Els riscos dels fons del sector immobiliari

Per a molts inversors orientats a valors, els béns immobles proporcionen una forma ideal de diversificar els seus portafolis generals (i, de fet, els béns immobles formen una de les dues classes d’actius que han sobrepassat la inflació a llarg termini). Tanmateix, els propietaris de propietats individuals corren el mateix risc que els propietaris d’accions individuals: si el valor de l’actiu disminueix, poden perdre grans.

Afortunadament, els inversors tenen un mètode alternatiu per participar en el mercat immobiliari mitjançant fons del sector immobiliari (vegeu Introducció als fons mutualistes del sector ). Aquest article examina els riscos i beneficis inherents als fons immobiliaris, així com alguns dels guanyadors i perdedors d'aquesta categoria.

Compres per emportar

• Els fons immobiliaris i els trusts d’inversió immobiliària (REIT) s’utilitzen per invertir en el sector de l’habitatge o diversificar una cartera per incloure inversions immobiliàries.
• Un fons immobiliari és un tipus de fons mutus que se centra principalment en invertir en valors oferts per empreses immobiliàries cotitzades públicament com constructors, promotors i propietaris.
• Un REIT és una corporació, confiança o associació que inverteix directament en béns immobles o hipoteques que produeixen ingressos i es cotitza com un estoc.

Què és un fons immobiliari?

Un fons immobiliari és una cartera gestionada professionalment de participacions diversificades. La majoria dels fons immobiliaris inverteixen en propietats comercials o de lloguer empresarial, tot i que de vegades ocasionen inversions residencials. Aquest tipus de fons pot invertir en propietats directament o indirectament mitjançant trusts d’inversió immobiliària (REITs). Igual que els fons borsaris, els fons immobiliaris poden invertir a nivell nacional, internacional o tots dos.

Els fons immobiliaris permeten als petits inversors participar en els beneficis d’empreses immobiliàries comercials a gran escala, com ara parcs d’oficines corporatives i gratacels. També proporcionen els beneficis habituals dels fons mutus, com ara la gestió professional i la diversificació. Aquesta última característica és clau per a aquests fons, ja que la majoria dels inversors no tenen una base d'actius suficient per participar en béns immobles comercials en cap sentit directe, a diferència de les accions, que es poden adquirir com a accions individuals a un cost molt més raonable.

Rendiment històric dels fons immobiliaris

Els fons immobiliaris segueixen generalment l'economia general en termes de rendiment; durant els períodes d’inflació i creixement econòmic, els béns immobles solen produir rendibilitats fortes, mentre que generalment s’enfonsen en períodes de recessió. Des de finals dels anys '60 i principis dels 70, els fons immobiliaris han superat el mercat de valors en alguns períodes i el han subreformat en d'altres. El sector immobiliari passa per períodes d’expansió i contracció, igual que la resta de sectors de l’economia.

Com passa amb la resta de fons del sector, els fons immobiliaris solen ser més volàtils que els fons de creixement o els ingressos. Els inversors generalment poden esperar que es colpegi fortament en aquests fons quan el mercat immobiliari s’esfondra, ja que van ser a la fusió subprime del 2008 que va desencadenar la Gran Recessió. És necessària una visió a llarg termini.

Fons immobiliari: els avantatges i els contres

Tot i que els fons immobiliaris solen orientar-se al creixement o als ingressos, els inversors solen esperar rebre tant ingressos de dividends com guanys de capital de la venda d’immobles apreciats dins de la cartera. Els fons immobiliaris poden diferir les plusvàlues mitjançant normes especials i els fons que inverteixen en REIT poden beneficiar-se de certs avantatges fiscals. Per aquesta raó, els inversors conscients dels impostos poden sorprendre gratament quan rebin les seves distribucions de guanys de capital anuals.

Si bé ofereixen més protecció que les participacions individuals, els fons immobiliaris corren diversos tipus de riscos inherents a aquest sector del mercat. El risc de liquiditat, el risc de mercat i el de tipus d’interès són alguns dels factors que poden influir en el guany o la pèrdua que es transmet a l’inversor. El líquid i el risc de mercat tendiran a tenir un efecte més gran sobre els fons més orientats al creixement, ja que la venda de propietats apreciades depèn de la demanda del mercat. Per contra, el risc de tipus d'interès afecta la quantitat d'ingressos de dividends que es paguen pels fons orientats a la renda.

La línia de fons

El mercat immobiliari ofereix oportunitats tant per a inversors de creixement com d’ingressos que busquen rendiments a llarg termini fora del mercat de valors. Els fons del sector immobiliari permeten al petit inversor participar en grans empreses que normalment estarien fora d’abast. Els inversors haurien d’entendre els riscos i les recompenses específiques que presenten els fons del sector immobiliari, però els que estan disposats a mantenir-se a llarg termini han aconseguit històricament rendiments superiors i ingressos de dividends competitius amb el pas del temps.