Clàusules de contingència en contractes de compra d’habitatge

Una clàusula de contingència defineix una condició o acció que s’ha de complir perquè un contracte immobiliari esdevingui vinculant. Una contingència passa a formar part d’un contracte de venda vinculant quan les dues parts, el comprador i el venedor, accepten els termes i signen el contracte. En conseqüència, és important comprendre el que esteu fent si s’inclou una clàusula de contingència al vostre contracte immobiliari. Aquí introduïm clàusules de contingència àmpliament utilitzades en els contractes de compra d’habitatges i com poden beneficiar-se tant els compradors com els venedors.

Compres per emportar

• Una clàusula de contingència defineix una condició o acció que s’ha de complir perquè un contracte immobiliari esdevingui vinculant.
• Una contingència de taxació protegeix el comprador i s'utilitza per a que la propietat es valori en un import mínim i especificat.
• Una contingència de finançament (o una "contingència hipotecària") proporciona temps al comprador per obtenir finançament per a la compra de la propietat.
• Una inspecció o una contingència de diligència deguda permet al comprador el dret a inspeccionar la casa en un termini determinat.

Contractes Immobiliaris

Una transacció immobiliària comença normalment amb una oferta: el comprador presenta una oferta de compra a un venedor, que pot acceptar o rebutjar la proposta. Amb freqüència, el venedor compta l'oferta i les negociacions es remunten fins que no arriben a un acord. Si qualsevol de les parts no accepta els termes, l'oferta es anul·la i el comprador i venedor segueixen les seves vies per separat sense cap obligació més. Si ambdues parts es posen d’acord amb els termes de l’oferta, però, el comprador realitza un dipòsit de diners en gran quantitat — una quantitat pagada com a prova de bona fe, normalment per un 1% o 2% del preu de venda. Els fons corresponen a una empresa de dipòsit durant el procés de tancament.

De vegades s’adjunta una clàusula de contingència a una oferta de compra d’immobles i inclosa en el contracte immobiliari. Essencialment, una clàusula de contingència proporciona a les parts el dret de rescindir el contracte en determinades circumstàncies que s’han de negociar entre el comprador i el venedor. Les contingències poden incloure detalls com ara el termini (per exemple, "El comprador té 14 dies per inspeccionar la propietat") i termes específics (per exemple, "El comprador té 21 dies per assegurar un préstec convencional de 30 anys per al 80% del preu de compra a un tipus d’interès no superior al 4, 5% ”). Cal indicar clarament qualsevol clàusula de contingència perquè totes les parts entenguin els termes.

Si no es compleixen les condicions de la clàusula de contingència, el contracte queda nul, i una part (el més sovint la compradora) pot resoldre sense conseqüències legals. Per contra, si es compleixen les condicions, el contracte és legalment exigible i una part incompliria el contracte si decidissin rescindir el contracte. Les conseqüències varien, des de perdre diners enormes fins a plets. Per exemple, si un comprador retrocedeix i el venedor no pot trobar un altre comprador, el venedor pot demandar un rendiment específic, obligant el comprador a comprar la casa.

Clàusules de contingència en contractes de compra d’habitatges

Tipus de clàusules de contingència

Les clàusules de contingència es poden escriure per a gairebé qualsevol necessitat o preocupació. A continuació es mostren les contingències més habituals incloses en els contractes de compra d’habitatges actuals.

Valoració Contingència

Una contingència de taxació protegeix el comprador i s'utilitza per a que la propietat es valori en un import mínim i especificat. Si la propietat no valora almenys la quantitat especificada, es pot rescindir el contracte i, en molts casos, els diners que guanyen es retornen al comprador.

Una contingència de taxació pot incloure termes que permetin al comprador continuar amb la compra, fins i tot si la taxació està per sota de la quantitat especificada, normalment en un determinat nombre de dies després que el comprador notifiqui el valor de taxació. El venedor podria tenir l’oportunitat de rebaixar el preu a l’import de la taxació. El contingent especifica una data de publicació o abans que el comprador hagi de notificar al venedor qualsevol problema amb la taxació. En cas contrari, es considerarà satisfeta la contingència i el comprador no podrà tornar a realitzar la transacció.

Una clàusula de contingència en una operació immobiliària permet a les parts el dret de retractar del contracte en circumstàncies específiques que es negocien entre el comprador i el venedor.

