Fannie Mae: Què fa i com funciona

Hi ha una molt bona oportunitat que hagis sentit a parlar de Fannie Mae. Però saps què fa i com funciona?

L'Associació Federal Hipotecària Nacional (FNMA), coneguda normalment com Fannie Mae, és una empresa patrocinada pel govern (GSE) fundada el 1938 pel Congrés durant la Gran Depressió com a part del New Deal. Es va crear un estímul al mercat de l'habitatge posant a la seva disposició més préstecs hipotecaris per als prestataris de renda moderada o baixa.

Fannie Mae no s’origina ni proporciona hipoteques als prestataris. Però els compra i els garanteix a través del mercat hipotecari secundari. De fet, és un dels dos més grans compradors d’hipoteques del mercat secundari. L’altre és el seu germà, la Federal Federal Préstec Hipotecari, o Freddie Mac, una altra empresa patrocinada pel govern creada pel Congrés.

Els primers dies

A principis dels anys 1900, aconseguir una hipoteca –sense dir-ho a casa– no era una tasca fàcil. Moltes persones no es podien permetre l’assegurament d’un pagament inicial i els préstecs eren gairebé sempre a curt termini, no com aquells amb els períodes d’amortització a llarg termini que coneixem actualment. De fet, quan molts dels préstecs es van venir en aquell moment, normalment solien demanar grans pagaments en globus del deutor. Si el propietari no pogués efectuar el pagament, el banc deixaria de banda. Quan la Gran Depressió va colpejar, aproximadament el 25% dels propietaris de la nació van perdre la seva llar.

El Congrés dels Estats Units va respondre creant Fannie Mae. L’objectiu era ajudar a crear un flux de finançament d’habitatges a l’abast de tothom en tots els mercats. Això va comportar el finançament d’hipoteques a llarg termini a tipus fix, permetent als propietaris refinançar els seus préstecs en qualsevol moment del curs del préstec.

1938

L’any el congrés va crear Fannie Mae.

A finals dels anys seixanta, Fannie Mae va començar a finançar-se venent accions i bons després que el govern el tregués del pressupost federal. Fannie Mae va mantenir els seus vincles amb el govern com a GSE, però, amb un consell d'administració format per no més de 13 membres. També està exempt d’impostos locals i estatals.

Compres per emportar

• Fannie Mae és una empresa patrocinada pel govern que posa a disposició dels prestataris hipotecaris amb ingressos baixos i moderats.
• No proporciona préstecs, sinó que els retrocedeix o els garanteix al mercat hipotecari secundari.
• Fannie Mae aporta liquiditat invertint en el mercat hipotecari, agrupant préstecs en valors garantits per hipoteca.
• Fannie Mae va ser abandonat pel govern dels Estats Units després de la crisi financera i va ser suprimit del NYSE.

Creació de liquiditat

Invertint en el mercat hipotecari, Fannie Mae crea més liquiditat per a prestadors com ara bancs, atreviments i cooperatives de crèdit, que a la vegada els permet subscriure o finançar més hipoteques. Les hipoteques que compra i garanteix han de complir criteris estrictes. Per exemple, el límit per a un préstec convencional per a una casa unifamiliar el 2019 és de 484.350 dòlars per a la majoria d’àrees i de 726.525 dòlars per a zones d’alt cost. Aquestes àrees inclouen Hawaii, Alaska, Guam i les Illes Verges nord-americanes, on els valors de la llar mitjana se situen per sobre del mínim del 115%.

Per tal que un prestamista hipotecari pugui ser avalat per Fannie Mae, ha d’acordar no practicar pràctiques de préstecs de subpressió poc ètics. Els préstecs subprime tenen taxes més elevades que els préstecs de tipus principal i s’ofereixen als prestataris amb un crèdit deficient que consideren un risc més elevat pel prestador.

Segons el lloc web de Fannie Mae, va proporcionar 102 mil milions de dòlars en liquiditat per finançar el mercat de l'habitatge el primer trimestre del 2019. Això va ajudar a persones de tot el país a comprar, refinançar i llogar prop de 527.000 habitatges.

Fannie Mae respalda o garanteix hipoteques, però no les origina.

