Motius clau per invertir en béns immobles

La inversió immobiliària és la compra d’un flux d’ingressos futurs de la propietat i pot oferir diversos avantatges respecte a altres tipus d’inversions, com ara rendiments potencialment més elevats, estabilitat, cobertura de la inflació i diversificació. A continuació es mostren algunes de les raons principals per considerar la inversió en béns immobles.

Compres per emportar

• La inversió en béns immobles no ha estat mai fàcil amb REIT i ETFs immobiliaris, permetent als inversors habituals accedir a diversos tipus de propietats i ubicacions.
• Els inversors poden intentar afegir béns immobles a la seva cartera com a diversificador i cobertura contra la inflació.
• La propietat immobiliària té avantatges addicionals, com la seva capacitat tant per augmentar el seu valor com per produir fluxos d’efectiu a partir d’ingressos de lloguer o d’interès hipotecari.

Rendiments competitius ajustats al risc

A partir de les dades del juliol del 2018 del Consell Nacional d’Inversions Immobiliàries (NCREIF), els béns immobles comercials del mercat privat van retornar una mitjana del 9, 85% en els últims cinc anys. Aquest rendiment creïble es va assolir, juntament amb una baixa volatilitat en relació amb accions i bons, per obtenir rendiments ajustats al risc altament competitius.

Els crítics defensen que la baixa volatilitat característica dels béns immobles és el resultat de transaccions immobiliàries i valors immobiliaris poc freqüents determinats sovint per taxacions de tercers, que solen endarrerir el mercat. Les transaccions i valoracions poc freqüents donen lloc a un suavització dels rendiments, ja que els valors de propietat reportats subestimen els valors de mercat en un canvi i sobreestimen els valors de mercat en una caiguda.

Si bé és cert que les estimacions històriques de la volatilitat immobiliària s’han d’ajustar a l’alça, els mercats en temps real són vulnerables a xocs sobtats i inesperats. Un bon exemple d'això seria el "Crash Flash" de maig de 2010, quan es va esborrar un bilió de dòlars en valor borsari en només 15 minuts. En un entorn on la volatilitat del mercat és un problema i la dinàmica del comerç algorítmic és fosc, el preu més estable dels béns immobles és atractiu.

Valor d'actiu tangible elevat

A diferència de les existències, i fins a cert punt, les obligacions, una inversió en béns immobles està avalada per un alt nivell de maó i morter. Això permet reduir el conflicte principal-agent o fins a quin punt l'interès de l'inversor depèn de la integritat i la competència dels gestors i deutors. Fins i tot els trusts d’inversió immobiliària (REIT), que figuren en títols immobiliaris cotitzats, solen tenir regulacions que exigeixen un percentatge mínim de beneficis com a dividends.

Rendibilitat atractiva i estable de la renda

Una característica clau de la inversió immobiliària és la proporció important del rendiment total que es produeix a partir dels ingressos per lloguer a llarg termini. Durant un període de 30 anys, de 1977 a 2007, prop del 80% de la rendibilitat immobiliària total dels EUA es va derivar dels fluxos d'ingressos. Això ajuda a reduir la volatilitat ja que les inversions que es basen més en la rendibilitat dels ingressos solen ser menys volàtils que les que es basen més en la rendibilitat del valor de capital.

La propietat immobiliària també és atractiva quan es compara amb les fonts de rendibilitat més tradicionals. La classe d’actius cotitza habitualment amb una prima de rendiment a Tresoreria dels Estats Units i resulta especialment atractiva en un entorn on les taxes del Tresor són baixes.

Diversificació de carteres

Un altre benefici d’invertir en béns immobles és el seu potencial de diversificació. La propietat immobiliària té una correlació baixa i, en alguns casos, negativa amb altres grans classes d’actius. Això significa que l’addició d’immobles a una cartera d’actius diversificats pot disminuir la volatilitat de la cartera i proporcionar un major rendiment per unitat de risc.

Cobertura de la inflació

La capacitat de cobertura de la inflació dels béns immobles prové de la relació positiva entre el creixement del PIB i la demanda de béns immobles. A mesura que les economies s’expandeixen, la demanda de béns immobles impulsa les rendes més altes i això, al seu torn, es tradueix en valors majors de capital. Per tant, els béns immobles tendeixen a mantenir el poder adquisitiu del capital passant part de la pressió inflacionista als arrendataris i incorporant part de la pressió inflacionista en forma d’apreciació del capital.

L’inconvenient: Falta de liquiditat

El principal inconvenient de la inversió en béns immobles és la il·líquides o la relativa dificultat per convertir un actiu en efectiu i efectiu en un actiu. A diferència d'una transacció amb accions o bons, que es pot completar en segons, una operació immobiliària pot trigar mesos a tancar-se. Fins i tot amb l’ajuda d’un agent intermediari, simplement trobar la contrapartida adequada pot ser unes setmanes de treball.

Dit això, els avenços en innovació financera han presentat una solució al problema de la il·líquidesa en forma de REIT i empreses immobiliàries cotitzades. Aquests proporcionen la propietat indirecta dels actius immobiliaris i s’estructuren en societats cotitzades. Ofereixen millors preus de liquiditat i mercat, però tenen un preu de major volatilitat i menors beneficis de diversificació.

La línia de fons

La propietat immobiliària és una classe d’actius diferenciada, senzilla d’entendre i pot millorar el perfil de risc i rendibilitat de la cartera d’un inversor. Per si sol, els béns immobles ofereixen rendiments ajustats al risc competitius, amb menys conflictes entre principals agents i fluxos d’ingressos atractius. També pot millorar una cartera reduint la volatilitat a través de la diversificació. Tot i que la il·líquidesa pot ser una preocupació per a alguns inversors, hi ha maneres d’exposar-se a béns immobles, però redueixen la il·líquiditat i fins i tot s’aconsegueixen coincidir amb les de les classes d’actius tradicionals.