Contingència de finançament

Una contingència de finançament (també anomenada "contingència hipotecària") li dóna temps al comprador per sol·licitar i obtenir finançament per a la compra de la propietat. Això proporciona una important protecció per al comprador, que pot rescindir el contracte i reclamar els diners que pagui en el cas que no siguin capaços d’assegurar el finançament d’un banc, un corredor d’hipoteques o un altre tipus de préstec.

Una contingència financera indicarà un nombre de dies determinat al comprador per obtenir finançament. El comprador té aquesta data per rescindir el contracte (o sol·licitar una pròrroga que ha de pactar per escrit el venedor). En cas contrari, el comprador renuncia automàticament a la contingència i queda obligat a comprar la propietat, encara que no es garanteixi un préstec.

Venda a casa Contingència

Tot i que en la majoria dels casos és més fàcil vendre abans de comprar una altra propietat, el calendari i el finançament no sempre funcionen així. Una contingència de venda d’habitatges proporciona al comprador un temps especificat per vendre i liquidar la seva casa existent per tal de finançar la nova. Aquest tipus de contingència protegeix els compradors perquè, si una casa existent no ven per un preu mínim, el comprador pot sortir del contracte sense conseqüències legals.

El venedor pot suposar una eventualitat de venda d'habitatges, que es pot veure obligat a transmetre una altra oferta mentre espera el resultat de la contingència. El venedor es conserva el dret a cancel·lar el contracte si la casa del comprador no es ven en el termini de dies especificat.

Inspecció Contingència

Una contingència d’inspecció (també anomenada “contingència de diligència deguda”) dóna al comprador el dret a inspeccionar la casa en un període de temps determinat, com ara cinc a set dies. Protegeix el comprador, que pot cancel·lar el contracte o negociar reparacions en funció de les troballes d’un inspector d’habitatge professional. Un inspector examina els interiors i exteriors de la propietat, incloent-hi l’estat d’elements elèctrics, d’acabat, de fontaneria, estructurals i de ventilació. L’inspector proporciona un informe al comprador on es detallen els problemes descoberts durant la inspecció. En funció dels termes exactes de la contingència de la inspecció, el comprador pot:

• Aproveu l'informe i l'acord avança
• Rebutgeu l’informe, de nou fora de l’acord i torneu-vos a guanyar diners
• Sol·liciteu temps per a més inspeccions si alguna cosa necessita una segona mirada
• Sol·liciteu reparacions o concessió (si el venedor està d’acord, l’acord avança; si el venedor es nega, el comprador pot tornar a sortir de l’acord i retornar el seu guany serio)

A més de la contingència d'inspecció, de vegades s'inclou un contingent de cost de reparació. Això especifica un import màxim de dòlars per a reparacions necessàries. Si la inspecció indica que les reparacions tindran un cost superior a aquest import en dòlar, el comprador pot optar per rescindir el contracte. En molts casos, la contingència de cost de reparació es basa en un determinat percentatge del preu de venda, com ara l’1% o el 2%.

Clàusula d'abandonament

La clàusula d'abandonament és una contingència afegida pels venedors per proporcionar una mesura de protecció contra la contingència de venda d'una casa. Si bé el venedor accepta una contingència de venda d'una casa, ell o ella poden afegir una clàusula d'abandonament indicant que el venedor pot continuar comercialitzant la propietat. Si un altre comprador qualificat augmenta, el venedor proporciona al comprador actual un temps especificat (com ara 72 hores) per eliminar la contingència de venda de la casa i mantenir el contracte viu. En cas contrari, el venedor pot rescindir el contracte i vendre al nou comprador.

La línia de fons

Un contracte de béns immobles és un acord legalment exigible que defineix els rols i obligacions de cada part en una transacció immobiliària. Les contingències són clàusules adjuntes i que formen part del contracte. És important llegir i comprendre el vostre contracte, atenent totes les dates i terminis especificats. Com que el temps és essencial, un dia (i una data límit perdut) pot tenir un efecte negatiu (i costós) en la vostra transacció immobiliària.

En determinats estats, els professionals immobiliaris poden preparar contractes i qualsevol modificació, incloses les clàusules de contingència. En altres estats, però, aquests documents han de ser elaborats per advocats autoritzats. És important seguir les lleis i les regulacions del vostre estat. En general, si treballeu amb un professional immobiliari qualificat, us podran guiar en el procés i assegurar-vos que els documents estiguin correctament preparats (per un advocat, si cal). Si no esteu treballant amb un agent o un agent corredor, consulteu amb un advocat si teniu dubtes sobre contractes immobiliaris i clàusules de contingència.