Cash-Out vs. préstecs de refinançament hipotecari de tipus i termini

"Cash out" i "rate and term" són les dues opcions bàsiques quan refinançeu la vostra hipoteca per estalviar o obtenir diners. Si simplement refinança el préstec existent per obtenir un tipus d’interès més baix o canvia els termes, s’anomena refinançament de tipus i termini. O bé, potser voldreu extreure part del patrimoni net de casa vostra, potser per fer una renovació, pagar els deutes o ajudar a pagar els costos universitaris, amb un préstec en efectiu. A continuació s’explica el que signifiquen aquests dos termes i com poden afectar la seva situació financera.

Compres per emportar

• Quan refinançeu una hipoteca, les dues opcions bàsiques són un refinançament de caixa, on extreu part del patrimoni net a casa vostra o un refinançament de tipus i termini, en què canvieu el vostre préstec actual amb un de nou (esperem millor) termes.
• Els préstecs amb efectiu general solen obtenir termes més durs, com ara els punts afegits o una taxa d’interès més elevada, perquè comporten un risc més elevat per al prestador.
• Pot ser possible extreure alguns diners del vostre refinançament sense haver de suposar les comissions addicionals d’un préstec en efectiu aprofitant l’encavalcament de fons al final d’un préstec i a l’inici d’un altre.

Els fonaments bàsics del refinançament hipotecari ara

Primer, penseu en refinançar com la substitució d’una hipoteca existent per una altra, o la consolidació d’un parell d’hipoteques en un sol préstec. Com es diuen amb l’antic (hipoteca) i amb el nou. Un cop refinançats, es paga el vostre préstec o préstec antic i se'n posa un altre al seu lloc.

Hi ha moltes raons per considerar el refinançament. L’estalvi de diners és evident. L’agost de 2008, la hipoteca fixa mitjana de 30 anys tenia un tipus d’interès del 6, 48%. Després de la crisi financera, les taxes del mateix tipus d’hipoteca van disminuir constantment. El desembre del 2012, la taxa fixa d’hipoteca fixa de 30 anys es va reduir gairebé a la meitat des dels quatre anys abans fins al 3, 35%. La taxa mitjana anual del 2017 va augmentar fins al 3, 99%. Al 2018, havia augmentat fins al 4, 54%, segons Freddie Mac. Però fins i tot aquestes taxes més altes podrien ser inferiors a les que podríeu tenir.

Al març del 2019, les taxes d’hipoteca van baixar fins al 4, 27%, un mínim de 60 setmanes. La setmana que acaba el 29 de març de 2019, les sol·licituds hipotecàries van augmentar un 18, 6%, segons l'Associació de banquers hipotecaris. El nivell de refinançament va augmentar un 39% fins al 47, 4% del total de sol·licituds, el nivell més alt des de novembre de 2016. (La major onada recent de refinançaments hipotecaris va arribar del 2011 al 2013 i del 2015 al 2016, quan els tipus d’interès eren propers als mínims rècord.) Tot i que el refinançament. l'índex es va reduir fins al 44, 1% del total de sol·licituds la setmana següent, els baixos costos d'endeutament i un fort mercat laboral continuen impulsant les aplicacions.

Històricament, les taxes segueixen sent relativament baixes: una de les raons per als propietaris de cases amb hipoteques de major interès (o aquelles que han augmentat el patrimoni de la llar o que tenen qualificacions de crèdit molt millors que quan van finançar la seva casa inicialment) per mirar de refinançar ara. Quan els tipus augmenten, el refinançament pot oferir la possibilitat de convertir una hipoteca de tipus ajustable en una de taxa fixa, per bloquejar els pagaments d’interès més baix abans que els tipus puguin augmentar encara més. Les autoritats de la indústria preveuen que les taxes pugin el 2019

Cash-Out vs. tarifa i termini: dos tipus de préstecs

Hi ha dos préstecs bàsics de refinançament. El més simple i senzill és el refinançament de tipus i tarifa (refi) . En aquest cas, cap diner real canvia de mans, fora de les taxes associades al préstec. La mida de la hipoteca continua essent la mateixa; només cal que comercialitzeu els vostres termes d’hipoteca actuals per termes més recents (presumiblement millors).

En canvi, en un préstec de caixa, conegut com un refinançament de caixa, la nova hipoteca és més gran que l’antiga. Juntament amb els nous termes de préstecs, també esteu avançant diners: traureu efectivament el capital de casa vostra en forma de diners en efectiu.

Podeu optar a un refi de tipus / termini amb un percentatge de préstec / valor més elevat (l’import del préstec dividit pel valor valorat de la propietat). És més fàcil obtenir el préstec, és a dir, fins i tot si teniu un risc de crèdit més reduït, ja que teniu en préstec un percentatge alt del que val la llar.

Penseu amb deteniment abans d’obtenir un préstec de caixa per invertir, ja que no té gaire sentit posar els vostres fons en un CD que guanyi un 2, 5% quan el vostre interès hipotecari sigui del 5% o 6%.

Els préstecs d'efectiu cobren termes més durs. Si voleu recuperar algun dels recursos propis que heu acumulat a casa vostra en forma de diners en efectiu, probablement us costarà: quant depèn de la quantitat d’equitat que heu acumulat a casa vostra i del vostre punt de crèdit. Si, per exemple, la puntuació FICO d’un prestatari és de 700, la relació préstec-valor és del 76% i el préstec es considera efectiu, el prestador podria afegir 0, 750 punts al cost inicial del préstec. Si l'import del préstec era de 200.000 dòlars, per exemple, el prestador sumaria 1.500 dòlars al cost. (Cada prestador és diferent.) De forma alternativa, el prestatari podria pagar una taxa d’interès més elevada — 0, 125% a 0, 250% més, segons les condicions del mercat.

