Refinanciament hipotecari

• Quines són les raons de refinançament?
• Com obtenir la millor oferta de refinançament
• Què costarà el refinançament?
• La importància de les puntuacions de crèdit

El refinançament de la vostra hipoteca tindria sentit? Probablement haureu tingut la conversa en algun moment o altre. És aquell on un membre de la família o veí parla del gran que van obtenir refinant la seva hipoteca. Ara us queda preguntar-vos: esteu perdent si no seguiu el mateix?

Hi ha moments que els propietaris de propietaris s’afanyen a refinançar, generalment a causa d’una caiguda dels tipus d’interès. Però les tarifes no són l’únic motiu per substituir el vostre préstec actual ni es dóna el cas que un moment ideal per refinançar un prestatari sigui necessàriament una bona oportunitat per a la persona que viu al costat o en una ciutat veïna.

Abans de prendre una decisió, és important comprendre per què voldríeu obtenir un nou préstec per a la llar en primer lloc, i descobrir si té sentit en les vostres circumstàncies.

Quines són les raons de refinançament?

Hi ha raons òbvies i menys evidents per refinançar.

1. Caient els tipus d’interès

Aquesta és la raó més evident per refinançar. Quan cauen els tipus d’interès, un nou préstec suposa menors costos de finançament. Potser vau treure una hipoteca fixa de 30 anys quan les taxes eren del 6% i ara baixen del 4, 5%. Amb un préstec de 300.000 dòlars, aquesta baixada de tipus només comportaria una reducció de 279 dòlars en el pagament mensual.

En un cas com aquest, fer un refi pot semblar una persona que no funciona. Però tingueu en compte que la contractació d’un nou préstec suposa pagar nous costos de tancament. I pot ser que valgui o no l'estalvi d'una tarifa més baixa, segons el temps que espereu per viure a casa vostra.

Com a regla general, més temps tingueu pensat per mantenir-vos al lloc, més té sentit refinançar i menjar aquestes tarifes puntuals. Però hauràs de treballar els números per saber-ho amb seguretat.

2. Substitució d’un ARM

Una de les bones raons per refinançar és si teniu una hipoteca de tipus ajustable o un ARM, que voleu convertir en un préstec a tipus fix.

Un ARM és un préstec que ofereix una taxa d'interès introductòria baixa que es "restableix" després d'un període de temps predeterminat, ja sigui un any des de la data de tancament o cinc anys o més. Si els tipus d’interès han augmentat quan es reinicia el préstec, els prestataris poden tenir un xoc quan veuen el seu nou pagament mensual.

És per això que els prestataris sovint intentaran refinançar-se en un préstec a tipus fix abans de la data de restabliment, sobretot quan les taxes són relativament baixes segons els estàndards històrics. El fet és que ningú sap què passarà amb els tipus d’interès a l’altura. Així que optar per una aposta més segura sol ser una bona idea, sobretot si teniu previst estar una estona a casa vostra.

Uns costosos reajustaments d’ARM van ser un dels factors que van provocar la derrota de la hipoteca fa una dècada. Els préstecs d’habitatges amb una taxa ajustable no són tan freqüents com en aquell moment, tot i que s’han produït una remuntada en els darrers anys. Si en teniu, fer un pas per davant dels problemes potencials pot ser una idea sàvia.

Compres per emportar

• Les raons per refinançar la vostra hipoteca inclouen disminuir el vostre tipus d’interès, canviar a una taxa fixa d’una hipoteca de tipus ajustable o treure efectiu de casa vostra.
• Si busqueu una nova hipoteca, recordeu no només mirar els tipus d’interès, sinó també els costos de tancament, les estimacions de bona fe i el punt d’aturada.
• Penseu a utilitzar els serveis d’un agent de préstecs hipotecaris, però feu els vostres propis acords per assegurar-vos que obtinguin el millor negoci.
• Decidiu si voleu utilitzar punts per baixar el tipus d’interès i recordeu bloquejar la tarifa un cop tingueu una bona oferta.
• Obteniu els informes de crèdit per veure quina és la vostra puntuació de crèdit i comproveu si hi ha errors ja que un gran crèdit pot ajudar a obtenir un paquet de refinançament millor.

