Propietats de lloguer: Cash Cow o Money Pit?

Aquells que inverteixen en béns immobles, com en qualsevol actiu, afronten constantment decisions sobre si es poden comprar, vendre o mantenir. I aquestes decisions depenen de valorar la propietat en qüestió. La valoració de béns immobles mitjançant fluxos de caixa o mètodes de capitalització amb descompte és similar a la de valoritzar accions o bons. L’única diferència és que els fluxos d’efectiu es deriven de l’espai de lloguer en contraposició a la venda de productes i serveis.

Les empreses d’inversió immobiliària han desenvolupat models de valoració sofisticats per ajudar-los en les seves decisions. Tanmateix, mitjançant les eines de full de càlcul, un individu pot produir una valoració adequada de la majoria de béns immobles productors d’ingressos, inclosos els béns immobles residencials adquirits per servir de lloguer residencial.

Segueix llegint per esbrinar com qualsevol inversor pot crear una valoració prou satisfactòria per fer males herbes mitjançant oportunitats d’inversió potencials.

Valoracions individuals

Algunes persones consideren que no és necessària la producció d'una valoració si s'ha completat una avaluació certificada. Tanmateix, la valoració d’un inversor pot diferir de l’avaluadora per diverses raons.

L’inversor pot tenir diferents opinions sobre la capacitat de l’immoble per atraure arrendataris o les taxes d’arrendament que els llogaters estan disposats a pagar. Com a comprador o venedor potencial, l'inversor pot sentir que la propietat té més o menys risc que el taxador.

Els avaluadors realitzen avaluacions separades de valor. Inclouen el cost per substituir la propietat, una comparació d’operacions recents i comparables i un enfocament d’ingressos. Alguns d'aquests mètodes generalment retarden el mercat, subestimant el valor durant els augments i sobrevaloren els actius en tendència a la baixa.

Trobar oportunitats al mercat immobiliari implica trobar propietats que han estat valorades incorrectament pel mercat. Sovint significa gestionar una propietat a un nivell que superi les expectatives del mercat. Una valoració hauria de proporcionar una estimació sobre el potencial real productor d’ingressos d’una propietat.

Valoració immobiliària

El plantejament d’ingressos per avaluar béns immobles és similar al procés per valorar accions, bons o qualsevol altra inversió que generi ingressos. La majoria dels analistes utilitzen el mètode de flux de caixa rebaixat (DCF) amb descompte per determinar el valor actual net de l’actiu (NPV) .

NPV és el valor de la propietat en dòlars actuals que aconseguirà la rendibilitat ajustada del risc de l’inversor. El VVN es determina descomptant el flux de caixa periòdic disponible per als propietaris pel tipus de rendibilitat obligatori de l’inversor (RROR). Com que el RROR és la taxa de rendibilitat requerida per l’inversor dels riscos implicats, el valor derivat és un valor ajustat al risc per a aquest inversor individual. Si compara aquest valor amb els preus de mercat, un inversor és capaç de prendre una decisió de compra, retenció o venda.

Els valors de les accions es deriven descomptant dividends i valors de bonificació descomptant pagaments de cupons d'interès. Les propietats es valoren descomptant el flux de caixa net o el diner disponible per als propietaris després de deduir totes les despeses dels ingressos per arrendament. Valorar un immoble implica estimar tots els ingressos per lloguer i deduir després totes les despeses necessàries per executar i mantenir aquests contractes d’arrendament.

Trencar els arrendaments

Totes les estimacions d’ingressos provenen directament d’arrendaments. Els arrendaments són acords contractuals entre arrendataris i un propietari. Tots els lloguers i augments contractuals dels lloguers (escalades) s’expressaran en els contractes d’arrendament, a més d’opcions per a concessions d’espai i lloguer. Els propietaris també recuperen part o la totalitat de les despeses de la propietat per part dels inquilins. La forma en què es recullen aquests ingressos també es recull al contracte d’arrendament. Hi ha tres tipus d’arrendaments principals:

• Arrendaments amb servei complet
• Arrendaments nets
• Arrendaments de triple xarxa (NNN)

En arrendaments amb servei complet, els llogaters no paguen res més al lloguer. En arrendaments nets, els inquilins solen pagar la seva part de l’increment de les despeses durant el període després de la seva mudança. En arrendaments triples nets, l’inquilí paga una proporció proporcional de totes les despeses immobiliàries.

