inferiors o ambdues. L’Administració Federal de l’Habitatge també cobra primes d’assegurança hipotecària més elevades als prestataris de 30 anys.

"Alguns dels ajustaments de preus del nivell de préstec existents en 30 anys no existeixen en 15 anys", diu James Morin, vicepresident principal de préstecs al detall de Norcom Mortgage a Avon, CT. Segons Morin, la majoria de la gent registra aquests costos a la seva hipoteca com a part d’una taxa més elevada, en lloc de pagar-los directament.

Imagineu, doncs, un préstec de 300.000 dòlars, disponible al 4 per cent durant 30 anys o al 3, 25 per cent durant 15 anys. L’efecte combinat de l’amortització més ràpida i la taxa d’interès més baixa significa que el préstec dels diners durant només 15 anys costaria 79.441 dòlars, enfront dels 215.609 dòlars de 30 anys, o gairebé dos terços menys.

Per descomptat, hi ha una captura. El preu per estalviar tants diners a llarg termini és un despesa mensual molt més elevada; el pagament del hipotètic préstec de 15 anys és de 2.108 dòlars, 676 dòlars (o aproximadament un 38 per cent) més que el pagament mensual del préstec de 30 anys (1.432 dòlars).

Si un inversor pot pagar el major pagament, és del seu interès anar amb el préstec més curt, sobretot si s’acosta a la jubilació quan dependrà d’un ingrés fix.

Per a alguns experts, el fet de poder pagar el major pagament inclou tenir un fons de dia plujós encobert. Segons Bob Walters, cap d’explotació i president de Quicken Loans, els vostres estalvis líquids haurien d’arribar com a mínim a un any d’ingressos. El que agraden els planificadors financers sobre la hipoteca de 15 anys és que efectivament és un “estalvi forçat” en forma d’equitat en un actiu que normalment aprecia (tot i que, com les accions, els habitatges augmenten i baixen de valor).

Com que els préstecs de 15 anys són menys arriscats per als bancs que els préstecs de 30 anys i perquè els bancs costen menys fer préstecs a curt termini que els préstecs a llarg termini, la hipoteca de 30 anys normalment té una taxa d’interès més elevada.

Altres usos per als diners

Hi ha alguns casos en què un prestatari pot tenir un incentiu per invertir aquests diners en altres llocs, com per exemple en un compte 529 per a la matrícula universitària o en un pla 401 (k) diferit per impost, especialment si l'empresari coincideix amb les contribucions del prestatari. I amb taxes hipotecàries tan baixes, un inversor experimentat i disciplinat podria optar al préstec de 30 anys i situar la diferència entre els pagaments de 15 anys i els de 30 anys en valors de major rendiment.

Utilitzant l’exemple anterior, si un pagament mensual de préstec de 15 anys era de 2.108 $ i el pagament mensual de préstec de 30 anys era de 1.432 dòlars, un prestatari podria invertir aquesta diferència de 676 dòlars en un altre lloc. El càlcul posterior del sobre és quant (o no) la rendibilitat de la inversió exterior, menys l’impost sobre guanys de capital, sobrepassa el tipus d’interès de la hipoteca després de comptabilitzar la deducció d’interès hipotecari. Per a algú de la franja fiscal del 25 per cent, la deducció pot reduir el tipus d'interès efectiu de la hipoteca, per exemple, del 4% al 3%.

A grans trets, el prestatari surt endavant si els rendiments de la inversió després d’impostos són superiors al cost de la hipoteca menys la deducció d’interès.

Aquest gambit, però, exigeix ​​una propensió al risc, segons Shashin Shah, un planificador financer certificat a Dallas, TX, perquè el prestatari haurà d'invertir en accions volàtils. "Actualment no hi ha inversions de renda fixa que obtinguessin un rendiment prou elevat perquè això funcioni", afirma Shah. També requereix que la disciplina inverteixi sistemàticament l’equivalent a aquests diferencials mensuals i el temps per centrar-se en les inversions, que, afegeix, falta a la majoria de la gent.

Una opció del millor dels dos

La majoria dels prestataris, evidentment, també manquen –o almenys pensen que no tenen– la possibilitat de realitzar els pagaments més elevats requerits per una hipoteca de 15 anys. Però hi ha una solució senzilla per captar gran part dels estalvis de la hipoteca més curta: simplement feu els pagaments més grans d’un calendari de 15 anys a la vostra hipoteca de 30 anys, suposant que la hipoteca no tingui cap penalització de prepagament.

Un prestatari té dret a dirigir els pagaments addicionals al principal i, si els pagaments són consistents, es pagarà la hipoteca en un termini de 15 anys. Si els temps s'obtenen, el prestatari sempre pot tornar a la normalitat i els pagaments més baixos del calendari de 30 anys.

Compres per emportar

• Molts compradors poden servir millor optant per una hipoteca de tipus fix de 15 anys enfront d’una hipoteca de 30 anys.
• Els consumidors paguen menys amb una hipoteca de 15 anys, des d’un quart d’un percentatge fins a un percentatge total (o punt) menys.
• Per a alguns experts, el fet de poder pagar el major pagament d’una hipoteca de 15 anys inclou tenir a fons un fons de dia plujós.