Desgravacions fiscals per a propietaris de segones residències

Si esteu pensant a comprar una segona casa per utilitzar-la per a vacances, ingressos de lloguer o una residència de jubilació eventual, té sentit financer aprofitar totes les reduccions d’impostos disponibles sobre aquesta propietat. Es pot reduir molt el cost de tenir una altra llar a causa de deduccions d’estalvi d’impostos sobre interessos hipotecaris, impostos sobre la propietat i altres despeses.

Les modificacions d’impostos derivades de la Llei de retallades i feines d’impostos del 2017 (TCJA), vigent fins al 2025, afecten la quantitat de diners que podreu estalviar. A partir de les cases comprades a partir del 16 de desembre de 2017, per exemple, els propietaris poden deduir els interessos només en fins a 750.000 dòlars de préstecs per a habitatges qualificats, baixant d’un milió de dòlars abans que passés el TCJA. (A més, si teniu una hipoteca existent a la vostra residència principal, aquest nombre es reduirà probablement. Consulteu més avall per obtenir més informació i comproveu amb el vostre comptador o un altre assessor fiscal si això us és aplicable.

A més, ara es pot deduir l’interès dels préstecs d’equivocació de l’habitatge només si es van destinar diners a les renovacions de l’immoble sobre el qual es va contractar el préstec.

Tot i així, fins i tot amb aquests canvis, hi ha reduccions d’impostos útils que poden ajudar a fer més assequible la propietat d’una segona casa. Heus aquí un ràpid desallotjament.

Desgravacions fiscals per a propietaris de segones residències

Deducció d’interès hipotecari

S’apliquen diferents regles d’impostos en funció de si la vostra segona llar és d’ús personal o si teniu previst llogar-la. Amb els lloguers, també entra en joc la proporció de l'any en què llogeu la propietat —i hi viviu-.

Habitatges d’ús personal

Fa temps que l’elogi de la deducció d’interès hipotecari és una manera de fer més assequible la propietat d’habitatges. Si utilitzeu una segona propietat estrictament com a residència personal i no la llogueu mai, sou dret a deduir els interessos hipotecaris de la mateixa manera que ho faríeu a la vostra llar principal. Per acollir-se a la deducció, la hipoteca ha de ser un deute garantit en un habitatge qualificat que posseeixi, i heu de presentar l’imprès 1040 IRS i detallar les vostres deduccions.

Les persones solteres i les persones casades que sol·liciten conjuntament poden reclamar una deducció detallada del 100% dels interessos que paguen sobre la seva hipoteca, fins a un límit. Aquests límits varien segons quan es va originar la hipoteca. Per als anys impositius de 2018 a 2025, el límit mínim és de fins a 750.000 dòlars de deute garantits per la vostra primera i segona llar, o fins a 375.000 dòlars, si us caseu i presenteu per separat. Tanmateix, si la vostra hipoteca existís abans del 16 de desembre de 2017, continuarà rebent el mateix tracte fiscal més generós que a les antigues regles, amb els interessos sobre les hipoteques i qualsevol altre préstec deduïble per un deute de fins a 1 milió de dòlars.

Habitatges llogats fora

Les normes fiscals són una mica més complicades si lloguen la propietat durant un o tot l'any. Diferents regles aplicables en funció de la proporció de temps que es llogarà l’habitatge en lloc d’utilitzar-la personalment. La utilització de la propietat entrarà en una de les tres categories:

Es lloga la propietat durant 14 dies o menys. Podeu llogar la vostra segona llar a altres festes fins a dues setmanes (14 nits) en un any sense haver d’informar l’ingrés resultant a l’IRS. La casa encara es considera una residència personal i podeu deduir els interessos hipotecaris i els impostos sobre la propietat segons les regles estàndard de segona casa.

Això es manté independentment de la taxa de lloguer; fins i tot, els ingressos d’una casa que lloga per 10.000 dòlars la nit, per exemple, no s’han de reportar a l’IRS, sempre que la propietat no es llogui durant més de 14 dies durant tot l’any.

Voleu llogar la propietat durant més de 14 dies, però hi esteu bastant poc freqüent. Els requisits específics aquí són que utilitzeu la vostra casa durant menys de 14 dies l'any o el 10% del nombre de dies que va ser llogada la casa. Si això s'aplica —i la casa es lloga durant més de 14 dies a l'any—, la casa és considerada com una propietat de lloguer, i heu d’informar els seus ingressos de lloguer a l’IRS.
Podeu deduir despeses de lloguer, incloent-hi els interessos hipotecaris, els impostos sobre la propietat, les primes d’assegurança, les taxes pagades als gestors d’immobles, les factures de serveis públics i el 50% de qualsevol depreciació de la propietat. Tanmateix, heu d’assignar aquests costos entre la proporció de temps que la propietat tenia en ús personal i de lloguer durant l’any.

Val la pena assenyalar que els dies de fixació no tenen un ús personal, de manera que podreu passar més de 14 dies a la propietat sempre que facis manteniment durant un temps addicional. Planifiqueu documentar les vostres activitats de manteniment conservant els rebuts per demostrar que no éreu només de vacances aquells dies.