Per què els termes més durs? Com que els préstecs en efectiu cobren un major risc per al prestador, segons Casey Fleming, assessor hipotecari, C2 Financial Corporation i autor de “La Guia del Préstec: Com obtenir la millor hipoteca possible”. “Estadísticament, un prestatari és molt més probable. caminar lluny d’una casa si té problemes si ja n’ha tret l’equitat. És particularment cert si ha aconseguit més diners que inicialment va invertir en el pagament inicial. En conseqüència, qualsevol préstec que es consideri efectiu és un preu més elevat per reflectir aquest risc, fins que hi hagi tanta equitat que el prestatari no és probable que es deixi d’anar més lluny. "

Però una major puntuació de crèdit i una menor relació préstec-valor poden canviar els números substancialment a favor. Per exemple, a un prestatari amb una puntuació de crèdit de 750 i una relació de préstec a valor inferior al 60%, no se li cobrarà cap cost addicional per un préstec en efectiu; Els prestadors creuen que ell o ella no tenen més probabilitats de morir del préstec que de fer una tarifa / termini de refinament.

El vostre préstec pot ser un préstec en efectiu, fins i tot si no rebeu diners en efectiu. Si pagueu targetes de crèdit, préstecs d'automòbil o qualsevol altra cosa que no formés part inicialment de la vostra hipoteca, el prestador probablement el consideri un préstec de sortida. Si esteu consolidant dues hipoteques en una –i es tractava originalment d’un préstec de caixa–, el nou préstec consolidat també es classificarà com a efectiu.

Un altre motiu per pensar dues vegades en les sortida de diners: fer un refinançament d’efectiu pot afectar negativament la puntuació FICO.

83%

El nombre de refinançaments hipotecaris que van ser préstecs d'efectiu al trimestre del 2018.

Més nord-americans que opten pel refinançament de caixa

Tot i que molts experts en finances personals aconsellen evitar que el seu patrimoni renda un refinançament de caixa, les dades recents mostren que molts nord-americans trien aquest tipus de préstec. Les estadístiques trimestrals de refinançament de Freddie Mac van demostrar que al quart trimestre del 2018 (publicat el març del 2019), els prestataris de caixa van representar el 83% de tots els préstecs de refinançament, el més alt des del tercer trimestre del 2007.

Font: Freddie Mac, Informe trimestral de refinançament, 2018

Molts d'aquests refinances no eren per a una reducció de la taxa. Els usos més habituals dels fons eren pagar factures o altres deutes o fer millores a la llar.

Font: Freddie Mac, Informe trimestral de refinançament, 2018

Una llacuna interessant de refinançament de la hipoteca

Amb l'ajuda del corredor hipotecari, és possible que pugueu generar una mica d'efectiu del vostre refinançament sense que es consideri un préstec de caixa (i que generi les quotes addicionals). Bàsicament, funciona aprofitant la superposició de fons al final d’un préstec i a l’inici d’un altre. És un procés complicat, per tant, presta molta atenció a com ho descriu Fleming:

“Es pot finançar els costos de tancament en un refi de tipus / termini. La majoria dels prestadors permeten que aquests costos de tancament incloguin despeses de prepagament, com ara els interessos prepagats, els interessos no pagats de la vostra hipoteca existent, els diners necessaris per a finançar prèviament el vostre compte de garantia i, fins i tot, els impostos i les assegurances sobre la propietat si ho convé.

“Quan refinançeu, pagueu els interessos meritats sobre la vostra hipoteca existent fins al dia en què es paga. Prepageu els interessos sobre el vostre nou préstec des del dia que finançeu fins al primer del mes següent, i no feu un pagament el mes següent. Per tant, heu finançat els interessos d’un mes a la vostra hipoteca dins del nou préstec.

"Si teniu un compte (o un dipòsit obligatori) per pagar una assegurança i uns impostos amb la vostra hipoteca existent, el vostre prestador existent mantindrà una part dels vostres diners (almenys un parell de mesos d'impostos i assegurances cadascun). Quan refinanceu, el vostre nou prestador necessitarà diners a l’hora quan venguin les vostres factures d’impostos i assegurances, de manera que demanaran diners per endavant. Normalment podeu finançar això.

“Després, un cop tancat el vostre préstec, el vostre antic prestador –que té una part dels diners– us envia un xec igual al saldo del vostre compte de neteja quan vau pagar aquest préstec. Efectiu!

"A més, com que algunes de les taxes canvien una mica fins al finançament, la majoria dels prestadors permeten una mica de coixí, fins a 2.000 dòlars en efectiu de nou en garantia sense que el préstec es consideri efectiu.

"Tot això significa que podeu finançar" costos "que no són realment el cost de l'origen del préstec, sinó que representen el cost de tenir el préstec. Amb un préstec de taxa / termini de 200.000 dòlars, seria molt factible generar al voltant d’uns 4.000 dòlars en efectiu, en les circumstàncies adequades, si s’hagués estructurat amb cura, sense pagar una penalització de sortida. ”

La línia de fons

La vostra feina com a prestatari és tenir coneixements suficients per discutir opcions amb el seu prestador. Per a la majoria de les persones, evitar el cost afegit d’un préstec de caixa és el millor pas financer. Si teniu un motiu específic per treure diners en efectiu de casa vostra, pot ser valuós un préstec amb efectiu, però recordeu que la quantitat addicional de diners que pagueu en interès durant la vida del préstec pot convertir-vos en una mala idea.