En venda pel propietari o per utilitzar un agent: Quin és el millor per a vostè?

El mètode de “venda per propietari” (FSBO) sembla una bona manera d’estalviar milers de dòlars quan veneu casa vostra. Al cap ia la fi, la comissió estàndard de l'agent immobiliari és del 6%, és a dir, és de 15.000 dòlars en una casa de 250.000 dòlars. Tenint en compte la grandària d’aquesta tarifa, és possible que pensis que actuar com a agent propi del venedor valdrà molt l’estalvi. A continuació es mostren vuit raons per les quals haureu de tornar a pensar.

1. Els agents immobiliaris no poden mostrar el FSBO

En un acord per a la venda per propietari, l'agent del comprador sap que no hi haurà cap col·lega professional a l'altre extrem de la transacció. Tot i que un client insisteixi a veure casa vostra, l’agent pot desaconsellar fer una oferta, citant els problemes i riscos d’intentar tancar l’acord sense que un professional representi el venedor i sense una comissió garantida.

Si voleu que els agents venedors es prenguin seriosament, obteniu el millor preu i assegureu-vos que no us perdeu cap pas clau en el procés o el risc d'una demanda; és millor utilitzar un agent immobiliari que intentar vendre. casa vostra.

"Hi ha només dues raons per les quals mostro un FSBO: no hi ha cap altre inventari disponible o el preu és ridículament baix", diu Bruce Ailion, un agent immobiliari de RE / MAX Greater Atlanta. En general, els corredors experimentats han estat cremats per una transacció FSBO en què el venedor no va pagar la comissió totalment acordada, ni cap comissió, a l'agent que va portar el comprador, diu Ailion. "Els venedors de la FSBO es veuen com a venedors poc realistes, no raonables i difícils que els agents immobiliaris han rebutjat", afirma.

Però hi ha agents de compradors que mostraran la vostra propietat en les condicions adequades. La immobiliària Denise Baron, de Filadèlfia, de Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, diu que sempre que tingui un acord de comprador signat que afirma que quan mostra un habitatge de la FSBO la seva agència es paga, confia.

"També tinc un acord signat prèviament pel propietari que ven la seva propietat o casa seva", afirma Baron. L’acord estableix quina quota percentual pagarà el venedor a l’agent. (L’agent pot especificar una comissió del 6%, tractant d’adobar tant el costat del comprador com del venedor. En canvi, negocia la comissió total fins a un 2% al 3% més raonable.) L’acord també aclareix que Baró només treballa en nom de la comprador i com a agent del comprador té el deure de divulgar al seu client tota la informació que el venedor li proporciona, com ara la necessitat de vendre fins a una data determinada.

2. Agents Eviten les vendes emocionals

La venda de casa és normalment un procés emocional. Tenir un agent et manté un pas eliminat i et fa menys probabilitat cometre errors estúpids com, per exemple, pagar el preu de casa teva, negar-se a contrarestar una oferta baixa perquè t’ofenses o cedir-lo massa fàcilment quan tinguis un termini per vendre. "Un agent de béns arrels pot fer-se un seguiment sense comunicar-li sensació d'afany o desesperació; El seguiment és la seva feina ", diu Ailion. "Quan un venedor comprova repetidament, assenyala, amb raó o errònia, la voluntat d'acceptar un preu més baix".

Si renuncieu a un agent, també haureu de fer front directament al rebuig cada vegada que un agent del comprador us digui que el client no està interessat. "Com a propietari de l'habitatge, pot resultar molest escoltar alguns dels comentaris que fan els compradors i, a vegades, els seus agents", afirma David Kean, un agent de béns arrels de Teles Properties a Beverly Hills, Calif.

