Com triar la millor hipoteca per a tu

Si no es pot comprar una casa completament en efectiu, trobar la casa adequada és només la meitat de la batalla. L’altra meitat és triar el millor tipus d’hipoteca. Com que és probable que pagueu la vostra hipoteca durant un llarg període de temps, és important trobar un préstec que satisfaci les vostres necessitats i el vostre pressupost. Quan presteu diners a un prestador, esteu fent un acord legal per reemborsar aquest préstec durant un període de temps determinat, amb interès.

Què és una hipoteca?

Hi ha dos components del vostre pagament hipotecari: principal i interessos. El principal fa referència a l’import del préstec. L’interès és un import addicional (calculat com a percentatge del principal) que els prestadors cobren pel privilegi d’haver prestat diners que pagueu amb el temps. Durant el termini de la vostra hipoteca, pagueu en quotes mensuals en funció d’un pla d’amortització establert pel vostre prestador.

Un altre factor implicat en la fixació de preus d’una hipoteca és el tipus percentual anual, o TAE, que avalua el cost total d’un préstec. La TAE inclou el tipus d’interès i altres taxes de préstec.

Principals tipus d’hipoteques

No tots els productes hipotecaris es creen iguals. Alguns tenen pautes més estrictes que d’altres. Alguns prestadors podrien requerir un descompte del 20%, mentre que d'altres necessiten un 3% més baix del preu de compra de la casa. Per poder obtenir alguns tipus de préstecs, necessiteu un crèdit perfecte. D’altres s’orienten als prestataris amb un crèdit menys estel·lar.

El govern dels Estats Units no és un prestador, però garanteix alguns tipus de préstecs que compleixen els requisits estrictes d’elegibilitat per a ingressos, límits de préstecs i àrees geogràfiques. Aquí hi ha un desplegament:

Hipoteques convencionals

Un préstec convencional és un préstec que no té el govern federal. Els prestataris amb un bon crèdit, una feina estable i històries d’ingressos i la capacitat de fer un descens del 3% poden qualificar habitualment un préstec convencional de Fannie Mae o Freddie Mac, dues empreses patrocinades pel govern que compren i venen la majoria d’hipoteques convencionals als Estats Units. Estats. A més, alguns prestadors ofereixen préstecs convencionals amb requisits de baixos baixos i sense assegurança d’hipoteca privada (PMI).

Conformant els préstecs hipotecaris

Els préstecs conformes estan obligats a límits màxims de préstecs fixats pel govern federal. Aquests límits varien segons l’àrea geogràfica. El 2018, l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge va establir el límit de préstec conforme a la línia de base de 453.100 dòlars per a immobles d'una sola unitat. Tanmateix, FHFA estableix un límit màxim de préstecs màxim de 679.650 dòlars en algunes parts del país (penseu, per exemple, a Nova York o a San Francisco). Això és degut a que els preus de la llar en aquestes àrees de gran cost superen el límit de préstecs bàsics en almenys un 115% o més.

Préstecs hipotecaris no conformes

Els préstecs no conformes generalment no poden vendre ni comprar per Fannie Mae i Freddie Mac a causa de l’import del préstec o les directrius de subscripció. Els préstecs Jumbo són el tipus més comú de préstecs no conformes. S'anomenen "jumbo" perquè els imports del préstec solen superar els límits del préstec. Aquest tipus de préstecs són més arriscats per a un prestador, de manera que els prestataris normalment han de presentar reserves de caixa més grans, fer un pagament inicial del 10% al 20% (o més) i tenir un crèdit fort.

Préstecs FHA assegurats pel govern

Els compradors de baixos i moderats ingressos, que normalment compren una casa per primera vegada, recorren a préstecs assegurats per l’Administració federal d’habitatge quan no poden acollir-se a un préstec convencional. Els prestataris poden reduir fins al 3, 5% del preu de compra de la casa. Els préstecs FHA tenen requisits de relaxació creditícia més relaxats que els préstecs convencionals. Tot i això, la FHA no presta directament diners; garanteix préstecs prestadors aprovats per la FHA. Un inconvenient dels préstecs FHA: tots els prestataris paguen una prima d’assegurança hipotecària inicial o anual, o MIP (un tipus d’assegurança hipotecària que protegeix el prestador de la morositat del prestatari) durant tota la vida del préstec.