3. El punt de crèdit millorat

Potser heu contractat un préstec per a la llar quan la vostra puntuació era molt inferior a ara, la qual cosa porta a un tipus d’interès superior a la mitjana. Des de llavors, heu desenvolupat millors hàbits financers, reduint els saldos i enviant regularment el pagament abans de la data de venciment. Un dels principals factors a l'hora de determinar el vostre tipus d'interès hipotecari és la possibilitat de pagar el préstec a temps. Els prestadors aconsegueixen una conveniència educativa obtenint la vostra puntuació de crèdit, que reflecteix el vostre historial de préstecs i devolució.

Si la vostra puntuació de crèdit ha millorat prou, pot ser que pugueu optar a una tarifa molt millor.

4. Allargament del termini del préstec

Fins i tot quan els seus preus són els mateixos, alguns propietaris poden rebaixar el pagament mensual mitjançant un refinançament. Com? Simplement es contracten un nou préstec amb un termini més llarg.

Dir, per exemple, que vau treure una hipoteca de 30 anys per 250.000 dòlars. Deu anys després, el saldo dels préstecs es va reduir a 200.000 dòlars. Si traieu un nou préstec de 30 anys per al saldo restant, reduireu el pagament mensual. Però també esteu dedicant deu anys més al vostre préstec.

L'ampliació del termini del vostre préstec podria tenir sentit si teniu problemes per seguir els vostres pagaments. Però no us equivoqueu: estengueu la vostra hipoteca, a llarg termini, tindreu més interessos.

5. Treure diners amb efectiu fora de casa

Entre els avantatges de posseir béns immobles, hi ha l’oportunitat de crear equitat amb el pas del temps. I, un cop ho hagueu fet, la vostra llar pot començar a semblar un caixer automàtic des del qual podeu treure diners mentre creieu oportú.

Una forma de fer-ho és refinançar amb un préstec més gran, deixant-vos efectius addicionals que podeu utilitzar per a diverses necessitats. Tanmateix, per fer una revisió de caixa, haureu de romandre dins del llindar del valor al vostre préstec o valor LTV. La relació préstec-valor és l’import de la hipoteca dividida pel valor taxat de l’immoble .

Suposem que teniu una casa per valor de 200.000 dòlars i encara deuen 120.000 dòlars en la vostra hipoteca. Si el vostre prestador té un LTV del 80%, podríeu refinançar-vos en un préstec de 160.000 dòlars i obtenir la diferència en efectiu de 40.000 dòlars.

Moltes persones que refinancen el pagament de deutes d’interès elevat es troben tornant a acumular el deute un cop tinguin accés a més crèdit.

Però, un cop més, pagueu els costos de tancament per obtenir aquest nou préstec i tindreu menys capital propici quan acabi venent la propietat. Molt bé pot valdre la pena si utilitzeu bé els diners, com pagar una targeta de crèdit d’alt tipus d’interès o fer una renovació que augmentarà el valor de casa vostra. Si utilitzeu els diners per comprar un vaixell o aneu de vacances exòtiques, potser voldreu pensar dues vegades.

Tingueu en compte que també hi ha altres maneres d’aprofitar els diners a casa vostra, com ara un préstec d’equitat per habitatge o una línia de crèdit d’equitat a domicili, a partir de la qual es pot obtenir de manera necessària. Fer una mica de deures i comparar els avantatges i els contres de cadascun us ajudarà a que feu la millor elecció.

Com obtenir la millor oferta de refinançament

Si només comprar una hipoteca és com comprar un televisor, simplement es tracta de consultar les botigues i en línia per veure exactament quant hauria de pagar. Malauradament, la recerca de préstecs per a habitatge és una mica més complicada.

Diferents prestadors oferiran tarifes diferents, sense oblidar-se de taxes diferents, depenent de factors com ara el punt de crèdit, l'estat de l'ocupació i la relació préstec-valor. L’única manera real d’assegurar-se que obté el millor acord és comprar amb un bon grapat de proveïdors. És possible que vulgueu incloure una combinació de bancs més grans, bancs locals i cooperatives de crèdit per veure qui us ofereix els termes més atractius.

Pot ser temptador visitar un mercat en línia que promet pressupostos instantanis de diverses empreses hipotecàries. Però tingueu en compte que sovint les xifres que ofereixen són estimacions, no ofertes reals. A més, no sempre es controla sobre la amplitud de la informació personal que proporcioneu amb altres parts. Per això, és habitual que es posi en contacte amb els prestamistes de bona reputació, encara que faci més temps.

