Execució judicial
L'execució judicial es refereix als procediments d'execució hipotecària sobre un immoble en què una hipoteca no té la clàusula del poder de venda, i així passa pels tribunals. El poder de venda és una clàusula escrita en una hipoteca autoritzant a l’hipotecari a vendre la propietat en cas d’impagament per tal de reemborsar el deute hipotecari. El poder de venda està permès en molts estats com a part dels drets del prestador a demanar una execució hipotecària.
Com funciona l'exclusió judicial
L'exclusió judicial es refereix a casos d'exclusió que passen pel sistema judicial. La hipoteca es produeix quan es ven una casa per pagar un deute no pagat. Molts estats requereixen que les execucions hipotecàries siguin judicials o que es tractin a través del sistema judicial de l'estat, però en alguns estats, les execucions hipotecàries poden ser no judicials o judicials.
Si el tribunal confirma que el deute no es troba en mora, es fa una subhasta per a la venda de la propietat per tal d’adquirir fons per reemborsar el prestador. Això difereix de les execucions hipotecàries no judicials, que es tramiten sense intervenció judicial.
Molts estats requereixen l'exclusió judicial per protegir l'equitat que pot tenir el deutor a la propietat. La prohibició judicial també serveix per prevenir divulgació estratègica per part de prestadors sense escrúpols. En els casos en què la venda de la propietat a través de la subhasta no generi fons suficients per amortitzar el prestador de la hipoteca, l’antic propietari encara serà responsable del saldo restant.
Compres per emportar
- L'execució judicial es produeix quan el procediment d'exclusió d'una propietat té lloc a través del sistema judicial.
- Aquest tipus de procés d'exclusió es produeix sovint quan una nota hipotecària no té una clàusula de poder de venda, que legalment autoritzaria el prestamista hipotecari a vendre la propietat si es produís un defecte.
- L’exclusió judicial és un procés llarg, que dura de diversos mesos a anys fins a completar-se.
Procés d'execució judicial
Les execucions judicials poden durar des de sis mesos fins a uns tres anys segons l'estat.
Per començar el procés d’execució hipotecària, el prestador d’hipoteca o l’empresa a la qual es paguen els serveis hipotecaris, han d’esperar fins que el prestatari no tingui de baixa els pagaments durant quatre mesos. En aquest moment, el gestor notificarà a la persona que ha executat l'exclusió amb una carta d'incompliment, informant al deutor que està en la seva hipoteca. En la majoria dels casos, el deutor té 30 dies per curar l’impagament i, en cas de no poder-ho, el gestor avançarà amb els procediments d’execució hipotecària. Arribats a aquest punt, la part hipotecària presenta una demanda al comtat on es troba la propietat i sol·licita que el tribunal permeti vendre la casa per pagar el deute. Com a part de la demanda, la part d'exclusió inclou una petició d'exclusió que explica per què un jutge ha de dictar una sentència d'exclusió. En la majoria dels casos, el tribunal dictarà sentència d'exclusió a menys que el prestatari tingui una defensa que justifiqui els pagaments morosos.
Depenent de l'estat, la part que exclou pot tenir dret també a una sentència per manca. Un judici de deficiència permet que la casa es vengui en venda no executada per un import inferior al deute hipotecari pendent. La diferència entre el deute i el preu de venda d'exclusió s'anomena deficiència. En la majoria dels estats, la part que executa l'exclusió pot obtenir un judici personal contra el prestatari per la deficiència.