Qui és millor per als prestataris de baixos i moderats ingressos que no poden optar a un producte de préstec convencional o per a qualsevol que no pugui pagar un pagament inicial. Els préstecs FHA permeten una puntuació FICO tan baixa com 500 per poder obtenir un 10% d'ingressos i fins a 580 per obtenir un cobrament del 3, 5%.

Préstecs VA assegurats pel govern

El Departament d’Afers de Veterans dels Estats Units garanteix préstecs per a compradors d’habitatges per als membres del servei militar qualificats, els veterans i els seus cònjuges. Els prestataris poden finançar el 100% de l’import del préstec sense cap pagament inicial. Altres avantatges inclouen una tapa en els costos de tancament (que pot ser pagat pel venedor), les despeses de corredors i l’import de PIP. Els préstecs de VA requereixen una “quota de finançament”, un percentatge de l’import del préstec que ajuda a compensar el cost per als contribuents. La quota de finançament varia en funció de la categoria del servei militar i de l’import del préstec. Els membres del servei següents no han de pagar la taxa de finançament:

• veterans que reben prestacions de VA per una discapacitat relacionada amb el servei
• veterans que tindrien dret a una indemnització de VA per una discapacitat relacionada amb el servei si no rebessin la jubilació o el pagament actiu del seu servei
• cònjuges supervivents de veterans que van morir al servei o per incapacitat relacionada amb el servei

A qui s’adreça millor: personal militar o veterans actius elegibles, i els seus cònjuges, que desitgen termes altament competitius i un producte hipotecari adaptat a les seves necessitats financeres.

Préstecs USDA assegurats pel govern

El Departament d’Agricultura dels Estats Units garanteix préstecs per ajudar a fer possible la propietat dels compradors de baixos ingressos a les zones rurals d’àmbit nacional. Aquests préstecs requereixen poca o nul·la captació per als prestataris qualificats, sempre que les propietats compleixin les normes d’elegibilitat de l’USDA.

A qui s’adreça millor: compradors d’habitatges de les zones rurals elegibles que tinguin ingressos més baixos, s’estalvien pocs diners per un pagament inicial i que d’altra manera no puguin acollir-se a un producte de préstec convencional.

Condicions de préstec: tarifes

Les condicions hipotecàries, inclosa la durada de l’amortització, són un factor clau per determinar com el prestador valora el vostre préstec i el vostre tipus d’interès. Els préstecs a tipus fix són els que semblen: un tipus d’interès fixat per a la vida del préstec, generalment de 10 a 30 anys. Si voleu pagar la vostra llar més ràpidament i podeu pagar un pagament mensual més elevat, un préstec de tipus fix a curt termini (per exemple, de 15 a 20 anys) us ajuda a afaitar els pagaments de temps i interessos. També creareu equitat a casa vostra molt més ràpidament.

Optar per una hipoteca més curta a termini fix significa que els pagaments mensuals seran més elevats que amb un préstec a llarg termini. Truqueu els números per garantir que el vostre pressupost pot gestionar els pagaments més alts. També us pot interessar altres objectius, com ara estalviar per a la jubilació o un fons d'emergència.

A qui s’adreça millor: els préstecs de tipus fix són ideals per a compradors que tinguin previst mantenir-se durant molts anys. Un préstec fix de 30 anys us pot proporcionar un espai per a satisfer altres necessitats financeres. Tanmateix, si teniu la gana d’un risc poc i disposeu de recursos i disciplina per pagar la vostra hipoteca amb més rapidesa, un préstec fix de 15 anys us pot estalviar considerablement els interessos i reduir el vostre període d’amortització a la meitat.

