9 coses que heu de saber sobre associacions de propietaris d’habitatges

Moltes comunitats residencials tenen una estructura d'associació de propietaris (HOA) per ajudar a mantenir un ambient net i cohesionat al barri. A més, quan compreu un condomini, una casa de casa o una casa unifamiliar dins d'un "desenvolupament previst", també podeu trobar l'estructura HOA.

Si bé l’HOA de vegades salvarà el propietari d’algunes responsabilitats, també poden assumir algunes obligacions del propietari. Abans de comprar un habitatge que et faci part d’un HOA, aquí teniu el que heu de saber i les preguntes que haureu de fer tant a l’associació com a vosaltres i la vostra família.

HOA de desenvolupament previst

Per passar a un desenvolupament planificat, sovint cal que s’uneixi a l’associació de propietaris d’habitatges de la comunitat (HOA) i pagui els seus honoraris per ajudar a cobrir el manteniment d’àrees comunes, estructures compartides i exteriors. L’adhesió també us vincula als pactes, condicions i restriccions de l’associació (CC&R). Aquestes regles podrien frustrar el vostre somni de tenir una porta d'entrada porpra, per exemple, o de deixar el vostre autocaravana a la calçada, ja que els CC & R normalment inclouen estipulacions sobre l'aspecte de la vostra llar i els vehicles que podeu aparcar fora d'aquesta.

Estadísticament parlant, els nord-americans tenen una possibilitat de cada cinc persones a viure en una llar que forma part d’un HOA, segons una anàlisi de dades del microeconomista aplicat Wyatt G. Clarke. Des que es va elaborar l'estimació de Clarke (el 2017), les propietats amb HOA han augmentat encara més.

La vida en un desenvolupament previst és una bona opció per a vosaltres? I, si és així, quins tenen els HOA que més us convinguin? Les respostes a aquestes preguntes depenen no només de les vostres finances, sinó del vostre entusiasme per les comoditats compartides, la tolerància a les normes i les regulacions i la comoditat amb l'autogovern, ja que la majoria dels HOA són supervisats per voluntaris que viuen en el desenvolupament.

9 consells per manejar les associacions de propietaris d’habitatges

1. Les taxes varien àmpliament

Un estudi de Trulia que va utilitzar els registres de les enquestes de la Comunitat Americana, va trobar que les taxes mensuals de HOA eren de 331 dòlars al mes el 2015. Les mitjanes van oscil·lar entre un mínim de 218 dòlars al mes a Warren, Mich., Fins a un màxim de 571 dòlars a la ciutat de Nova York. Trulia va trobar que les taxes eren generalment més elevades en edificis antics i complexos amb més unitats en general.

El nombre i la mida de les comoditats del desenvolupament també afecten les tarifes, segons Nate Martinez, una agent immobiliària de Els professionals de RE / MAX a Glendale, Ariz. Per exemple, un desenvolupament vigilat per una porta i que té un club i un camp de golf és probable que cobriran taxes més altes que aquella que ofereixi una seguretat mínima i només una modesta zona comuna.

Les tarifes poden diferir fins i tot en un desenvolupament, a causa de les variacions en el metre quadrat, la ubicació i l'orientació, cosa que pot afectar el manteniment de la propietat.

La majoria de serveis de llistats (MLS) inclouen tarifes HOA a la llista de propietats. Així, segons Martínez, es pot accedir a la informació mitjançant REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com i altres llocs de llistat.

També heu d’esbrinar quina freqüència han augmentat les taxes amb el pas del temps i quant. Si podeu, obteniu un historial imprès de les quotes de HOA per any durant els darrers deu anys. Martínez diu que els honoraris per a una HOA normalment no s’augmenten més que anualment. Segons l'experiència de Martinez, els augments de la HOA es classifiquen habitualment amb tres o cinc anys d'antelació, utilitzant estimacions dels costos futurs de serveis públics, mà d’obra, manteniment i molt més.

Examineu aquestes projeccions si estan disponibles. Com que només són estimacions, Martínez suggereix que també comproveu l’import amb què es poden augmentar els honoraris cada any en funció dels estatuts de l’OHA. En un nou complex, la investigació pot ajudar a determinar si les tarifes inicials de l'HOA han tingut un preu poc atractiu, fins i tot artificial, per atreure propietaris i podran augmentar significativament amb el pas del temps per cobrir la bretxa entre ingressos i costos.

Alternativament, també pot ocórrer el contrari, és a dir, les taxes HOA per al nou desenvolupament poden disminuir lleugerament amb el pas del temps, a mesura que s’afegeixen més habitatges al desenvolupament i hi ha més propietaris disponibles per compartir els costos fixos de l’HOA.

