Hipoteques de l'Autoritat Federal de l'Habitatge
Potser heu sentit a parlar d’assegurança hipotecària privada (PMI), una assegurança que heu de pagar quan contracteu un préstec a casa amb un pagament inferior al 20% d’un prestador convencional. Malauradament, si bé l'Agència Federal de l'Habitatge (FHA) és més generosa que els prestadors convencionals, en molts aspectes, també requereix una assegurança hipotecària per a préstecs de baix pagament. En aquest article, aprendràs quina és l’assegurança hipotecària FHA, en què es diferencia del PMI, qui ha de portar-la i durant quant temps, quant costa i quines opcions pot evitar o desfer-se’n. Comencem.
TUTORIAL: Fonaments bàsics sobre la hipoteca
Què és l'assegurança hipotecària FHA?
Igual que el PMI, l’objectiu de l’assegurança hipotecària FHA és protegir el prestador. Quan els prestataris tenen un patrimoni mínim a la seva llar, el risc (per al prestador) que el prestatari serà per defecte és més elevat, perquè el prestatari no té tant a perdre per allunyar-se i deixar que el banc s’exclogui de la casa (només cal mirar totes les persones que es van allunyar de les seves hipoteques del 0% de cobrament de cobertura, bombolles d’habitatges). (Per obtenir més informació sobre el FHA, assegureu-vos de llegir la comprensió dels préstecs a casa per FHA .)
Els préstecs FHA tenen menors requisits de pagament i requisits d’ingressos i crèdits menys estrictes que els préstecs convencionals. Tanmateix, si prestéssiu una quantitat important de diners a algú, amb característiques de préstec menys que perfectes, també voldreu una garantia de reemborsament d’una o altra manera. Amb l’assegurança hipotecària, si deixeu de fer els vostres pagaments hipotecaris i us allunyeu de casa vostra, l’asseguradora ajudarà el vostre prestador a recuperar les pèrdues. Així doncs, si bé l’assegurança hipotecària pot semblar una molèstia perquè no protegeix al comprador, si no existís, moltes persones probablement no podrien obtenir préstecs fins que no tinguessin pagaments més elevats, perquè els bancs haurien de veure. els préstecs són massa arriscats. Moltes persones troben el pagament de les primes d’assegurança hipotecària una millor opció que esperar diversos anys fins que tinguin un pagament inicial suficient per evitar-ho. (Si utilitzeu una segona hipoteca la millor opció per evitar el PMI? Consulteu l’ assegurança d’hipoteca privada de Outsmart per obtenir més informació.)
El FHA també requereix el pagament d’alguna cosa anomenada assegurança hipotecària anticipada (UFMI). L’UFMI exigeix que els que sol·liciten un préstec, paguen l’1% del valor del préstec al tancar el préstec, segons la carta de la hipoteca 2010-28 publicada pel Departament d’Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) dels Estats Units. Teniu l’opció de pagar aquest import en efectiu quan tanqueu el vostre préstec, però la majoria de la gent tria incloure’l a l’import total de la vostra hipoteca.
Si us podeu permetre pagar aquest import per endavant, és una bona idea fer-ho, ja que si ho envieu al vostre préstec, a llarg termini serà molt més car. Suposem que la vostra casa té un cost de 250.000 dòlars, que reduïu el mínim necessari del FHA del 3, 5% (250.000 x 0.035 = 8.750) i que la vostra hipoteca cobreix els 241.250 dòlars restants (250.000 - 8.750 = 241.250). En una hipoteca de 30 anys, amb un tipus d’interès del 6, 5%, l’UFMI original de 2.412, 50 dòlars (241.250 x 0, 01 = 2.412, 50) us costarà al cap d’uns 5.491, 77 dòlars.
Si voleu fer-vos el favor de pagar efectivament l’UFMI, haureu d’aconseguir més estalvis abans de comprar. Per descomptat, augmentar el pagament inicial del 3, 5% al 4, 5% (tècnicament, al 4, 47%) de 8.750 a 11.162, 50 dòlars, o 2.412, 50 dòlars addicionals (el cost d'UFMI), tindria el mateix efecte sobre les seves finances a llarg termini.
En què es diferencia l'assegurança hipotecària FHA de l'assegurança hipotecària privada?