Hipoteques de tipus ajustable

Les hipoteques de tipus ajustable (ARM) tenen una taxa fixa per un període inicial de tres a deu anys, però després que aquest període caduca, la taxa fluctua amb les condicions del mercat. Aquests préstecs poden ser arriscats si no es pot pagar un pagament hipotecari mensual més elevat un cop restablerta la taxa. Alguns productes ARM tenen un límit de tarifa en què el vostre pagament hipotecari mensual no pot superar una quantitat determinada. En cas afirmatiu, retalla els números per assegurar-vos que podreu gestionar els augments de pagament fins aquest punt. No compteu amb la possibilitat de vendre la vostra llar o refinançar la vostra hipoteca abans que no es restableixi l’ARM perquè les condicions del mercat –i les vostres finances– podrien canviar.

A qui s’adreça millor: els ARM són una opció sòlida si no teniu previst allotjar-vos a una casa més enllà del període inicial de tarifa fixa, o si sabeu que teniu intenció de refinançar abans que es reinici el préstec. Per què? Els tipus d’interès dels ARM solen ser inferiors a les taxes fixes en els primers anys d’amortització, de manera que podríeu estalviar milers de dòlars en pagaments d’interès en els primers anys de propietat.

Programes d’assistència a primera vegada

Els programes especials de l’autoritat local o estatal d’habitatge ofereixen ajuda específicament per als compradors de primera vegada. Molts d'aquests programes estan disponibles en funció dels ingressos o necessitats financeres dels compradors. Aquests programes, que solen oferir assistència en forma d’ajuts de pagament inicial, també poden estalviar diners importants als prestataris en costos de tancament.

El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units enumera els programes de compradors d'habitatges per primera vegada per estat. Seleccioneu l'estat i, a continuació, "Assistència per a la propietat d'habitatges" per trobar el programa més proper.

Hipoteques per a compradors de primera vegada

Tots aquests programes de préstecs (amb l’excepció dels programes d’assistència per a compradors d’habitatges per primera vegada) estan disponibles per a tots els compradors d’habitatges, ja sigui per primera o quarta vegada en comprar una casa. Moltes persones pensen falsament que els préstecs FHA només estan disponibles per als compradors per primera vegada, però els prestataris repetits poden qualificar-los, sempre que el comprador no hagi tingut una residència principal almenys tres anys abans de la compra.

L'elecció del préstec que millor s'adapti a la vostra situació depèn principalment de la vostra salut financera: els vostres ingressos, la vostra història de crèdit i la puntuació, l'ocupació i els objectius financers. Els prestadors hipotecaris poden ajudar a analitzar les seves finances per ajudar a determinar els millors productes de préstecs. També us poden ajudar a comprendre millor els requisits de qualificació, que solen ser complexos. Un prestamista o un corredor hipotecari de suport també us pot oferir tasques —àmbits orientats de les vostres finances a millorar— per posar-vos en la posició més forta possible per obtenir una hipoteca i comprar una casa.

La línia de fons

Independentment del tipus de préstec que trieu, consulteu prèviament el vostre informe de crèdit per saber on esteu. Tens dret a un informe de crèdit gratuït de cadascuna de les tres principals oficines d'informació cada any a través de annualcreditreport.com. A partir d’aquí, podeu detectar i arreglar errors, treballar amb el pagament de deutes i millorar qualsevol història de pagaments endarrerits abans d’acostar-vos a un prestamista hipotecari.

Pot ser avantatjós buscar finançament abans de posar-se seriós sobre mirar cases i fer ofertes. Per què? Podreu actuar amb més rapidesa i els venedors es podran prendre més seriosament si teniu a mà una carta de aprovació prèvia.

(Vegeu també, Guia hipotecària definitiva, Com puc obtenir una aprovació prèvia per a una hipoteca?) 11 Errors que els compradors d'habitatge per primera vegada haurien d'evitar, quants diners necessito abonar ?, Què és l'assegurança hipotecària i quines són les meves opcions?, Quins són els costos de tancament? Com ​​obtenir la millor taxa hipotecària, quins són els principals tipus de prestadors?)