Taxa de capitalització
La taxa de capitalització (també coneguda com a taxa de capitalització) s’utilitza al món dels béns immobles comercials per indicar la taxa de rendibilitat que s’espera que es generi en una propietat d’inversió immobiliària. Aquesta mesura es calcula en funció dels ingressos nets que s'espera que generi la propietat i es calcula dividint el resultat net d'explotació per valor d'actiu immoble i s'expressa en percentatge. S'utilitza per calcular la rendibilitat potencial de l'inversor en la seva inversió en el mercat immobiliari.
Si bé la taxa de limitació pot ser útil per comparar ràpidament el valor relatiu d’inversions immobiliàries similars al mercat, no s’ha d’utilitzar com a únic indicador de la fortalesa d’una inversió perquè no té en compte el palanquejament, el valor del temps dels diners, i els fluxos de caixa futurs de les millores immobiliàries, entre altres factors. No hi ha intervals clars per a una bona o dolenta taxa de cobertura i depenen en gran mesura del context de la propietat i del mercat.
Compres per emportar
- La taxa de capitalització es calcula dividint els ingressos d'explotació nets d'un immoble pel valor de mercat actual.
- Aquesta ràtio, expressada en percentatge, és una estimació per a la rendibilitat potencial d'un inversor d'una inversió immobiliària per a un inversor.
- La taxa de limitació és més útil per comparar el valor relatiu d'inversions immobiliàries similars.
Comprensió del tipus de capitalització
La taxa de reducció és la mesura més popular mitjançant la qual es valoren les inversions immobiliàries per la seva rendibilitat i potencial de rendibilitat. La taxa de cobertura representa simplement el rendiment d'una propietat durant un horitzó d'un any, assumint que la propietat es compra en efectiu i no en préstec. El tipus de capitalització indica la taxa de rendibilitat intrínseca, natural i no apalancada de la propietat.
Fórmula del tipus de majúscules
Existeixen diverses versions per al càlcul de la taxa de capitalització. En la fórmula més popular, la taxa de capitalització d'una inversió immobiliària es calcula dividint els ingressos d'explotació nets de la propietat (NOI) pel valor de mercat actual. Matemàticament,
Tipus de Capitalització = Ingressos Operatius Nets / Valor de Mercat Corrent
on,
El resultat net d'explotació és el benefici (esperat) anual generat per la propietat (com els lloguers) i s'arriba deduint totes les despeses de la propietat. Aquestes despeses inclouen la despesa pagada per al manteniment regular de la instal·lació, així com els impostos sobre la propietat.
El valor de mercat actual de l’actiu és el valor actual de l’immoble segons els tipus de mercat vigents.
En una altra versió, la xifra es calcula en funció del cost inicial de capital o del cost d'adquisició d'un immoble.
Tipus de Capitalització = Ingressos Operatius Nets / Preu de Compra
Tot i això, la segona versió no és gaire popular per dos motius. En primer lloc, dóna resultats poc realistes per a propietats antigues que es van comprar fa uns quants anys / dècades a preus baixos i, segon, no es pot aplicar a propietats heretades, ja que el seu preu de compra és zero, cosa que impossibilita la divisió.
A més, atès que els preus immobiliaris oscil·len àmpliament, la primera versió que utilitza el preu de mercat actual és una representació més exacta en comparació amb la segona que utilitza el preu de compra original de valor fix.
Exemples de tipus de capitalització
Suposem que un inversor té 1 milió de dòlars i que està pensant invertir en una de les dues opcions d’inversió disponibles: una, pot invertir en bons del tresor emesos pel govern que ofereixen un interès nominal nominal del 3 per cent i es consideren les inversions més segures i dues. compra un edifici comercial que tingui múltiples inquilins que s'espera que pagui un lloguer regular.
En el segon cas, suposem que el lloguer total rebut a l’any és de 90.000 dòlars i l’inversor ha de pagar un total de 20.000 dòlars en concepte de diversos costos de manteniment i impostos sobre la propietat. Deixa els ingressos nets de la inversió immobiliària en 70.000 dòlars. Suposem que durant el primer any, el valor de l'immoble es manté constant al preu inicial de compra d'1 milió de dòlars.
La taxa de capitalització es computarà com (Ingressos Operatius Nets / Valor de la propietat) = 70.000 $ / 1 milió de dòlars = 7%.
Aquest rendiment del 7 per cent generat per la inversió immobiliària millor que el rendiment normal del 3 per cent disponible de les obligacions de tresoreria sense risc. El 4% addicional representa la rendibilitat del risc assumit per l’inversor en invertir en el mercat immobiliari en contra d’invertir en les obligacions de tresoreria més segures amb risc zero.
La inversió immobiliària és arriscada i hi ha diversos escenaris en què la rendibilitat, tal i com representa la mesura del tipus de capitalització, pot variar àmpliament.
Per exemple, alguns dels llogaters poden canviar i els ingressos per lloguer de la propietat poden disminuir a 40.000 dòlars. Si reduïm els 20.000 dòlars cap a diversos costos de manteniment i impostos sobre la propietat, i suposant que el valor de la propietat es mantingui en un milió de dòlars, la taxa de capitalització és de (20.000 dòlars / 1 milió de dòlars) = 2%. Aquest valor és inferior a la rendibilitat disponible de les obligacions sense risc.