Podeu utilitzar la propietat durant més de 14 dies i llogar-la poc sovint.
En concret, aquest escenari s'aplica si utilitzeu la propietat durant almenys dues setmanes a l'any o el 10% del total dels dies en què es va llogar la casa. Si aquest és el cas, el segon habitatge es considera residència personal.
Podeu assumir deduccions fiscals d’interès i propietats hipotecàries, però no podeu reclamar pèrdues de lloguer. Si un membre de la vostra família utilitza la propietat (inclosos el seu cònjuge, germans, pares, avis, fills i néts), aquests dies compten com a dies personals tret que estiguis cobrant un preu just de lloguer durant les estades familiars.

Per obtenir ajuda per calcular la deducció d’impostos hipotecaris, utilitzeu un full de treball en línia, com aquest de Bankrate, per determinar quants diners podreu estalviar.

Deducció d’interès a nivell de capital net

A més de la deducció d’interès hipotecari, també podreu cancel·lar els interessos sobre un préstec d’equitat a casa. Tot i això, les regles per a aquestes deduccions van canviar a partir de l'exercici fiscal 2018.

Anteriorment, podríeu agafar la deducció, fins i tot si utilitzés el préstec d’equitat interior per pagar el deute de la targeta de crèdit, fer vacances o comprar una segona casa. Segons l’IRS, ja podeu deduir l’interès que pagueu pel deute de la propietat patrimonial només si feu servir els diners “per comprar, construir o millorar substancialment l’habitatge del contribuent que assegura el préstec”. casa principal o segona, i no pot superar el cost de la llar.

Aquestes disposicions signifiquen que per reclamar una deducció d’interès per comprar una segona casa, haureu de contractar una hipoteca. si vau treure un préstec d’equitat net a casa vostra per efectuar la compra, no podreu deduir l’interès que vau pagar en aquest préstec.

A partir de l'any fiscal 2018, podeu deduir els interessos de 750.000 dòlars en préstecs per a habitatge, incloses les hipoteques. Tanmateix, tingueu en compte que aquesta xifra és el total combinat de tots els préstecs utilitzats per comprar, construir o millorar els vostres habitatges principals i segones. Per exemple, si ja teniu 750.000 dòlars o més de deute hipotecari en aquestes residències, per exemple, no podeu sol·licitar cap deducció per cap interès de capital net.

Deducció de l’impost sobre béns immobles

Podeu deduir els impostos sobre la propietat a la vostra segona llar i, per tant, a tantes propietats que tingueu. Tanmateix, també aquí, l’exercici de l’exercici 2018 va comportar canvis que afecten aquestes deduccions.

Ja no podeu deduir la quantitat íntegra dels impostos sobre la propietat que heu pagat sobre els béns immobles que teníeu. Ara, el total de tots els impostos estatals i locals elegibles per a una deducció, inclosos els impostos sobre la propietat i la renda, està limitat a 10.000 dòlars per declaració d’impostos, o 5.000 dòlars si us caseu i presenteu per separat. Moltes persones que compren una segona casa ja poden superar aquest límit amb la seva primera llar, per la qual cosa poden gaudir d’estalvis fiscals addicionals per a la seva segona casa.

Venent la seva segona casa

Les lleis fiscals et permeten obtenir fins a un benefici de fins a 500.000 dòlars (si estàs casat i presentat conjuntament; 250.000 dòlars, si ets solter) sense impostos en la venda de la teva residència principal. Aquesta exclusió de venda d'habitatges principals no s'aplica si vens la segona casa; Aquesta venda pot deixar un impost sobre les plusvàlues per a tota la seva rendibilitat.

Tanmateix, alguns moviments poden permetre evitar almenys una part de les plusvàlues per aconseguir una segona casa. El primer és que la propietat addicional sigui la vostra residència principal durant almenys dos anys abans de vendre-la. Això us permetrà aprofitar la reducció d’impostos, sempre que compliu els requisits de residència primària amb finalitat fiscal al vostre estat. (També haureu de tenir en compte les implicacions fiscals per als ingressos de lloguer que pugueu rebre a la vostra residència principal mentre viviu principalment a la segona casa.)

Si la segona casa es lloga o es dedica a la inversió com a inversió, també podeu considerar la possibilitat de canviar per una altra propietat comparable. Un intercanvi de 1031, també conegut com a intercanvi de tipus similar o intercanvi de diferència d’impostos, permet comerciar una propietat de lloguer o d’inversió per una altra propietat de lloguer o inversió d’igual o major valor, de forma diferida per impost. L’avantatge és que és possible evitar pagar l’impost sobre les plusvàlues a la borsa.

Per acollir-vos a aquesta mudança, la propietat que canvieu ha de ser considerada una propietat de lloguer, no una residència personal, cosa que significa que heu de llogar la propietat almenys 15 dies i utilitzar-la per menys de 14 dies o el 10% de els dies que es llogava la casa cada any.

La línia de fons

Si és factible econòmicament, tenir una segona casa pot ser una excel·lent inversió per a vacances o lloguer i també pot proporcionar una casa primària adequada durant la jubilació. Però com que el fet de tenir qualsevol habitatge té una càrrega financera important, des d’hipoteques i impostos fins a manteniments i reparacions, és del vostre interès aprendre les implicacions fiscals per a la propietat de segona casa. Com que les lleis fiscals són complicades i canvien periòdicament, és recomanable consultar amb un especialista en impostos immobiliaris qualificat que pugui explicar les implicacions i les lleis rellevants i ajudar-vos a determinar l'estratègia de propietat més favorable per a la vostra situació.