Hipoteca assumible
Una hipoteca assumible és un tipus d’acord de finançament pel qual una hipoteca pendent i els seus termes es transfereixen del propietari actual a un comprador. En assumir el deute restant del propietari anterior, el comprador pot evitar haver d'obtenir la seva pròpia hipoteca.
Compres per emportar
- Una hipoteca assumible és un acord en què es pot transferir una hipoteca pendent i els seus termes des del propietari actual a un comprador.
- Quan augmenten els tipus d’interès, una hipoteca assumible és atractiva per al comprador que pren un préstec existent garantit amb un tipus d’interès més baix.
- Els únics dos tipus de préstecs que són assumibles són els préstecs assegurats per l’Administració Federal de l’Habitatge i el Departament d’Afers Veterans dels Estats Units.
Comprensió de la hipoteca assumible
Molts compradors solen treure una hipoteca d'una institució prestadora per finançar la compra d'una casa o propietat. El contracte contractual de reemborsament del préstec immobiliari inclou els interessos que el prestatari ha de pagar al mes, a més de les amortitzacions principals del prestador.
Si el propietari decideix vendre la seva casa en algun moment en el futur, pot ser que pugui transferir la seva hipoteca al comprador. En aquest cas, la hipoteca original extreta és assumible.
Una hipoteca assumible permet al comprador d’habitatge el saldo principal actual, el tipus d’interès, el període d’amortització i qualsevol altre contracte de la hipoteca del venedor. En comptes de passar pel rigorós procés d’obtenció d’un préstec d’habitatge del banc, un comprador pot assumir una hipoteca existent. Podria tenir un avantatge d’estalviar costos si els tipus d’interès actuals són superiors al tipus d’interès del préstec assumible.
En un període d’augment dels tipus d’interès, també augmenta el cost dels préstecs. Quan això passi, els prestataris tindran un tipus d’interès elevat sobre qualsevol préstec aprovat. Per tant, és probable que una hipoteca assumible durant aquest període tingui un tipus d’interès més baix que reflecteix l’estat actual de l’economia. Si la hipoteca assumible té un tipus d’interès bloquejat, no es veurà afectada per l’augment dels tipus d’interès.
Una hipoteca assumible és atractiva per als compradors quan augmenten els tipus d’interès. La hipoteca existent d’un venedor pot tenir una taxa d’interès bloquejada més baixa que la taxa de sortida actual.
Avantatges i desavantatges de les hipoteques assumibles
Els avantatges d’adquirir una hipoteca assumible en un entorn d’alt tipus d’interès es limiten a la quantitat del saldo hipotecari existent sobre el préstec o el patrimoni net. Per exemple, si un comprador compra una casa per 250.000 dòlars i la hipoteca assumible del venedor només té un saldo de 110.000 dòlars, el comprador haurà de fer un pagament inicial de 140.000 dòlars per cobrir la diferència o el comprador necessitarà una hipoteca independent per assegurar la fons addicionals.
Un desavantatge és que si el preu d'adquisició de l'habitatge supera el saldo hipotecari en una quantitat important, el comprador pot necessitar obtenir una nova hipoteca. Si això succeeix, el banc o institució creditícia pot incloure un tipus d’interès més alt de la hipoteca de 140.000 dòlars, segons el risc del crèdit del comprador.
Normalment, el comprador contractarà una segona hipoteca sobre el saldo hipotecari existent si el patrimoni net del venedor és elevat. El comprador pot haver de contractar el segon préstec amb un prestador diferent del prestador del venedor, cosa que pot suposar un problema si ambdós prestadors no cooperen entre ells o si el prestatari morirà en ambdós préstecs.
Si el patrimoni net del venedor és baix, però, la hipoteca assumible pot suposar una adquisició atractiva per al comprador. Si el valor de la casa és de 250.000 dòlars i el saldo hipotecari assumible és de 210.000 dòlars, el comprador només ha de sumar 40.000 dòlars. Si el comprador té aquesta quantitat en efectiu, pot pagar directament al venedor sense necessitat d’assegurar una altra línia de crèdit.
Consideracions especials per a les hipoteques assumibles
La decisió final sobre si es pot transferir una hipoteca assumible no es deixa al comprador i al venedor. El prestador de la hipoteca original ha d’aprovar el supòsit de la hipoteca abans que la contractació pugui signar-la. El comprador d’habitatge ha de sol·licitar el préstec assumible i complir els requisits del prestador, com ara tenir suficients actius i ser acreditat.
Si s’aprova, el títol de la propietat es transfereix al comprador que efectua les devolucions mensuals necessàries al banc. Si el prestador no l’ha aprovat la transferència, el venedor ha de trobar un altre comprador que estigui disposat a assumir la seva hipoteca i tingui un bon crèdit.
Una hipoteca que ha assumit un tercer no significa que el venedor es vegi rellevat del pagament del deute. El venedor es pot fer responsable de qualsevol incapacitat que, al seu torn, pugui afectar la seva qualificació creditícia. Per evitar-ho, el venedor ha d’exercir la seva responsabilitat per escrit en el moment de l’assumpció i el prestador ha d’aprovar la sol·licitud d’alliberament alliberant al venedor de tots els passius del préstec.
Fet ràpid
El venedor encara és responsable de qualsevol pagament de deutes si la hipoteca l’assumeix un tercer tret que el prestador aprovi una sol·licitud d’alliberament que alliberi el venedor de tots els passius del préstec.
Les hipoteques convencionals no són assumibles. Es poden assumir dos tipus de préstecs: els préstecs FHA, assegurats per l’Administració Federal de l’Habitatge, i els préstecs de VA, garantits pel Departament d’Afers Veterans dels Estats Units.