A continuació, es detallen els tipus de despeses que s'han de tenir en compte a l'hora de preparar una valoració d'ingressos:

• Costos d’arrendament
• Cost de gestió
• Costos de capital

Els costos d’arrendament es refereixen a les despeses necessàries per atraure inquilins i executar arrendaments. Els costos de gestió es refereixen a despeses a nivell de propietat, com ara serveis públics, neteja, impostos, etc., així com qualsevol cost per gestionar la propietat. Els ingressos amb menys despeses d'explotació són iguals als ingressos d'explotació nets (NOI). NOI és el cash flow derivat de les operacions normals de la propietat. El flux d’efectiu es deriva restant els costos de capital a NOI. Els costos de capital són despeses de capital periòdiques per mantenir la propietat. Aquests inclouen qualsevol capital per comissions de lloguer, millores per arrendataris o reserves de capital per a futures actualitzacions immobiliàries.

Exemple de valoració

Un cop determinats els fluxos de caixa periòdics, es poden descomptar de nou per determinar el valor de la propietat. La figura 1 mostra un disseny de valoració senzill que es pot ajustar per valorar la majoria de propietats.

figura 1

La valoració assumeix una propietat que crea uns ingressos de lloguer anuals de 100.000 dòlars l'any primer, que creix un 4% anual i un 3% després de l'any 10. Les despeses s'estimen en un 40% dels ingressos. Les reserves de capital es modelen en 10.000 dòlars anuals. El tipus de descompte, o RROR, s'estableix en el 13%. La taxa de capitalització per determinar el valor de reversió de l'immoble durant l'any 10 s'estima en un 10%. En terminologia financera, aquesta taxa de capitalització és igual a Kg, on K és el RROR de l'inversor (taxa de rendiment requerida) i és el creixement previst dels ingressos. Kg també es coneix com la rendibilitat de la inversió requerida de l’inversor o l’import de la rendibilitat total que proporciona la renda.

El valor de l'immoble de l'any 10 es deriva agafant el NOI estimat per a l'any 11 i dividint-lo per la taxa de capitalització. Si suposem que la taxa de rendibilitat necessària per a l’inversor es manté en el 13%, la capitalització igualaria el 10% o Kg (13% - 3%). A la figura 2, el NOI de l'any 11 és de 88.812 dòlars. Després de calcular els fluxos d’efectiu periòdics, es descompten de nou amb el tipus de descompte (13%) per obtenir el VPV de 58.333 dòlars.

Figura 2 (en milers de dòlars)

La figura 2 proporciona un format bàsic que es pot utilitzar per valorar qualsevol propietat productora d’ingressos o de lloguer. Els inversors que comprin immobles residencials com a propietats de lloguer haurien de preparar valoracions per determinar si les taxes de lloguer que es cobren són prou adequades com per suportar el preu d'adquisició de l'immoble. Tot i que els taxadors sovint utilitzaran un flux de caixa de deu anys de manera predeterminada, els inversors haurien de produir fluxos d’efectiu que reflecteixen els supòsits sobre els quals s’assumeix que es compra la propietat. Aquest format, tot i que simplificat, es pot ajustar per valorar qualsevol propietat, independentment de la complexitat. Fins i tot els hotels es poden valorar d’aquesta manera. Penseu només en els lloguers nocturns com a arrendaments d’un dia.

Compra, ven o manté

Quan es compra una propietat, si el valor valorat per un inversor és superior a l'oferta del venedor o al valor valorat, es pot adquirir la propietat amb una alta probabilitat de rebre el RROR. Per contra, quan es ven una propietat, si el valor valorat és inferior a l'oferta del comprador, la propietat s'hauria de vendre. A més, si el valor valorat està en línia amb el mercat i el RROR ofereix un rendiment adequat per al risc que comporta, el propietari pot decidir mantenir la inversió fins que hi hagi un desequilibri entre la valoració i el valor de mercat.

El valor es pot definir com la quantitat més gran que algú estaria disposat a pagar per una propietat. Quan es compra un actiu, el finançament no ha d’afectar el valor final de la propietat perquè cada comprador té diferents opcions de finançament disponibles.

Tanmateix, aquest no és el cas dels inversors que ja posseeixen propietats finançades. S'ha de tenir en compte el finançament quan es decideix un moment adequat per vendre, ja que les estructures de finançament, com ara les penalitzacions de prepagament, poden robar a l'inversor els ingressos de la seva venda. Això és important en els casos en què els inversors han rebut termes favorables de finançament que ja no estan disponibles al mercat. La inversió existent amb deute pot proporcionar millors rendiments ajustats al risc del que es pot aconseguir quan es reinverteixi el producte potencial de les vendes. Ajusteu el RROR de risc per incloure el risc financer addicional del deute hipotecari.

La línia de fons

Tant si es compra com es ven, és possible produir un model de valoració prou precís per ajudar en el procés de presa de decisions. Els conceptes bàsics relacionats amb la creació del model són relativament senzills i són a l’abast de la majoria d’inversors. Després d’obtenir uns coneixements rudimentaris sobre els estàndards del mercat local, les estructures d’arrendament i el funcionament dels ingressos i despeses en diferents tipus d’immobles, caldria preveure els fluxos de caixa futurs.