Valors garantits per les hipoteques

Després de comprar hipoteques al mercat secundari, Fannie Mae les agrupa per formar títols amb garantia hipotecària (MBS). Els MBS són valors garantits per actius garantits per una hipoteca o un grup d’hipoteques. Els títols amb garantia hipotecària de Fannie Mae són adquirits per institucions com ara companyies d’assegurances, fons de pensions i bancs d’inversions. Garanteix els pagaments de capital i interessos a la seva MBS.

Fannie Mae també té la seva pròpia cartera, comunament denominada cartera retinguda. Inverteix en valors propis amb garanties hipotecàries i en altres institucions. Fannie Mae emet el deute anomenat deute de l’agència per finançar la seva cartera retinguda.

La crisi financera

Fannie Mae es cotitza públicament des del 1968. Fins al 2010, cotitzava a la Borsa de Nova York (NYSE). Va ser suprimida després de la crisi hipotecària, d'habitatge i financera després que les seves accions es van reduir per sota dels requisits de capital mínims exigits per la borsa de valors de Nova York. Ara cotitza en venda lliure.

Les pràctiques de préstecs no ètics van provocar la crisi. Durant el boom de l’habitatge a mitjans dels anys 2000, els prestamistes van abaixar els seus estàndards i van oferir préstecs per a habitatge als prestataris amb un crèdit deficient. El 2007, la bombolla d'habitatges va esclatar i centenars de milers d'aquests prestataris van entrar en morositat, cosa que va provocar el que es coneix com el desallotjament subprime. Això va tenir un efecte ondulatori sobre els mercats de crèdit, que van enviar els mercats financers a la deriva i van crear la recessió més severa durant dècades als Estats Units. (Per a més informació, vegeu: Una revisió de les recessions passades .)

Adquisició i rescat del govern

A la darrera meitat del 2008, Fannie Mae i Freddie Mac van ser presos pel govern mitjançant un servei de conservació del Comitè Federal de l'Habitatge. Aleshores, tots dos garantien o mantenien la meitat de les hipoteques del país per un valor aproximat de 5 trilions de dòlars. Tots dos van ser rescatats per import de 187, 4 mil milions de dòlars, cosa que els va estalviar del col·lapse. En essència, el govern dels Estats Units va intervenir per tal de restablir la confiança en els mercats, prometent rescindir préstecs incobrables i evitar una nova caiguda del mercat immobiliari. Al seu torn, això va conduir a un augment de la quantitat de deute del govern, que tenia en aquell moment uns 9 bilions de dòlars.

Opcions de crèdit

Fannie Mae ofereix ara diversos propietaris d’iniciatives empresarials i opcions de crèdit als propietaris d’habitatges, que treballen amb els prestadors per ajudar les persones que d’altra manera poden tenir dificultats per obtenir finançament.

• Hipoteca de casa: aquest producte permet als propietaris assegurar el finançament i comprar una casa amb un baix pagament. Els prestataris qualifiquen si tenen ingressos baixos a moderats i una puntuació de crèdit inferior a 620. Les persones amb puntuacions superiors a 620 obtenen preus millors.
• Abonament del 3%: un altre recurs per a propietaris que poden no tenir accés a fons suficients per obtenir un pagament inicial.
• Preferit HFA: Aquest programa ajuda els propietaris a accedir a finançament assequible mitjançant agències locals i estatals de finançament de l'habitatge i altres prestadors. L'HFA determina els nivells d'ingressos dels prestataris i no hi ha requisits per als compradors per primera vegada.

Una llista completa de productes i la seva descripció estan disponibles al lloc web de Fannie Mae.

Modificacions del préstec

Després de la ruptura de la hipoteca, Fannie Mae va començar a centrar-se en les modificacions del préstec. Des del 2009, Fannie Mae ha completat més d’1, 5 milions de modificacions de préstecs. Les modificacions de préstecs canvien les condicions d’una hipoteca existent per ajudar els prestataris a evitar que no es produeixin hipoteques, acabant en execució hipotecària i finalment perdi la seva llar. Les modificacions poden incloure un tipus d’interès més baix o ampliar el termini del préstec. La modificació del préstec també pot reduir els pagaments mensuals.

La línia de fons

Fannie Mae ha aconseguit girar-se des de que va estar a la vora del 2008. Actualment, és el major defensor de les hipoteques de tipus fix a 30 anys i segueix sent un mecanisme clau per facilitar la propietat.