Quan aneu de compres, no mireu només el tipus d’interès. Fins i tot abans de sol·licitar un refinançament, podeu demanar al prestador si aportarà una "estimació de bona fe", que detalla quant també haureu de pagar en els costos de tancament. En alguns casos, pagar una tarifa lleugerament més elevada si es tracta de comissions anticipades més baixes, pot resultar en benefici.

Per tal de determinar les tarifes, cada prestador haurà de traure l'informe de crèdit, el que pot reduir la vostra puntuació de crèdit. Podeu minimitzar o fins i tot eliminar l'impacte sobre la puntuació si feu una investigació durant un període de temps curt. L'empresa que desenvolupa els resultats de FICO, per exemple, no us oblida (o no gaire) a les consultes hipotecàries realitzades entre 30 i 45 anys dies de anotant, en funció de quina versió de la fórmula FICO utilitza el prestador. (Vegeu més informació sobre el punt de crèdit, a continuació.)

Pot obtenir un millor refinançament amb un agent de préstecs hipotecaris?

Acostar-se a diversos proveïdors hipotecaris pot semblar molta feina, sobretot si teniu un temps limitat de temps lliure. Aquest és un dels avantatges de treballar amb un agent d’hipoteques, que recopila la vostra informació i contacta amb diversos prestadors en nom seu. És com una parada única per a les vostres necessitats hipotecàries.

Com que els corredors els paguen els bancs i les empreses hipotecàries amb què treballen, no cal que els pagueu directament pels seus serveis. A més, de vegades els prestadors els premien per aportar clients proporcionant-los tarifes especials.

Però hi ha inconvenients a la subcontractació de la vostra cerca. Els corredors poden obtenir una compensació per haver-lo obtingut en un préstec més gran, per exemple, encara que no sigui del teu interès. I alguns prestadors no funcionen amb corredors, de manera que de vegades pot limitar les vostres opcions.

No hi ha cap problema a l’ús d’ambdós mètodes. Podeu utilitzar un corredor per fer les tasques pesades, però busqueu una o dues cotitzacions per veure com es comparen i es troben el millor prestador per a vosaltres.

Bloqueig del ritme: conegueu l'estratègia

Predir on es mouran els tipus d’interès setmanes abans del temps és una errada de ximples: ni tan sols els bancs saben cap a on es dirigeixen. Així que, un cop hàgiu trobat una bona oferta, sempre és convenient bloquejar-ne la tarifa perquè sàpigues que serà igual a la data de tancament.

Suposem, per exemple, que el banc calcula que podeu tancar el préstec en un termini màxim de 30 dies. És possible que vulgueu demanar que bloquegeu el tipus d’interès durant 45 dies per assegurar-vos que no s’inclina cap a l’altura quan finalitzeu la nota.

No obstant, obtenir un bloqueig de tarifa superior al necessari, no sempre funciona a favor. Sempre que els bancs congelin la seva taxa, assumeixen el risc que els tipus d’interès augmentin a l’alça. Per tant, normalment compensaran un període de bloqueig més llarg amb tarifes més elevades o taxes addicionals.

Punts o cap punt?

Una altra manera d’obtenir un tipus d’interès més baix del vostre préstec és pagar “punts”, que són els interessos prèviament pagats a la vostra nota. Cada punt equival a un percentatge del valor del vostre préstec. Si pagueu dos punts amb una hipoteca de 200.000 dòlars, voleu superar 4.000 dòlars.

A canvi, el prestador ofereix una taxa més baixa, que us pot beneficiar si resteu a casa vostra el temps suficient. I, igual que amb els interessos que pagueu en el curs del préstec, l’import que pagueu en punts és generalment deduïble d’impostos (això suposa que encara té sentit financer que tingueu els detalls en lloc de prendre la nova deducció estàndard superior).

Per descomptat, haureu de tenir una mica de diners addicional al moment de tancar per aprofitar els punts. Si, d’altra banda, busqueu el cost inicial més baix possible del vostre refi, preferiu evitar els interessos prepagats i viure amb un tipus d’interès una mica més elevat.

Què costarà el refinançament?

