Hipoteca de pagament graduada (GPM)
Una hipoteca de pagament graduada (GPM) és un tipus d’hipoteca a tipus fix en què els pagaments augmenten gradualment des d’un nivell base inicial baix fins a un nivell final més alt. Normalment, els pagaments creixeran entre el 7 i el 12% anuals des del seu import inicial de pagament fins que s’assoleixi l’import total del pagament mensual.
Com funcionen les hipoteques de pagament graduades
Una hipoteca de pagament graduada està dissenyada per començar amb el propietari a causa dels pagaments mínims. Després, amb el pas del temps, l’import del pagament augmenta. S’utilitza una taxa d’interès inicial baixa per qualificar el comprador. Aquesta taxa més baixa permet que molts, que d’altra manera no podrien acollir-se a una hipoteca d’habitatge, siguin elegibles perquè poden pagar els baixos pagaments inicials. Si la nota hagués estat escrita a un tipus d’interès més elevat, és possible que aquests compradors no s’hagin qualificat a causa dels majors pagaments mensuals. Aquest tipus de sistema de pagament hipotecari pot ser òptim per a propietaris joves o per primera vegada, ja que els seus nivells d’ingressos solen augmentar gradualment.
Una hipoteca amb pagament graduat pot ser o no un préstec d'amortització negativa. Si l’import inicial del pagament és inferior a l’interès acumulat del préstec hipotecari, la hipoteca de pagament graduada és un préstec d’amortització negativa. Amb un préstec d’amortització negativa, els pagaments efectuats pel prestatari són inferiors als interessos que cobra la nota. Aquesta estructura de pagament inferior als interessos crea interessos diferits que se suma al principal total del préstec.
Les hipoteques de pagament graduades només estan disponibles en préstecs de l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA). Els préstecs FHA permeten als prestataris de renda baixa o moderada que no puguin realitzar un finançament de baixes quantitats fins al 96, 5% del valor de la llar.
Compres per emportar
- Una hipoteca amb pagament graduat (GPM) és un tipus d’hipoteca a tipus fix amb un calendari d’amortització que proporciona pagaments més baixos abans d’aquest augment amb el pas del temps.
- El propòsit de GPM és permetre als propietaris començar amb pagaments mensuals inferiors per ajudar a determinades persones a obtenir el seu préstec.
- Els costos totals durant la vida d’un préstec GPM solen ser superiors a una hipoteca estàndard, i els propietaris que van poder pagar pagaments anteriors poden trobar-se en problemes financers a mesura que les factures mensuals augmenten amb el pas del temps.
Inconvenients d’una hipoteca amb pagament graduat
El principal desavantatge d’una hipoteca amb pagament graduat és que els costos totals associats a la hipoteca són més elevats que amb una hipoteca tradicional. A mesura que els pagaments creixen a taxes d’interès més elevades, el prestatari pot trobar que només paga els càrrecs d’interès i no redueix el principal prestat.
A més, si la hipoteca de pagament graduada és un préstec d’amortització negativa, el prestatari pagarà encara més interessos del préstec. A mesura que l’interès diferit s’afegeix al principal prestat, aquest valor creix. El mes següent, els càlculs d’interès seran sobre l’import més important.
Un altre inconvenient important que cal tenir en compte és que amb una hipoteca de pagament graduada no hi ha cap garantia que els ingressos del prestatari augmentin pas a pas amb l’augment dels pagaments hipotecaris. Si els ingressos del prestatari no augmenten en relació amb el deute mensual, poden morir en el préstec. L'impost perjudicat perjudicarà encara més el seu crèdit i el prestador s'exposarà de la propietat.
Hipoteca de pagament graduat vs. hipoteca de tipus ajustable
Si bé una hipoteca amb pagament graduat pot semblar un tipus d’hipoteca regulable (ARM), no és el mateix.
Una hipoteca de tipus ajustable oscil·la periòdicament per reflectir el tipus d’interès del mercat. La taxa d’ARM s’ajusta periòdicament, però no en un calendari fix. A més, el tipus d'interès pot disminuir o pujar a causa de la base del tipus de mercat continu. Per contra, només augmenta el tipus d’interès d’una hipoteca de pagament graduada.