2. El que aconsegueixes varia, massa

Quan compres una casa en una comunitat gestionada, en realitat estàs comprant un paquet d’obligacions i drets legals a més d’espai físic per a la vida física, afirma John Manning, agent de gestió de RE / MAX on Market de Seattle. Els drets, serveis i comoditats precisos dels quals és responsable l’HOA poden variar tan ampli com les tarifes que es cobren. "Una comunitat tancada pot tenir manteniment de les portes com a únic acord entre els propietaris d'habitatges, o hi pot haver un HOA amb una autoritat legal per gestionar molt més", afirma.

Mireu què s’inclou (i no s’inclou) que afectarà les finances de la vostra llar. Per exemple, haurà de pagar la recollida d'escombraries? Hi ha utilitats incloses? Quines? Què passa amb el servei de cable i / o internet?

Tingueu en compte que pagareu per avantatges, com ara instal·lacions lúdiques, tant si les feu servir com si no. Informeu-vos de l’horari d’activitats, com ara piscines i pistes de tennis, per determinar si funcionen amb la vostra programació. Si creieu que voleu compartir aquestes instal·lacions amb amics o familiars, consulteu les normes i els honoraris relacionats amb l’ús dels hostes.

Alineeu els honoraris –i les seves inclusions i exclusions– amb els d’altres novetats de la zona, especialment els que ja es troben a la vostra llista. "Si voleu conèixer els intervals HOA de la vostra regió, el millor recurs seria a través d'un agent de béns arrels professionals que tingui coneixement sobre les associacions de propietaris d'habitatges", diu el agent Manning.

3. Es poden aplicar tarifes addicionals

Una HOA pot adoptar un dels diversos enfocaments de la gestió financera. Aquestes opcions afecten especialment la manera de finançar despeses inesperades i inversions de capital com la substitució d’un sistema de climatització.

Segons John Manning, agent de gestió de RE / MAX en Market a Seattle, “Algunes associacions prefereixen una gran reserva de diners a l’abast per complir amb les obligacions de manteniment, legals o de gestió a mesura que es plantegin. Uns altres tenen tarifes més baixes i es basen en avaluacions especials (fons obtinguts fora de les taxes HOA) per a reparacions i manteniment. ”Aquests impostos són similars a les avaluacions fiscals que de vegades cobren els governs locals.

A continuació s’explica el funcionament de la ruta d’avaluació: quan es produeix una despesa important, com ara la substitució d’un sostre o l’ascensor, i a les reserves de l’HOA no hi ha fons per pagar-ho, l’associació pot cobrar a cada propietari una avaluació especial. Aquests impostos poden obtenir milers de dòlars.

Segons Manning, la mida del fons de reserva dependrà no només de l’enfocament de l’HOA, sinó també de l’edat, l’estat i les comoditats de l’edifici. Els desenvolupaments sovint elaboren plans plurianuals per a reparacions i inversions de capital, inclosos els seus costos anuals i el saldo previst en el fons de reserva en el moment en què seran necessaris els desemborsaments.

Demaneu veure aquests documents, amb especial atenció a com s’ajusten les despeses necessàries amb el saldo del fons de reserva. L’ajuda professional pot ser valuosa en examinar aquests fulls de càlcul. Manning, de la seva empresa, ha de "fer que els clients discuteixin els estats financers amb un CPA [expert] en l'anàlisi de les finances [dels desenvolupaments]".

L’HOA hauria de ser capaç de proporcionar aquesta llista. Pregunteu també si hi ha previstes avaluacions especials en el futur. Tingueu en compte que les economies d’escala poden significar que les avaluacions especials per a una determinada despesa de capital poden ser més petites en els HOA que tinguin molts membres i majors en els HOA més petits, on una despesa similar tindrà menys propietaris per finançar-la.

4. Honoraris i aprovació hipotecària

Quan es contempla una compra d’immobles en un desenvolupament planificat, naturalment tindrà en compte l’impacte de les seves taxes de HOA en les seves finances generals. Així, també, els prestamistes hipotecaris potencials.

Com passa amb els impostos sobre la propietat (que, per cert, no estan inclosos en les taxes HOA a la majoria de desenvolupaments), els bancs tindran en compte les tarifes mensuals de HOA a l’hora de decidir quina quantitat d’hipoteca us podreu permetre. Com a resultat, podeu lluitar amb compromisos inquietants mentre decidiu entre les propietats. Despeses HOA més elevades poden deixar-vos amb un import aprovat més reduït per gastar a casa vostra en comparació amb l’elecció d’una propietat alternativa amb taxes baixes o sense.