La possibilitat de tenir una taxa d’interès significativament més baixa del vostre préstec pot resultar temptadora per a qualsevol propietari. Però abans de continuar amb un refi, realment heu de saber què costarà. Sovint, el que sembla molt perd la brillantor quan veus els honoraris.

Per això és important comparar les estimacions de bona fe de diversos prestadors. Aquests documents inclouen la taxa d’interès, així com un desglossament de les despeses previstes per tancar el préstec.

Una de les despeses més importants és la “taxa d’origen” del prestador, però també s’enfrontaran a diversos càrrecs, com ara els costos d’una avaluació actualitzada, les taxes de cerca de títols i la prima per l’assegurança del títol. En total, tots aquests costos poden sumar fins a un 5% del valor del préstec.

Determineu el punt d’aturada

Si no teniu intenció de romandre durant molt de temps a casa vostra, aquests costos inicials podrien resultar prohibitius. Per saber-ho, divideix els costos de tancament per l’import que estalvies cada mes del nou tipus d’interès. El resultat és el nombre de mesos que triguen abans de contractar el vostre nou préstec.

Si proporcioneu les vostres deduccions fiscals, només assegureu-vos d’ajustar l’import que estalvieu en els interessos segons el vostre tipus d’impost marginal, ja que el govern us proporciona un descompte en els vostres costos de finançament.

Probablement heu sentit a parlar de prestadors que ofereixen préstecs sense costos de tancament, que poden semblar la manera perfecta d’estalviar diners en efectiu. Però hi ha cap problema: el prestador ha de cobrar-te un tipus d’interès més elevat per tenir en compte aquestes despeses. Si resteu a casa vostra el temps suficient, podríeu millorar els vostres preus ara a canvi d'un pagament mensual més baix.

La importància de les puntuacions de crèdit

Les tendències econòmiques tenen un gran impacte en el tipus d’interès que rebreu. Les hipoteques a tipus fix, per exemple, solen moure’s en forma oberta amb el rendiment d’un bono del Tresor a deu anys.

Però els factors individuals també tenen molt a veure amb la vostra tarifa. El vostre historial d'ingressos i feina té un paper important, així com la vostra puntuació de crèdit, que es basa en la informació del vostre informe de crèdit. Com més alta sigui la vostra puntuació, més baixa és la taxa que haureu de pagar pel vostre nou préstec.

Segons el lloc web myFICO, un prestatari que té una puntuació de 760 o superior pagarà normalment més de 200 dòlars menys al mes en una hipoteca de tipus fix per valor de 216.000 dòlars de 30 anys que una persona amb una puntuació de 620.

Millora del punt

Llavors, paga la puntuació de crèdit el més alt possible abans d’iniciar el procés de refi. Molts proveïdors de targetes de crèdit els ofereixen de forma gratuïta, tot i que alguns utilitzen sistemes de puntuació diferents del FICO, que és el model més utilitzat. També podeu comprar la vostra puntuació a myFICO.com.

També voldreu consultar el vostre informe de crèdit real, de les tres agències d'informació: Experian, Equifax i TransUnion. Afortunadament, podeu obtenir una còpia gratuïta de cadascuna de les vegades a annualcreditreport.com. Assegureu-vos que la informació dels vostres comptes de crèdit existents sigui exacta. Si detecteu un error al vostre informe, us haureu de posar en contacte amb l’oficina de crèdit corresponent perquè es pugui investigar.

Exceptuant qualsevol error important del vostre informe, pot trigar molt a augmentar els vostres números. Els principals factors que afecten la vostra puntuació són el vostre historial d’ús i de pagament de crèdit, que junts constitueixen un enorme 65% del vostre número FICO. Per tant, el millor que podeu fer per reduir el vostre tipus d’hipoteca és reduir els altres saldos de préstecs i fer sempre els vostres pagaments a temps.

La línia de fons

No hi ha cap resposta única per incloure si té sentit el refinançament de la vostra hipoteca. En la majoria dels casos, es basa en les matemàtiques. Si l'import que estalvieu mensualment acabarà eclipsant els costos de tancament, contractar un nou préstec pot suposar un canvi prudent.

Si busqueu un refi, comparar ofertes de diversos prestadors és la forma més segura d’obtenir el millor preu. Un cop ho hàgiu trobat, voldreu bloquejar la tarifa per assegurar-vos que no us quedeu amb taxes d'interès més elevades un cop es faci la data de tancament.