Quin paper va jugar la securitització en la crisi hipotecària subprime dels Estats Units?

La securització de les hipoteques subprime en títols amb garantia hipotecària (MBS) i obligacions de deute col·lateralitzat (CDO) va ser un factor important que va contribuir en la crisi hipotecària subprime. Els MBS i CDO Subprime van resultar atractius per als inversors a causa dels majors tipus d'interès que van oferir enfront dels actius avalats per hipoteques primeres. Els prestataris de subprime amb menys de perfecte crèdit tenien taxes d'interès més elevades sobre les seves hipoteques a causa del major risc d'impagament. A més, es van fer molts préstecs amb hipoteques de tipus ajustable que després van afegir una gran quantitat de combustible a la crisi hipotecària.

Durant aquest temps, els prestadors van posar en comú les hipoteques subprime a MBS i CDOs. Aquests productes financers sovint rebien qualificacions elevades d’agències de crèdit. A continuació, es van vendre taques d'aquests títols a inversors insospitats que no tenien coneixement del risc que els associava. Els trams de menor qualitat van oferir tipus d'interès més elevats, però van absorbir les primeres pèrdues associades a la hipoteca abans de les parts més grans.

El crèdit subprime va provocar un augment considerable del crèdit hipotecari disponible. Es van concedir molts préstecs als prestataris que abans haurien tingut dificultats per obtenir hipoteques a causa de les puntuacions de crèdit per sota de la mitjana. Els prestadors privats van guanyar molts diners combinant i venent les hipoteques subprime. Tot i això, el risc d'exclusió va augmentar amb la relaxació dels estàndards de crèdit. Els prestadors i els compradors van assumir erròniament que els valors immobiliaris eren impermeables a una caiguda. L'etiqueta privada MBS proporcionava una gran part del capital necessari per a les hipoteques subprime. Al voltant del 80% dels préstecs subprime es van fer amb MBS de segell privat el 2006. Al març de 2007, el valor de les hipoteques subprime es va valorar al voltant d’1, 3 bilions de dòlars. Les hipoteques emeses pels prestadors privats tenien un major risc, ja que no eren recolzades pel govern, com les de Freddie Mac i Fannie Mae.

El mercat immobiliari va augmentar, amb més compradors que van licitar els preus de les cases disponibles. Els mercats immobiliaris a Florida, Arizona i la zona de Las Vegas van ser molt calorosos durant aquest temps. Al principi, els prestataris de subprime que es van endarrerir podien refinançar les seves hipoteques basant-se en valors més alts de la propietat o podrien vendre habitatges a benefici. La quantitat de risc de les hipoteques subprime no era un problema en aquest moment.

Només quan els valors de propietat van començar a declinar, van començar a aparèixer problemes. Les hipoteques de tipus ajustable van començar a restablir-se a taxes més elevades i les morositats hipotecàries van créixer substancialment. El valor per defecte de les hipoteques subprime va comportar més problemes. A l’agost del 2008, al voltant del 9% de les hipoteques als Estats Units estaven per defecte. Les MBS i els CDO van començar a perdre valor amb les taxes de morositat més altes. El govern va ser requisat per Freddie Mac i Fannie Mae el 2008 quan van començar a experimentar grans pèrdues. Les execucions hipotecàries i les restitucions van augmentar, i es van posar al mercat més propietats quan els bancs van intentar liquidar els seus inventaris. Aquesta propietat deprimida valora encara més, donant lloc a una espiral descendent per al mercat immobiliari. Alguns prestataris van intentar vendes curtes per a les seves hipoteques submarines, però sovint es trobaven amb els prestamistes difícils de treballar o no volen negociar.

Conseller Insight

Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, Nova York, Nova York

Podria escriure un llibre sobre aquest tema perquè vaig treballar durant molts anys en el negoci i vaig tenir el curtmetratge que tenia en un fons de cobertura en què vaig treballar durant la crisi financera.

La titulització és l’envasament de préstecs o arrendaments i existeix des dels anys vuitanta. La titulització realment es va enlairar a la dècada de 1990 i va explotar a la dècada del 2000 quant al volum d’emissions. S'utilitza amb prudència, és una forma molt eficaç de finançament per als subscriptors de préstecs i arrendaments (automòbil, hipoteca, targetes de crèdit, etc.).

Les titulitzacions eren propietaris dels préstecs hipotecaris subprime que finalment es van morir i van provocar una crisi bancària. El nombre de préstecs originats en el període 2000-2006 va ser inusualment gran perquè teníem una bombolla immobiliària als Estats Units. Els bancs que mantenien aquestes titulitzacions com a inversions van perdre desenes de milions de dòlars, cosa que gairebé va fer que el sistema bancari nord-americà es col·lapsés. Els diners de rescat proporcionats pel govern dels Estats Units van preservar el sistema bancari que tenim actualment.