Com comprar una casa a distància: una guia pas a pas

La compra de casa a distància és cada cop més habitual en aquests dies. És una pràctica estàndard des de fa temps en el món immobiliari per als venedors de saltar el tancament de la casa signant prèviament paperassa i tenint els ingressos de venda per cable directament a un compte bancari, però ara tot el procés es pot fer des de lluny.

Per què comprar una casa de forma remota

"Les persones que compren de forma remota solen fer-ho per adquirir una segona casa o casa de vacances", diu Todd Kaderabek, un corredor residencial associat a Beverly-Hanks & Associates Realtors al centre d'Asheville, NC. "Normalment, són de fora de l'estat i tenen feina. i altres obligacions que impedeixen que passin molt de temps en el procés de compra d’habitatge ”.

El finançament pot ser un factor. "Si un pare compra una casa per a un fill adult, pot decidir comprar a distància, sobretot si viuen fora de l'estat", afirma Kaderabek. "En aquests casos, el progenitor sol comprar la vista de la casa sense veure, gestiona tots els tràmits i tanca de forma remota, fent una compra en total."

Els inversors immobiliaris també poden optar per comprar habitatges de forma remota. La majoria dels inversors immobiliaris segueixen la regla de l’1% , que estableix que la renda mensual que es guanya en una propietat hauria de superar el pagament hipotecari mensual d’aquest immoble, per la qual cosa l’inversor almenys s’interposa fins i tot en la propietat. És més fàcil trobar propietats que segueixen la regla de l’1% en determinats mercats, que poden estar situats a una distància significativa de la base d’origen de l’inversor. Com a resultat, comprar una casa a distància pot ser una opció atractiva i estalviant temps.

(Llegiu més informació sobre les noves maneres de ser patró amb la revisió de HomeUnion: una nova manera de ser propietari .)

Sigui quina sigui la vostra raó per comprar de forma remota, hi ha alguns passos que cal fer per garantir que el procés es faci amb la màxima comoditat possible.

L’agent immobiliari adequat

Confiaràs en el vostre agent immobiliari per gestionar gairebé tot el procés de compra d’habitatges, per la qual cosa és fonamental que s’aprofiti el temps i faci l’esforç per trobar-lo bé. "La compra d'habitatges implica moltes parts mòbils", afirma Kaderabek. "És important trobar una bona coincidència de personalitat entre el client i l'agent". Una entrevista és útil (vegeu més avall per fer algunes preguntes) i sempre és bona idea demanar referències per veure què han de dir els altres compradors.

(Consulteu també Com triar el corredor immobiliari adequat .)

Pregunta sobre l'experiència

Quan parleu amb un agent potencial, Kaderabek recomana preguntar-ho des del primer moment: "Amb quina freqüència heu fet aquest procés de forma remota?" Les qüestions d’experiència i els agents que treballen freqüentment amb compradors remots són més propensos a comprendre el seu funcionament, negociar favorablement i, potser el més important, troba propietats adequades per al comprador. L’agent també hauria de ser capaç d’assessorar sobre un prestador local. "És probable que un prestador no local utilitzi un taxador no local, que pot ser el martell de la mort en mercats únics com Asheville", afirma Kaderabek.

Pregunta sobre la disponibilitat

Molts agents immobiliaris treballen hores estranyes o a temps parcial, cosa que pot resultar especialment dolenta per a compradors remots. El vostre agent serà el vostre representant, de manera que haurà d'estar disponible durant l'horari comercial normalitzat per gestionar diverses tasques en el procés de compra d'habitatges, incloses les inspeccions d'habitatges. "Assisteixo a totes les inspeccions de casa, però amb un client fora de la ciutat és crític", afirma Kaderabek. "En un món on les inspeccions a casa tenen lloc entre nou i cinc, serà molt difícil que un agent pugui assistir a la vostra inspecció de casa si tenen una altra feina."

