Com funciona la amortització de la propietat

Investir en propietats de lloguer pot resultar ser un canvi financer intel·ligent. Per començar, una propietat de lloguer pot proporcionar una font d’ingressos constant mentre es construeix patrimoni net i la propietat (idealment) s’agraeix. També hi ha avantatges fiscals: podeu deduir les vostres despeses de lloguer de qualsevol ingrés de lloguer que guanyeu, reduint així la obligació fiscal. La majoria de les despeses immobiliàries de lloguer (incloses l’assegurança hipotecària, els impostos sobre la propietat, les despeses de reparació i manteniment, les despeses d’oficina de casa, les assegurances, els serveis professionals i les despeses de viatge relacionades amb la gestió) es dedueixen durant l’any que gasteu els diners.

Tanmateix, una altra deducció fiscal clau (la depreciació) funciona de manera diferent. La amortització és el procés que es fa servir per deduir els costos de compra i millora d’un immoble de lloguer. En lloc de prendre una gran deducció durant l'any que compra (o millora) l'immoble, la depreciació distribueix la deducció a la vida útil de l'immoble. El servei d’ingressos interns (IRS) té regles molt específiques sobre l’amortització i, si teniu propietat de lloguer, és important comprendre com funciona el procés.

Quina propietat és depurable?

Segons l'IRS, podeu amortitzar una propietat de lloguer si compleix tots aquests requisits:

• És propietari de la propietat. (Es considera el propietari, fins i tot si la propietat està subjecta a un deute.)
• Utilitzeu la propietat a la vostra empresa o com a activitat productora d’ingressos.
• La propietat té una vida útil determinable, és a dir, que és una cosa que es desgasta, decau, s’acostuma, queda obsoleta o perd el seu valor per causes naturals.
• Es preveu que la propietat duri més d’un any.

Tot i que la propietat compleix tots els requisits anteriors, no es pot depreciar si la posàveu en servei i la disposeu (o ja no la feu servir per a ús comercial) el mateix any. El sòl no es considera depreciable. I, en general, no podeu depreciar els costos de neteja, plantació i jardineria, ja que es consideren com a part del cost del terreny.

Quan comença la depressió?

Podeu començar a fer deduccions d'amortització tan bon punt la propietat es posa en servei o estigui llesta i estigui disponible per a utilitzar-la com a lloguer. A continuació, es mostra un exemple: Compreu una propietat de lloguer el 15 de maig. Després d’haver treballat a la casa durant diversos mesos, la teniu a punt per llogar el 15 de juliol, de manera que comenceu a anunciar-vos en línia i als papers locals. Trobeu un arrendatari i l’arrendament comença l’1 de setembre. Com que la propietat es posava en servei –és a dir, llesta per ser arrendada i ocupada–, el 15 de juliol, començaríeu a amortitzar la casa al juliol, no al setembre. comences a cobrar el lloguer.

Continuarà depreciant la propietat fins que no es compleixi una de les condicions següents.

• Heu deduït la totalitat del cost o qualsevol altra base de la propietat.
• Retireu la propietat del servei, fins i tot si no heu recuperat totalment el seu cost ni cap altra base. Una propietat es retira del servei quan ja no s’utilitza com a propietat productora d’ingressos, o si la vens o l’intercanvieu, la convertiu en ús personal, l’abandoneu o si es destrueix.

Podeu continuar reclamant una deducció per depreciació de la propietat que està temporalment "inactiva" o que no està en ús. Si feu reparacions després que es mogui un arrendatari, per exemple, encara podeu depreciar la propietat mentre la prepareu per al proper.

Mètode d'amortització

Tres factors determinen la quantitat d’amortització que podeu deduir cada any: la vostra base en l’immoble, el període de recuperació i el mètode d’amortització utilitzat. Qualsevol propietat de lloguer residencial posada en servei després de 1986 es deprecia amb el sistema de recuperació de costos accelerats modificat (MACRS), una tècnica de comptabilitat que reparteix els costos (i deduccions d'amortització) al llarg de 27, 5 anys, el temps que l'IRS considera que és "vida útil". ”D’un immoble de lloguer.

Tot i que sempre es recomana treballar amb un comptable fiscal qualificat a l’hora de calcular l’amortització, aquí es mostren els passos bàsics:

1. Determineu la base de la propietat - La base de la propietat és el seu cost o la quantitat que heu pagat (en efectiu, amb una hipoteca o d’una altra manera) per adquirir la propietat. A la base s'inclouen algunes despeses de liquidació i els costos de tancament, incloses les tarifes legals, les taxes de registre, les enquestes, els impostos de transferència, l'assegurança de títols i qualsevol quantitat que el venedor degui que accepteu pagar (com els impostos de devolució). No es poden incloure algunes despeses de liquidació i costos de tancament, incloses les primes d’assegurança d’incendis, lloguer relatiu a l’ocupació de la propietat prèvia al tancament i càrrecs relacionats amb l’obtenció o el refinançament d’un préstec: punts, primes d’assegurança hipotecària, despeses d’informe de crèdit, i taxes de taxació.
2. Separeu el cost del terreny i els edificis : ja que només podeu depreciar el cost de l’edifici i no del terreny, heu de determinar el valor de cadascun per tal de depreciar l’import correcte. Per determinar el valor, podeu utilitzar el valor raonable de mercat de cada un en el moment de comprar la propietat o bé basar el número en els valors d'impostos sobre béns immobles. Diguem que vas comprar una casa per 110.000 dòlars. L'avaluació d'impost sobre immobles més recent valora la propietat en 90.000 dòlars, dels quals 81.000 dòlars són per a la casa i 9.000 dòlars per a la terra. Per tant, podeu assignar el 90% (81.000 $ ÷ 90.000 $) del preu de compra a la casa i el 10% (9.000 $ ÷ 90.000 dòlars) del preu de compra al terreny.
3. Determineu la vostra base a la casa : ara que coneixeu la base de la propietat (casa més terres) i el valor de la casa, podeu determinar la vostra base a la casa. Utilitzant l’exemple anterior, la vostra base a la casa (l’import que es pot amortitzar) seria de 99.000 dòlars (el 90% de 110.000 dòlars). La vostra base a la terra seria d’11.000 dòlars (un 10% de 110.000 dòlars).
4. Determineu, si cal, la base ajustada . És possible que hagueu d’augmentar o disminuir la vostra base per a certs esdeveniments que es produeixen entre el moment en què compreu l’immoble i el temps que el teniu a punt per al lloguer. Entre els exemples d’augments a base s’inclouen el cost de les addicions o millores que tinguin una vida útil d’almenys un any abans de posar la propietat en servei, diners que vau gastar per restaurar la propietat danyada, el cost de portar serveis d’utilitat a la propietat i determinades taxes legals.

Entre els exemples de disminucions de la base s’inclouen els pagaments d’assegurança que reberen com a conseqüència d’un dany o robatori, una pèrdua de víctimes no afectades per l’assegurança per la qual va fer una deducció i els diners que rebeu per concedir una servitud.

Quin sistema utilitzar

Els següents passos consisteixen en determinar quina de dues MACRS s'aplica: el Sistema de Depreciació General (GDS) o el Sistema de Depreciació Alternativa (ADS). GDS s’aplica a la majoria de propietats posades en servei i, en general, l’heu d’utilitzar tret que feu una elecció irrevocable per a l’AdS o la llei exigeix ​​que utilitzeu ADS. L’AdS s’obliga quan la propietat:

• Té un negoci qualificat que utilitza el 50% del temps o menys
• Té un ús exempt d’impostos
• Està finançat per obligacions exemptes d’impostos
• S'utilitza principalment en l'agricultura

En general, fareu servir GDS tret que tingueu un motiu per emprar ADS. De nou, es recomana que consulti un comptable fiscal qualificat, que us pugui ajudar a determinar la manera més favorable d’amortitzar la vostra propietat de lloguer.

Un cop conegut quin sistema MACRS s'aplica, podeu determinar el període de recuperació de la propietat. El període de recuperació mitjançant GDS és de 27, 5 anys per a propietats de lloguer residencial. Si utilitzeu ADS, el període de recuperació del mateix tipus de propietat és de 30 anys per a la propietat posada en servei després del 31 de desembre de 2017 o 40 anys si es posava en servei abans.

A continuació, determineu l’import que podeu depreciar cada any. Com que la majoria de les propietats de lloguer residencial utilitzen GDS, ens centrarem en aquest càlcul.

Per cada any complet, una propietat està en servei, depreciarà un import igual: un 3.636% cada any sempre que continuïn depreciant l'immoble. Si la propietat estigués en servei menys d’un any (per exemple, vau comprar una casa al maig i la vau començar a llogar al juliol), depreciareu un percentatge menor aquell any, segons quan es posés en servei. Segons la taula GDS de la propietat de lloguer d'habitatges residencials de l'IRS:

Per exemple, agafeu una casa que tingui una base de 99.000 dòlars i que va ser posada en servei el 15 de juliol. Per al primer any, depreciareu un 1, 667%, o 1.650 dòlars (99.000 x 1.667%). Per a cada any després, es depreciarà a un ritme del 3, 636%, o 3.599, 64 dòlars, sempre que el lloguer estigui en servei durant tot l'any. Tingueu en compte que aquesta xifra equival essencialment a prendre la base i dividir el període de recuperació de 27, 5: 99.000 dòlars: 27, 5 = 3.600 dòlars. La diferència prové del primer any de servei parcial.

Quant redueix la amortització el passiu fiscal?

Si llogueu béns immobles, normalment presenteu els vostres ingressos i despeses de lloguer per a cada propietat de lloguer a la línia adequada de la llista E quan en presenteu la declaració de l’impost anual; el guany o la pèrdua neta continuaran al vostre formulari 1040. L’amortització és una de les despeses que inclourà a la llista E, de manera que l’import de les amortitzacions redueix efectivament la obligació fiscal de l’exercici. Si depreciau 3.599, 64 dòlars i sou del 22% d’impostos, per exemple, estalviareu 3.599, 64 x 0, 22 $ = 791, 92 dòlars en impostos aquell any.

La línia de fons

L’amortització pot ser una eina valuosa si invertiu en propietats de lloguer, ja que us permet repartir el cost de compra de l’immoble al llarg de dècades, reduint així l’obligació tributària de cada any. Per descomptat, si deprecias una propietat i la vens per un valor superior al seu valor depreciat, hauràs de tributar sobre aquest benefici mitjançant l'impost de recuperació d'amortització.

Com que les lleis d’impostos sobre propietats de lloguer són complicades i canvien periòdicament, es recomana treballar amb un comptable fiscal qualificat a l’hora d’establir, operar i vendre el vostre negoci de propietats de lloguer. D’aquesta manera podeu estar segur de rebre el tractament fiscal més favorable i evitar sorpreses a l’hora d’impostos.