Curiosament, la presència de taxes no redueix necessàriament el valor d'una propietat; si hi ha alguna cosa, hi ha proves de l'efecte contrari. La investigació del microeconomista Clarke va trobar que, després d'igualar la mida i la ubicació de la llar, les propietats que formaven part d'un HOA es van vendre per una mitjana d'un 4% més que les que no estaven en una associació. Va trobar la prima més alta, quan la casa i el desenvolupament són nous; disminueix amb l'edat.

El vostre prestador potencial pot proporcionar la xifra del pagament de la hipoteca i ja hauria de tenir els números de l’impost sobre la propietat i la tarifa HOA. Si tot just comenceu a fer cerques a casa vostra —i encara no teniu relacions amb cap prestador—, utilitzeu una calculadora d’hipoteca en línia per estimar el possible pagament hipotecari del principal que busqueu i per introduir altra informació rellevant, inclosa la vostra amortització prevista.

Un cop més, qualsevol prestador amb qui parleu pot proporcionar-ho. De forma alternativa, moltes calculadores d’hipoteca en línia, inclosa la que hem enllaçat anteriorment, també us permeten demanar pressupostos als prestadors d’hipoteca sobre taxes i quantitats màximes aprovades.

5. El recompte dels pactes

Com que les normes i regulacions de qualsevol HOA en particular poden ser únics, no confieu en informació de segona mà ni en experiència passada en altres novetats per aprendre quines són les regles i els pactes d'un HOA. Penseu molt sobre si podreu viure amb ells.

Si no trobeu els CC & R en línia, al lloc web de l’HOA, demaneu al vostre agent immobiliari que els adquireixi per a vosaltres o que l’obtingueu contactant directament amb l’OHA. Assegureu-vos de comprovar si el document està actualitzat abans de continuar massa en el procés de compra.

Podríeu trobar que esteu restringit de més maneres del que podríeu suposar. A més de governar el color de la porta i similars, els CC & R poden limitar com La seva herba pot créixer, tant si podeu plantar com treure arbres, quins tipus de vehicles podeu aparcar al carrer o a la calçada (les prohibicions d’aconseguir vehicles d’aparcament no són poc freqüents, per exemple), com poden ser les tanques altes i quins tipus. de les cobertes que podeu utilitzar a les finestres orientades al carrer.

Si la vida ecològica és una prioritat personal, comproveu les disposicions verdes de l’HOA, començant per què es pot plantar al voltant de casa vostra i com es pot mantenir aquesta vegetació.

Per exemple, alguns HOA no permeten xeriscaping, una forma de jardineria ecològica respectuosa amb el medi ambient per a climes àrids i poden limitar la mida i la composició de qualsevol jardí que plantis. Les regles també poden dictar l’ús d’adobs específics, pesticides o sistemes d’aspersió per mantenir el pati i prohibir els gustos de piles de compost i plaques solars.

Cerqueu qualsevol idioma que us pugui impedir o, fins i tot, simplement complicar-vos llogar la vostra propietat. El que es consideri costumista pot dependre de la jurisdicció. “A la zona de Seattle, és habitual trobar prohibicions per a lloguers a curt termini [vacances]. Els HOA tenen interès a limitar el percentatge d’unitats ocupades per no propietaris, ja que els prestamistes hipotecaris poden ser reticents a prestar edificis que ocupen un alt lloguer ”, diu Manning.

6. Gestió de conflictes

Com en qualsevol comunitat, els desacords apareixen en un desenvolupament previst, de vegades sobre determinats residents doblegant o incomplint les regles. Abans de comprar, exploreu com s’estableixen i s’apliquen les regles i quines sancions s’imposen contra els reguladors.

Les sancions poden ser estrictes. En alguns HOA, els resultats poden incloure ser multats o demandats o fer que l’HOA posi un títol a casa vostra. Feu especial atenció a si l’OHA pot excloure a la vostra propietat per impagament de quotes HOA o per impagament de multes derivades de violacions de CC&R.

Pregunteu sobre el procés de resolució de conflictes, així com com HOA gestiona addicions o modifica les normes.

Sol·liciteu una llista o una altra comptabilitat de conflictes i violacions de regles que l’associació hagi hagut de resoldre. Si aquesta informació no detalla les demandes, pregunteu-les. Assegureu-vos de comprovar si hi ha demandes passades, presents o pendents en les quals estigui involucrat l'HOA. També, reviseu els resultats d'aquests casos.

7. La reputació de l'OHA

Atès que l’associació serveix essencialment com a govern hiper-local per a la comunitat, convé tenir en compte qui la dirigeix ​​i el bé que funcionen.

