Hauria de combinar dues hipoteques en una?

El mercat hipotecari ha canviat molt durant la dècada passada. En el passat, pràcticament qualsevol podia obtenir una hipoteca, fins i tot una per molt més del que es podia permetre. Aleshores, els tipus d’interès eren més elevats, però els estàndards de préstecs eren més fàcils. Avui és més difícil de classificar i els tipus d’interès comencen a passar dels mínims històrics.

Potser vau treure una segona hipoteca (més comunament anomenada préstec d’equitat per habitatge) quan les taxes eren elevades. Aquesta és només una de les raons per les que es pot considerar la consolidació dels seus préstecs. Però hauríeu de fer-ho? Té sentit? O és millor mantenir els préstecs separats?

Quatre raons per consolidar les vostres hipoteques

Casey Fleming, assessor hipotecari i escriptor independent que és autor de "La guia del préstec: com obtenir la millor hipoteca possible", cita les quatre raons següents per consolidar-se:

1. Reduïu el vostre tipus d’interès

Fa aproximadament una dècada, les taxes mitjanes d’hipoteca eren molt més elevades. A mitjans de juny del 2007, per exemple, la taxa mitjana de 30 anys va assolir el 6, 74%. Però, al març del 2019, les taxes van ser del 4, 27%, més d'un terç més barat que el 2007. Una taxa més baixa pot suposar estalviar milers de dòlars en el vostre préstec. Com més baix sigui el tipus d’interès, menys pagareu en total durant tot el termini del préstec.

Compres per emportar

• Si portes dues hipoteques, consolidar-les en una per a un tipus d’interès reduït o un termini de préstec més curt pot estalviar una quantitat important de diners.
• El refinançament d’una hipoteca de tipus variable en un préstec de tipus fix pot ajudar a reduir la preocupació sobre si podeu pagar els vostres pagaments hipotecaris més endavant.
• Consolidar-se per reduir els pagaments sol acabar costant-se més amb el temps, ja que el vostre préstec es restableix a un termini més llarg.

2. Eliminar el risc d'una hipoteca amb tipus variable

Com que els pagaments solen ser més baixos al principi d’una hipoteca de tipus variable, es podria que els compradors d’habitatges es comprin a comprar una casa que després no poden permetre’ls. Quan finalitzi el període d’introducció, els clients poden trobar que el pagament es pugui moure massa alt per a la seva llar en un futur força proper. Consolidar les vostres hipoteques en una hipoteca única de tipus fix eliminarà la preocupació d’un pagament significativament superior posteriorment a la hipoteca.

És un moviment especialment bo quan les taxes són relativament baixes. Potser l’any passat hauria estat millor, però ara segueix sent bo.La Junta de la Reserva Federal ha augmentat els tipus d’interès de les hipoteques nou vegades des del 2015, però va augmentar per última vegada els tipus el desembre del 2018 i ha indicat que no hi ha previstes pujades per al 2019.

El fet de comparar els pagaments hipotecaris mensuals és probable que us porti a un mal acord amb el refinançament; cal mirar tots els costos al llarg del temps.

3. Pagueu els vostres préstecs més ràpidament

A més de combinar ambdós préstecs en un pagament únic, considereu un préstec més curt. La quantitat total d’interès que pagareu és inferior, i la propietat o propietats són properes. Per descomptat, els pagaments mensuals seran més elevats.

Penseu en l’exemple d’una hipoteca de tipus fix de 30 anys en una llar de 250.000 dòlars que costaria uns 1.150 dòlars al mes. Si ho convertiu en un préstec de 15 anys, el cost mensual disminueix a 1.811 dòlars — un pagament més elevat, però menys costós amb el pas del temps, perquè en 15 anys realitzareu menys pagaments que en 30 anys i pagueu aproximadament 88.000 dòlars menys en interessos.

4. Reduïu els pagaments

L’única vegada que té sentit és quan et trobes per sobre del cap. El problema és que, amb el pas del temps, disminuir l’import del pagament us costarà més. Segons Fleming, "Els pagaments mensuals més baixos rarament signifiquen costos de vida inferiors o, fins i tot, menors costos d'interessos anuals, perquè el nou préstec gairebé sempre restableix la vostra programació de pagaments a un termini més llarg i menys dels pagaments es destinaran al principal".

Com que els interessos es carreguen de forma anticipada a la majoria d’hipoteques, una quantitat més petita del vostre pagament es destina al principal en els primers anys d’una nova hipoteca. Si continueu restablint el préstec, acabareu pagant més interessos a llarg termini. És per això que els refinançadors en sèrie tenen més dificultats per pagar les seves hipoteques.

La línia de fons

Si consolideu les vostres hipoteques, assegureu-vos que a llarg termini us resultarà un avantatge. Mireu l'import total que haureu de pagar pel préstec i el ritme en què creareu capital. Simplement comparar els pagaments és pensar a curt termini. Segons Fleming, “cap eina s’utilitza més sovint per parlar dels propietaris d’habitatges en ofertes dolentes que la comparació de pagaments mensuals. És massa simplista i costa als propietaris d’habitatges milions de dòlars cada any. En un món ideal, la durada del nou préstec hauria de ser igual o inferior a la dels préstecs existents.