Un agent pot extirpar el rebuig i donar un gir positiu a qualsevol retroalimentació negativa. "És més difícil per al [venedor] mantenir les seves emocions fora de la venda perquè no hi ha cap tercer que reboti res", afirma el corredor immobiliari Jesse Gonzalez, propietari d'Archer Realty a Santa Rosa, Califòrnia., si la propietat es troba al mercat, el propietari no sap per què no es ven la casa. "

"Les emocions sempre seran aquí per al venedor", afegeix González, "però les crítiques constructives poden ser més fàcils de digerir per al venedor quan es tracta d'un agent que està al seu costat, intentant treure el millor per ells".

3. Els béns immobles són una feina a temps complet

Podeu apressar-vos a casa del treball cada vegada que algú vulgui veure casa vostra? Pots excusar-te d’una reunió cada vegada que el telèfon soni amb un potencial comprador? Al final d’una llarga jornada laboral, tens l’energia per aprofitar totes les oportunitats possibles per comercialitzar casa teva? És expert en màrqueting de cases?

Tens alguna experiència en fer-ho? La vostra resposta a totes aquestes preguntes és probablement "no". La resposta d'un agent a totes aquestes preguntes és "sí". A més, passant per un agent, obtindreu una caixa de seguretat per a la porta principal que permet als agents mostrar-los. casa vostra fins i tot quan no estigueu disponibles.

4. Els agents accedeixen a grans xarxes

Sí, podeu llistar vosaltres mateixos a Zillow, Redfin, Craigslist i fins i tot al Servei de llistats múltiples (MLS) que fan servir els agents. Però serà suficient? Fins i tot si teniu una gran xarxa personal o professional, és probable que aquesta gent tingui poc interès a difondre la paraula que la vostra casa es ven. No teniu relacions amb clients, altres agents o una agència immobiliària per portar la major piscina de compradors potencials a casa vostra. Una piscina més petita de possibles compradors significa menys demanda per a la vostra propietat, cosa que es pot traduir en esperar més temps per vendre la vostra casa i possiblement no obtenir tants diners com valgui la casa.

"Un bon agent immobiliari hauria de tenir un Rolodex de noms i informació de contacte perquè pugui difondre ràpidament la paraula sobre la propietat que acaben de llistar", diu el agent de béns immobles, Pej Barlavi, director general de Barlavi Realty, a la ciutat de Nova York. "Tinc una llista de distribució de més de 3.500 contactes que em reben un missatge de correu electrònic en les 48 hores que enumerem una propietat. Aleshores, començo a comercialitzar la propietat a tots els llocs web disponibles, MLS i llocs per a béns immobles per mantenir l’impuls i [mantenir] l’atenció constant ”.

5. Eliminar els compradors no qualificats

Un agent pot esbrinar si algú que vol veure la seva casa és realment un comprador qualificat o només un veí somiat o curiós. Es fa molta feina i es produeix una interrupció important cada vegada que cal posar-se la vida en suspens, fer que la teva casa sembli perfecta i que es mostri a casa. Voleu limitar les molèsties a les mostres que probablement es produeixin en una venda.

"Els agents immobiliaris estan formats per fer preguntes de qualificació per determinar la gravetat, la qualificació i la motivació d'una perspectiva", diu Ailion. Els agents immobiliaris també es formen per fer preguntes de tancament sobre el temps que fa que compren els compradors, si han vist altres cases que funcionin per a les seves necessitats, si paguen diners en efectiu o han estat precalificats, quines escoles busquen, etc. endavant. Poden traslladar una persona qualificada i motivada al punt de compra. Els venedors del FSBO no tenen aquest conjunt d’entrenaments i habilitats, segons ell.

També és difícil per als compradors tenir el venedor present, en lloc de l'agent del venedor quan visiten la casa. "En mostrar una casa, el propietari no hauria d'estar mai present", afirma Kean. "Res no fa que un possible comprador sigui més incòmode que l'actual propietari de la casa. Quan un venedor estigui present, la majoria dels compradors s’enfilaran per una casa i no s’adonaran o recordaran molt del que van veure ”.

