Per què la majoria dels meus pagaments hipotecaris com a interès?

L’import d’un pagament de la hipoteca es composa d’una combinació d’interessos i amortització principal. Al llarg de la vida de la hipoteca, la proporció d’interès al capital canviarà.

Inicialment, el pagament del propietari serà principalment d’interès, amb una petita quantitat de principal inclosa. A mesura que la hipoteca avanci, la part principal del pagament augmentarà i la part dels interessos disminuirà. Això es deu al fet que els interessos cobrats es basen en el saldo pendent actual de la hipoteca, que disminueix a mesura que es torni a pagar més principal. Com més petit sigui el principal de la hipoteca, menys interessos cobren.

Per exemple, prengui una hipoteca simple per 100.000 dòlars a un tipus d’interès del 4% anual i un termini de durada de 24 anys. El pagament anual de la hipoteca és de 6.558, 68 dòlars. El primer pagament inclourà un càrrec d’interessos de 4.000 dòlars (100.000 x 4 per cent) i un reemborsament principal de 2.558, 68 dòlars (6.558, 68 dòlars - 4.000 dòlars). El saldo hipotecari pendent després d’aquest pagament és de 97.441, 32 dòlars (100.000 $ - 2.558, 68 dòlars). El proper pagament serà igual al primer, 6.558, 68 dòlars, però ara tindrà una proporció d’interès diferent al principal. El pagament dels interessos del segon pagament serà de 3.897, 65 dòlars (97.441, 32 x 4 per cent), mentre que el prepagament principal serà de 2.661, 03 dòlars (6.558, 68 $ - 3.897, 65 dòlars).

La part principal del segon pagament és d’uns 100 dòlars més gran que el primer. Això ocorre perquè el propietari ha pagat diners per l'import principal, reduint-lo, i el nou pagament d'interessos es calcula en la quantitat inferior principal. Cap al final de la hipoteca, els pagaments seran principalment els reemborsaments principals.

Aquest és un exemple bàsic amb l'ús d'un préstec tradicional de vainilla. Amb hipoteques exòtiques, els propietaris poden tria els seus pagaments hipotecaris mensuals.

Com amortitzen les hipoteques

Tot i que la part d’interès disminueix cada mes, els pagaments hipotecaris no disminueixen amb el pas del temps. Es destinarà més diners al saldo principal, que s’amortitza completament durant la vida del préstec. Com a conseqüència, a mesura que passen els anys, una major part del pagament del propietari es dirigeix ​​cap al principal, accelerant el ritme en què el propietari construeix el patrimoni net i disminueix la quantitat que es deu. Durant l'any 30 d'una hipoteca fixa de 30 anys, el propietari augmenta molt més la seva posició patrimonial amb cada pagament realitzat en comparació amb els pagaments realitzats en els anys un i dos.

Disminució de pagaments

Tot i això, hi ha algunes situacions específiques en què els pagaments hipotecaris poden disminuir.

Una hipoteca de tipus ajustable (ARM) pot tenir pagaments decreixents amb el pas del temps. Amb aquest tipus d’hipoteca, el tipus d’interès fluctua en funció d’un índex que reflecteix el cost per al prestador dels préstecs als mercats de crèdit. Els pagaments d'un ARM poden disminuir si la taxa de referència del préstec disminueix en el transcurs del préstec. Tanmateix, un ARM té un potencial igual per augmentar els pagaments, de vegades de forma substancial. Els documents de préstecs estableixen quant la taxa d’interès pot augmentar cada any, així com el màxim que pot augmentar durant tot el termini del préstec.

Un prestatari que ha de pagar una assegurança hipotecària durant els primers anys d’un préstec pot veure que el seu pagament hipotecari disminuirà amb el pas del temps. La majoria de les empreses hipotecàries cobren préstecs al 80% del preu de compra o del valor de l’habitatge, el que sigui inferior, i s’espera que el prestatari presenti l’altre 20% com a pagament inicial. Aquest percentatge de préstec a valor [LTV] està dissenyat per protegir el prestador si el valor de la casa baixa i el prestatari deu més del que val la casa. En algunes situacions, els prestadors permeten que els propietaris tinguin en préstec més del 80% del preu de compra, però els prestadors requereixen una assegurança hipotecària com a part de l’acord. Aquesta assegurança protegeix el prestador si ha d’excloure una propietat que val menys del saldo del préstec. El prestatari paga les primes d’assegurança com a part del pagament mensual de la hipoteca.

Un cop el saldo del préstec de l’ prestatari baixa fins a un determinat percentatge del valor intern (normalment el 78%), el prestatari pot sol·licitar al prestador la baixa de l’assegurança hipotecària. Si el prestatari té èxit, el pagament de la hipoteca disminuirà per a la resta del préstec, ja que ja no inclou la prima d'assegurança hipotecària.