Aproximació al cost
L'enfocament de costos és un mètode de valoració immobiliària que suposa que el preu que un comprador hauria de pagar per una propietat hauria de ser igual al cost per construir un edifici equivalent. En la valoració d'enfocament de costos, el preu de mercat de l'immoble és igual al cost de la terra, més el cost de construcció, menys depreciació. Rendeix el valor de mercat més precís quan la propietat és nova.
Comprensió del cost d'enfocament
L’enfocament de costos és un dels tres mètodes de valoració de béns immobles; els altres són l’enfocament de la renda i l’enfocament comparable.
En lloc de centrar-se en els preus que venen altres habitatges similars de la zona o la capacitat de propietat per generar ingressos, aquest mètode valora els béns immobles calculant quant costaria l'edifici avui si es destruís i es necessita substituir. També té en compte la quantitat que val la terra i fa deduccions per qualsevol pèrdua de valor, que també es coneix com a depreciació.
La lògica d’aquest enfocament és que té poc sentit que els compradors paguin més per una propietat que el que costaria construir des de zero.
Hi ha dos tipus principals d'avaluació d'enfocaments de costos:
- Mètode de reproducció: aquest plantejament considera que es construeix una rèplica de la propietat i dóna atenció a la duplicació de materials originals.
- Mètode de substitució. En aquest cas, se suposa que la nova estructura té la mateixa funció amb els materials més nous, utilitzant els mètodes de construcció actuals i un disseny actualitzat.
Quan s’han recollit totes les estimacions, l’enfocament de cost es calcula de la manera següent: Cost de substitució o reproducció: depreciació + valor del terreny = valor de la propietat.
Compres per emportar
- El mètode de valoració d'enfocament de costos recomana que el preu que un comprador hagi de pagar per una peça de propietat hauria de ser igual al cost per construir una estructura equivalent.
- El preu de mercat de la propietat és igual al cost de la terra, més el cost de construcció, menys depreciació.
- L'enfocament de costos es considera menys fiable que altres mètodes de valoració immobiliària, però pot ser útil en determinats casos.
Avantatges i desavantatges de l'enfocament del cost
L’enfocament de costos es considera generalment menys fiable que els ingressos i metodologies comparables. Es requereixen determinades hipòtesis, inclosa la garantia que hi ha prou terreny disponible perquè el comprador construeixi una propietat idèntica.
A més, si no es disposa de terrenys buits comparables, cal estimar el valor, cosa que fa que la valoració sigui menys precisa. La manca de materials de construcció similars també redueix la precisió de la valoració i augmenta la capacitat de subjectivitat. Tampoc es pot calcular la depreciació de la propietat més antiga i és fàcilment mesurable.
Malgrat aquestes limitacions, hi ha alguns casos en què l’enfocament de costos pot ser útil i fins i tot necessari. Valorar els diferents components dels béns immobles per separat és especialment útil quan es tracta d’immobles nous o diferents dels altres.
Exemples d'enfocament de costos
Propietats d’ús especial
L’aproximació de cost és necessària i, de vegades, l’única manera de determinar el valor d’edificis d’ús exclusiu, com ara biblioteques, escoles o esglésies. Aquests recursos generen pocs ingressos i no es comercialitzen sovint, cosa que invalida els ingressos i enfocaments comparables.
Obra nova
El plantejament de costos també s’utilitza sovint per a les noves construccions. Els prestadors de la construcció requereixen valoracions d'enfocament de costos perquè qualsevol valor de mercat o valor d'ingressos depèn dels estàndards i la finalització del projecte. Els projectes es reaprofiten en diverses etapes de la construcció per permetre l'alliberament de fons per a la següent fase de finalització.
Assegurança
Les avaluacions d’assegurances solen utilitzar l’enfocament de costos perquè només el valor de les millores és assegurador i el valor del terreny està separat del valor total de l’immoble. L'elecció entre el valor depreciat i el valor complet de substitució o reproducció és el factor determinant de l'avaluació.
Propietat comercial
Finalment, l’enfocament de costos es basa en ocasions per valorar la propietat comercial, com ara edificis d’oficines, botigues al detall i hotels. El mètode d’ingressos és el principal mètode que s’utilitza aquí, tot i que es pot implementar un enfocament de costos quan el disseny, la construcció, la utilitat funcional o el grau de materials requereixin ajustaments individuals.
Important
Quan una avaluació d'enfocament de costos es troba per sota dels preus del mercat, pot ser un signe d'un mercat sobreescalfat. Per contra, les avaluacions periòdiques per sobre dels preus del mercat poden suposar una oportunitat de compra.
Consideracions especials
La majoria de les taxacions residencials no utilitzen el plantejament de costos. En canvi, les comparacions de vendes solen impulsar les valoracions del mercat d’aquest tipus d’immobles.
Una excepció és si la propietat està poc millorada o millorada per al seu barri. En aquest cas, una estimació precisa del valor de les millores s’afegeix a la precisió de la determinació del valor, cosa que no és possible mitjançant només un enfocament comparable.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.