6. Negociacions de preus

Tot i que tingueu experiència en vendes, no teniu experiència especialitzada en negociar una venda a casa. L’agent del comprador ho fa, per la qual cosa és més probable que tingui èxit en la negociació, és a dir, que tingui menys diners a la butxaca. "Un agent venedor amb experiència pot haver negociat centenars de compres d'habitatges", afirma Kean. "Coneixem tots els jocs, els signes d'alerta d'un comprador nerviós o enganyós".

No només no teniu experiència, sinó que també us sentireu emocionats amb el procés i, sense que el vostre propi agent indiqui quan esteu irracional, és més probable que prengueu decisions pobres. Segons Kean, en lloc de que un venedor ofès que faci una resposta incorrecte emocionalment inadequada a un comprador, un agent oferirà una cosa més professional, com ara "El venedor ha denegat la vostra sol·licitud inicial, però ha fet la contraoferta següent".

Els venedors que van en solitari normalment no coneixen els costums locals ni les condicions del mercat. "Els agents coneixen el pols del mercat i el que genera la demanda, el que els proporciona un avantatge en saber quins termes val la pena negociar i quins paguen la pena guanyar l'altra part", afirma Rob McGarty, cofundador i corredor designat amb Surefield, una corredoria immobiliària residencial amb seu a Seattle.

A més, segons González, els agents coneixen els costums locals per vendre una casa, com per exemple si el comprador o el venedor solen pagar com a impostos de transferència i costos de tancament.

7. Ignoreu els defectes de casa vostra

Els agents són experts en el que fa vendre les cases. Poden caminar per casa vostra amb tu i assenyalar els canvis que cal fer per atraure compradors i obtenir les millors ofertes. Veuen defectes als quals ignora perquè els veieu cada dia, o perquè simplement no els veieu com a defectes. També us poden ajudar a determinar quins comentaris de compradors potencials heu d'actuar després de posar la vostra llar al mercat per millorar les seves possibilitats de vendre.

"Qualsevol que estigui decidit a vendre la seva pròpia llar hauria de contractar un dissenyador d'interiors o una propietat especialista per avaluar l'estat actual i l'atractiu del mercat de la casa", afirma Kean. “Tots els venedors han de contractar un servei de neteja professional per donar a la llar una neteja profunda abans de posar-lo al mercat. Una bona neteja ajudarà a eliminar olors diferents, com les mascotes, que els habitants no poden olorar ja que viuen amb ells cada dia. "

8. Exposició a riscos legals

En la venda d'una casa hi participen molts tràmits legals i ha de ser completada correctament per un expert. Un dels articles més importants són les revelacions del venedor. "Un venedor de béns immobles té el deure afirmatiu de divulgar qualsevol fet que afecti materialment el valor o la conveniència de la propietat", diu Matthew Reischer, advocat i conseller delegat de LegalAdvice.com. El venedor es pot fer responsable de frau, negligència o incompliment del contracte si no ho revela adequadament. "La qüestió de si un fet és rellevant o no és generalment establerta en la jurisprudència de l'estat en què viviu", diu Reischer.

A menys que sigui un advocat immobiliari, el vostre agent probablement sap més sobre les lleis de divulgació que les vostres. Si no es divulga un perill, molèsties o defectes, i el comprador es torna a vostè després d’haver-se traslladat i trobat un problema, el comprador us pot demandar. Els agents també poden cometre errors, però tenen una assegurança professional d’errors i omissions per protegir-se i donar recurs al comprador, de manera que pot ser que el comprador no necessiti sol·licitar el venedor per danys i perjudicis.

La línia de fons

La venda de casa serà probablement una de les transaccions més importants de la vostra vida. Pots intentar fer-ho sol per estalviar diners, però contractar un agent té molts avantatges. Els agents poden obtenir una exposició més àmplia per a la vostra propietat, ajudar-vos a negociar un millor acord, dedicar més temps a la venda i ajudar a evitar que les vostres emocions la sabotequin. Un agent aporta experiència, que pocs venedors d'habitatges tenen, en una transacció complexa amb molts entrebancs financers i legals.