El cost anual d’una assegurança hipotecària FHA canvia en funció del pagament inicial proporcionat. A l'abril de 2011, HUD ha canviat l'assegurança hipotecària FHA a l'1, 10%, amb un descompte superior o igual al 5%. Per aquells que tinguin un percentatge inferior al 5%, haureu de pagar una prima d’assegurança de l’1, 15%. Així, en una casa de 250.000 dòlars amb un pagament inicial mínim de 8.750 dòlars (3, 5%), la prima d’assegurança hipotecària mensual es basaria en un import de préstec de 241.250 dòlars i costaria 231, 20 dòlars al mes. Aquest import s’ha de pagar amb el pagament de la vostra hipoteca mensual.
En canvi, el PMI pot costar fins a l’1, 15% del saldo del préstec a l’any o 231, 20 dòlars al mes en aquest exemple, segons el punt de crèdit. La diferència rau en els requisits. El PMI requereix que tingueu una qualificació de crèdit excel·lent superior a 720 per rebre una taxa d’aproximadament l’1, 15% n segons les tarifes mensuals Premium i PMINU proporcionades a partir de PMI al maig del 2011. Si la vostra puntuació de crèdit és inferior, us haureu de presentar. un pagament inicial més gran abans que us ofereixin qualsevol tipus d’assegurança. L’assegurança hipotecària FHA només requereix una puntuació de crèdit mínima de 580 per poder optar al pagament inicial del 3, 5%, però la majoria dels prestadors requereixen una puntuació de crèdit de 620-640, cosa que li permetrà comprar una casa abans. Per tant, si teniu una assegurança hipotecària, l’assegurança hipotecària FHA pot ser la menor dels dos mals. Segons la legislació federal del 2011, les primes d’assegurança hipotecària són deduïbles d’impostos, de manera que, si teniu una assegurança hipotecària PMI regular o FHA, la deducció fiscal pot suavitzar el cop, però consulteu amb el vostre comptador per veure si compliu els requisits adequats per rebre aquesta deducció fiscal. (Llegiu 6 raons per evitar l’assegurança hipotecària privada per obtenir més informació sobre per què l’assegurança FHA és menor d’aquests mals.)
Un avantatge que a vegades el PMI té sobre l’assegurança hipotecària FHA és que no tots els prestadors necessiten un pagament d’assegurança hipotecària per davant com l’UFMI del FHA.
Qui ha de tenir una assegurança hipotecària FHA i durant quant temps?
Al febrer de 2011, quan obteniu un préstec FHA, podeu reduir fins al 3, 5% fins a un mínim. Però, de la mateixa manera que passa amb els préstecs convencionals, a canvi del privilegi d’inposar tan pocs diners, hauràs de pagar una assegurança hipotecària fins que el percentatge de préstec a valor sigui prou alt, és a dir, fins que hagi pagat una certa quantitat del préstec. També heu de pagar una prima d’assegurança més alta. Quan el vostre patrimoni net és prou alt (22% en el cas d’un préstec FHA), el prestador es preocupa molt menys que us allunyareu de casa, si comenceu a tenir problemes per efectuar els vostres pagaments mensuals. A la mateixa casa de 250.000 dòlars, del nostre exemple anterior, quan la vàreu comprar i teníeu que contractar una assegurança hipotecària, l’única pèrdua, si us apartés de la casa, hauria estat el pagament inicial de 8.750 dòlars (3, 5%). Tot i que no es tracta d'una petita modificació del canvi, és molt menys significatiu que allunyar-se dels 55.000 dòlars (el 22% del cost total).
Segons l’HUD, els que tenen préstecs superiors a 15 anys han de realitzar pagaments mensuals d’assegurança hipotecària durant cinc anys i tenen un percentatge de préstec / valor del 78% (el que significa que ha pagat el 22% del principal del préstec, inclòs el seu abonament original), abans no s'hagi de fer falta l'assegurança. Si teniu un préstec amb menys de 15 anys, l’únic requisit és la proporció préstec-valor del 78%. (Per obtenir més informació, llegiu Conquering the LTV Calculal .)
Com es pot evitar o desfer-se de l’assegurança hipotecària FHA?