En un altre escenari, suposem que els ingressos per lloguer es mantenen en els 90.000 dòlars originals, però el cost de manteniment i / o l’impost sobre propietats augmenta significativament, per dir 50.000 dòlars. La taxa de capitalització serà llavors (40.000 $ / 1 milió de dòlars) = 4%.
En un altre cas, si el valor de mercat actual de la propietat disminueix, és a dir, 800.000 dòlars, amb la renda de lloguer i diversos costos seguint igual, la taxa de capitalització augmentarà fins a 70.000 $ / 800.000 $ = 8, 75%.
En essència, els diferents nivells d’ingressos que es generen de la propietat, les despeses relacionades amb la propietat i la valoració actual del mercat de la propietat poden canviar significativament la taxa de capitalització.
La rendibilitat excedentària, que teòricament està disponible per als inversors immobiliaris per sobre i per sobre de les inversions en obligacions de tresoreria, es pot atribuir als riscos associats que condueixen als escenaris esmentats anteriorment. Els factors de risc són:
- Edat, ubicació i estat de la propietat
- Tipus d’immoble: multifamiliar, d’oficina, industrial, al detall o recreativa
- Solvència dels llogaters i rebuts regulars dels lloguers
- Termini i estructura de l'arrendatari (s) arrendatari (s)
- Taxa general de mercat de l'immoble i factors que afecten la seva valoració
- Fonaments macroeconòmics de la regió, així com factors que afecten les empreses dels arrendataris
Interpretar la taxa de majúscula
Com que les taxes de cobertura es basen en les estimacions previstes dels ingressos futurs, estan subjectes a una gran variació. Aleshores, és important comprendre què constitueix un bon percentatge per a una propietat d'inversió.
El tipus també indica la durada del temps que trigarà a recuperar l’import invertit en un immoble. Per exemple, una propietat amb un percentatge del 10% requerirà uns 10 anys per recuperar la inversió.
Les diferents taxes de propietats diferents propietats o diferents taxes de capítol en diferents horitzons de temps en una mateixa propietat representen nivells de risc diferents. Una ullada a la fórmula indica que el valor de la taxa de limitació serà més elevat per a les propietats que generen ingressos operatius nets més elevats i que tinguin una valoració més baixa i viceversa.
Dit, hi ha dues propietats que són similars en tots els atributs, excepte que es troben separades geogràficament. L'un es troba a la zona del centre de la ciutat, mentre que l'altre als afores de la ciutat. Totes les parts iguals, la primera propietat generarà un lloguer més alt que el segon, però es compensarà parcialment pel major cost de manteniment i els impostos més elevats. La propietat del centre de la ciutat tindrà un percentatge relativament inferior respecte al segon, a causa del seu valor de mercat significativament elevat.
Indica que un valor inferior de la taxa de limitació correspon a una millor valoració i una millor perspectiva de rendiments amb un nivell de risc més baix. D'altra banda, un valor més elevat de la taxa de cobertura implica perspectives relativament més baixes de retorn de la inversió immobiliària i, per tant, un nivell de risc més elevat.
Si bé l’exemple hipotètic anterior fa que sigui fàcil per a un inversor anar amb la propietat al centre de la ciutat, és possible que els escenaris del món real siguin tan senzills. L’inversor que avalua una propietat sobre la base del tipus de capítol s’enfronta a la difícil tasca per determinar la taxa de cobertura adequada per a un nivell determinat del risc.
2:00Taxa de capitalització
Representació del model de Gordon per al percentatge de límits
Una altra representació de la taxa de captació prové del model de creixement de Gordon, que també s’anomena model de descompte de dividends (DDM). És un mètode per calcular el valor intrínsec del preu de les accions d’una empresa independent de les condicions actuals del mercat, i el valor de les accions es calcula com el valor actual dels dividends futurs d’una acció. Matemàticament,
Valor de les accions = Flux de caixa dividend anual previst / (Taxa de rendiment requerida de l’inversor - Tipus de creixement de dividend previst)
Reorganitzar l'equació i generalitzar la fórmula més enllà del dividend,
(Taxa de rendiment requerida - Taxa de creixement esperada) = Flux de caixa / valor d’espera previst
La representació anterior coincideix amb la fórmula bàsica del tipus de capitalització esmentat a l'apartat anterior. El valor de flux de caixa esperat representa el benefici net d’explotació i el valor de l’actiu coincideix amb el preu de mercat actual de l’immoble. Això comporta que la taxa de capitalització sigui equivalent a la diferència entre la taxa de rendibilitat requerida i la taxa de creixement esperada. És a dir, la taxa de limitació és simplement la taxa de rendiment necessària menys la taxa de creixement.
Es pot utilitzar per avaluar la valoració d’un immoble per a una taxa de rendibilitat esperada per l’inversor. Per exemple, diguem que el benefici net d'explotació d'una propietat és de 50.000 dòlars, i s'espera que augmenti un 2% anual. Si la taxa de rendibilitat prevista per l’inversor és del 10 per cent anual, el tipus de cobertura net arribarà a (10% - 2%) = 8%. Usant-ho en la fórmula anterior, la valoració d'actius arriba a (50.000 $ / 8%) = 625.000 $.
Comparació de comptes d'inversió Nom del proveïdor Descripció del anunciant × Les ofertes que apareixen a aquesta taula provenen de col·laboracions per les quals Investopedia rep una compensació.