Comparteix la teva llista de desitjos

Un cop tingueu un agent, compartiu la vostra llista de desitjos per tal que l'agent us pugui ajudar a trobar la propietat perfecta. Com més perfeccionada sigui la vostra llista, més ràpid és la cerca a casa. Si teniu massa sol·licituds, probablement s’alenteixi el procés. Compliu les coses que realment importen (mida, ubicació, estil de casa, armaris interiors) i deixeu fora dels detalls menors que siguin fàcils de arreglar o actualitzar a qualsevol casa. I si hi ha interruptors d’ofertes (funcions amb les quals no podríeu viure amb (o sense)), feu-ho saber a l’agent d’hora, per tant, ell o ella no perden el temps mirant les propietats equivocades.

"Si sou un agent, heu de fer aquest pas valent per trucar al vostre client i dir-los que heu trobat la propietat perfecta per a ells", afirma Kaderabek. Com a comprador, haureu de confiar en que el vostre agent sàpiga exactament què estàs buscant i que ell o ella també han trigat a mirar de prop la casa. "Una casa podria semblar perfecta a Internet, però un bon agent podrà dir: 'No, no és la casa per a vosaltres perquè es troba al costat d'una via ferroviària activa'".

Utilitzeu el Període de Diligència

Un cop l’habitatge tingui contracte, hi ha temps de revisar els documents sobre el títol i les restriccions d’actes, així com per realitzar inspeccions, finançament i taxacions bancàries abans d’anar a la taula de tancament. En alguns estats, inclòs Carolina del Nord, hi ha un període oficial de diligència deguda, normalment que dura entre 14 i 30 dies, durant els quals els compradors realitzen la seva diligència deguda i decideixen si volen comprar la casa. (Nota: és possible que no s'apliqui si l'habitatge és de nova construcció.)

El comprador paga una taxa de diligència deguda no reemborsable, que oscil·la entre els 500 i els 2.000 dòlars, cosa que bàsicament compensa el venedor per treure la casa del mercat i li dóna temps al comprador per prendre una decisió. El comprador també fa un dipòsit de diners guanyat, que és igual al 2% al 3% del preu de compra, o més, als mercats que es mouen ràpidament. La taxa de diligència deguda i el dipòsit de diners guanyables són negociables entre el comprador i el venedor.

El comprador pot rescindir el contracte per “qualsevol motiu o sense motiu” (o algun altre idioma) durant el període de diligència deguda i perdre només la taxa de diligència deguda. Si el comprador retorna un cop transcorregut el període de diligència deguda, perdrà tant la taxa de diligència deguda com els diners guanyats.

Com que només es perd la taxa de diligència deguda si el comprador rescindeix el contracte durant el període de diligència deguda, això pot obrir una oportunitat interessant per a compradors remots. Es pot utilitzar com a eina per aconseguir una casa sota contracte, alhora que es pot resoldre el contracte amb un risc financer limitat. En el cas de comprar a distància, proporciona al comprador una finestra de temps per veure la propietat en persona abans de prendre qualsevol decisió final.

Tancament remot

Els avenços en tecnologia han fet que la rutina de tancaments remots sigui per als venedors i sigui molt factible per als compradors. El vostre agent us enviarà totes les pàgines del contracte i addendums. Els signareu mitjançant un sistema de signatura electrònica, que normalment envia els formularis signats de nou a la part corresponent. "Els advocats encara requereixen signatures físiques, de manera que el vostre agent treballarà amb el fiscal de tancament i FedEx tots els documents necessaris abans del tancament", afirma Kaderabek. "L'agent es dirigeix ​​a la taula de tancament amb els documents de tancament –i sense el comprador– i els fons es contracten per completar la transacció."

La línia de fons

Comprar una casa a distància pot ser una bona opció per a compradors de segona casa, pares que vulguin comprar habitatges per als seus fills i inversors immobiliaris fora de l'estat. En molts aspectes, el procés és el mateix que comprar una casa de manera personal; Tanmateix, dependrà encara més del vostre agent immobiliari per trobar la casa adequada, estar present per a les inspeccions, guiar-vos a través dels tràmits i assistir al tancament. Com a tal, trobar l’agent adequat –i aquell que tingui experiència amb transaccions remotes– és un dels passos més importants que podeu fer a l’hora de comprar una casa de forma remota.