És molt comú que els HOA siguin supervisats pels residents de la comunitat que ocupen els seus càrrecs com a voluntaris i siguin elegits per membres de l’associació. Tot i això, algunes associacions estan gestionades completament de forma professional. Si una empresa privada gestiona l’HOA, investigueu la seva reputació abans de comprar-la. Si l’HOA té alguns empleats o empreses que contracten tasques, pregunteu sobre aquestes entitats i el treball que realitzen.

Parleu si podeu amb alguns dels propietaris actuals de l’edifici, preferibles que no són a la junta HOA i han viscut a l’edifici durant diversos anys. Com funciona la junta? Les diferències d’opinió es gestionen de manera civil i constructiva? Estigueu alerta per indicacions de drama freqüent, fins i tot perpetu. Igual que amb alguns altres òrgans de govern, les Agències Exteriors es veuen obstaculitzades per l'egotisme, els jocs de poder i les polítiques petites.

Planifiqueu el temps per parlar amb el president de l’HOA, per entendre si voleu que aquesta persona prengui decisions en vostre nom sobre el desenvolupament. Pregunteu també al president sobre l’interès entre els residents a servir al consell: Hi ha una alta motivació per fer-ho, o hi ha una relativa indiferència? Aquesta conversa també us pot motivar (o no) a servir-vos un mateix dia a la junta, un moviment que requeriria ser elegit i deixar temps lliure per a les vostres noves responsabilitats.

8. Compliment de la VAR

No confieu en rebre una alerta adequada sobre qualsevol problema persistent entre l'associació i l'actual propietari d'una casa que us interessi. Si no us heu preguntat sobre aquests problemes de manera puntual, podríeu heretar-los quan el preneu.

Alguns problemes possibles poden ser evidents, com ara un enjardinament mort o en excés o la pintura descamada. Per contra, el propietari ha realitzat millores exteriors o altres canvis a la propietat sense obtenir l'aprovació de HOA? Si aquests canvis no compleixen les regles, què us podria passar si teníeu la propietat? És possible que pugueu obligar el propietari a solucionar els problemes com a part de l’acord de venda o a proporcionar efectiu al tancament.

9. Responsabilitats de l’assegurança

Igual que amb la propietat de la propietat, també es poden dividir les disposicions d’assegurança dins d’un desenvolupament planificat, amb l’OFS que cobreix alguns perills o zones i el propietari de l’habitatge responsable d’altres.

Sovint són ordenats per la legislació estatal. A Florida, per exemple, un HOA en condominis ha d’assegurar tota la propietat comuna, que inclou totes les parts de l’edifici fins al tauler sec no acabat d’una unitat. Mentrestant, el propietari és responsable de vetllar per tota la propietat personal de la seva unitat, inclosos electrodomèstics, terres, gabinets, tractaments de finestres i similars.

Comproveu la llei per a l'estat en què vivireu per a la divisió precisa dels requisits. Confirmeu que l’HOA de la propietat que considereu compleix els requisits.

L’assegurança per catàstrofes és especialment important si teniu en compte una compra de condominis o cases adossades en una zona propensa a grans desastres naturals, com inundacions, terratrèmols, bombones, incendis forestals, tornados o huracans. "Al nord-oest del Pacífic, l'assegurança de terratrèmols és molt comuna [en els desenvolupaments previstos], encara que no és necessària", diu Manning.

Comproveu si el HOA ofereix una cobertura addicional com a avantatge per ser propietari del desenvolupament. "[Una] HOA de futur pot fer que un edifici de condominis sigui més atractiu" d'aquesta manera, afirma Manning. Podrien afegir “terratrèmols i altres tipus d’assegurança de perill, [que] es reflectiran en les quotes de HOA del propietari”. Per descomptat, hauríeu de confirmar si aquesta cobertura addicional s’estén també a les àrees que són responsabilitat legal del propietari o només als que es veuen a disposició de l'OHA.

La línia de fons

Viure en un desenvolupament previst i regir-se en part per les regles d’un HOA - pot ser una benedicció mixta. Ofereix la possibilitat d’intercanviar algun control sobre la vostra llar per les responsabilitats reduïdes de mantenir-la i per gaudir de la comoditat i la seguretat compartides. Tanmateix, també pot comercialitzar l’aspecte divers d’un barri típic per un aspecte més uniforme, tot i que amb una menor possibilitat de que el sabor de la decoració d’un veí o els hàbits de manteniment descarat esdevinguin un problema per a vosaltres.

El bé que abraçaran els beneficis per contribuir a la satisfacció que estaràs en un condomini o una altra "casa prevista". Si decideix continuar amb una compra, assegureu-vos de comptar amb professionals, inclòs un agent immobiliari que estigui familiaritzat. els desenvolupaments previstos i els HOA, ja que hi ha diversos aspectes inusuals en comparació amb la compra d’una casa unifamiliar.