Com que l’assegurança hipotecària FHA afegeix una despesa important al cost de la propietat d’habitatges, probablement us estareu preguntant si hi ha alguna cosa que podeu fer per reduir-la o evitar-la i, en quin moment se li permet alliberar-la.
La manera més fàcil d’evitar l’assegurança hipotecària, per descomptat, és rebaixar un 20%. Podeu fer-ho esperant esperant fins que tingueu més estalvi o, en alguns casos, comprant una propietat menys costosa, on podreu permetre-vos un descompte del 20%. Per descomptat, de forma realista, si busqueu un préstec FHA amb un 3, 5% de baixada, probablement aneu trobant una bona línia entre poder permetre’s qualsevol hipoteca i haver de continuar llogant.
Si els preus de l’habitatge s’estimen, de manera important, després de comprar, potser podreu refinançar la vostra sortida d’IMP. Perquè això funcioni, el valor de la vostra llar haurà d’haver estat prou apreciat per oferir un 22% d’equitat a la llar.
Si no podeu refinançar per augmentar la relació relació préstec-valor, sempre podeu fer pagaments addicionals cap al principal per augmentar la vostra relació més ràpidament. No només això us ajudarà a desfer-vos de l’assegurança hipotecària més ràpidament, sinó que també us ajudarà a pagar la vostra casa de manera més ràpida, reduint la quantitat d’interès que pagareu a llarg termini i augmentant encara més els vostres estalvis. Si realitzeu aquesta ruta, haureu de contactar amb el vostre prestador per cancel·lar-vos l’assegurança hipotecària. (Llegiu el nostre article relacionat Pagar la vostra hipoteca per més bons motius per retirar-vos aquest deute abans que més tard.)
Alguns prestadors poden oferir programes especials de préstecs que no requereixen el pagament de les primes mensuals de l’assegurança hipotecària, tot i que permeten un baix pagament. Quicken Loans, per exemple, té un programa anomenat "PMI Buster" per als prestataris que poden reduir almenys un 5%. No obstant això, els prestataris haurien d’esperar que, mentre que els prestadors que ofereixen programes similars a aquest poden no necessitar un PMI tradicional, compensaran l’augment del risc de prestar-vos d’una altra manera, com per exemple oferint-vos un tipus d’interès més alt. De fet, aquest és el cas del producte de préstec PMI Buster, que anuncia "un menor pagament mitjançant l'eliminació del PMI tradicional amb una assegurança hipotecària pagada pel prestamista (LPMI). LPMI es pot incorporar al tipus de vostra hipoteca".
Si la resta falla, un dia arribareu al 78% de la relació préstec / valor simplement fent els vostres pagaments mensuals. A la compra d’habitatge de 250.000 dòlars que discutim al llarg d’aquest article, aconseguiríeu un 22% de capital després d’11 anys i nou mesos. Això significa que pagueu un total de 32.599, 20 dòlars (141 x 231, 20 dòlars = 32.599, 20 dòlars) en primes mensuals de l’assegurança hipotecària fins que no pugueu cancel·lar l’assegurança.
Nota: se suposa que el vostre prestador deixarà automàticament una assegurança hipotecària quan arribeu a aquest punt d’un préstec FHA.
Val la pena?
Si considereu un préstec de baix pagament, penseu si val més el cost addicional tant de l’assegurança hipotecària anticipada com de les primes mensuals de l’assegurança hipotecària. És difícil calcular si guanyareu o perdreu econòmicament, a llarg termini, amb aquest acord, ja que no podeu predir quines seran les taxes d’apreciació dels habitatges entre el moment en què tingueu el 3, 5% de baixa i l’hora que tingueu. 20% per reduir. Tampoc es pot predir, amb exactitud, quants anys trigarien a estalviar el 16, 5% addicional, perquè els ingressos i les despeses poden canviar, de bé o de mal, de manera que ningú no pugui preveure. Per aquests motius, pot ser millor decidir de forma psicològica si és còmode pagar els diners addicionals necessaris per a l’assegurança hipotecària per tenir un lloc on trucar al vostre compte.
Per obtenir més informació sobre l'adquisició d'aquest primer habitatge, assegureu-vos de llegir els fonaments bàsics del finançament per a compradors d'habitatges primerencs .