5 Tipus d'hipoteca amb risc

Si hi ha alguna cosa que hem après de la fusió subprime del 2008 i de la fallida del 1987, és que tots hauríem de procedir amb precaució a l’hora de demanar diners per adquirir o refinançar una casa. El tipus d’hipoteca que trieu pot significar la diferència entre un dia que tingueu la vostra casa de forma directa o que us trobeu enmig d’una execució hipotecària o fins i tot d’una fallida. En aquest article, discutirem els tipus d’hipoteques amb què tenen més problemes les persones que solen tenir problemes i explicarem per què són una mala idea quan coincideixen amb un prestatari equivocat.

Què comporta una hipoteca més arriscada?

A causa de la crisi de l’habitatge, molts de nosaltres hem arribat a creure que certs tipus d’hipoteques són inherentment arriscats. Tanmateix, els experts hipotecaris us diran que una hipoteca arriscada és realment un producte de préstec que no coincideix amb la capacitat de reemborsament del prestatari. (Mireu els factors que han provocat que el mercat s’estengués i s’estengués, consulteu el combustible que va alimentar el subproducte de Subprime ).

Keith T. Gumbinger, vicepresident de HSH Associates, coincideix dient que "creieu o no, els productes disponibles [al voltant del 2009] no eren especialment arriscats, per a un públic adequat". El problema era que certs tipus d’hipoteca estaven aparellats amb els prestataris equivocats i els prestadors deien als prestataris que “sempre podeu refinançar”. Això pot semblar cert quan els preus de la llar havien augmentat durant anys, però no és cert quan els valors de la llar estan disminuint.

Les estadístiques del mercat de l’habitatge poc després de la crisi de 2008-2009 donen suport a aquestes afirmacions. Segons l'Enquesta nacional de morositat de l'associació hipotecària de l'Associació, el segon trimestre del 2010, els tipus de préstecs amb un percentatge més elevat d'inici d'execució hipotecària van ser hipoteques de tipus ajustable a subprime (ARM), que van tenir una taxa d'inici d'exclusió del 3, 39%. Els ARM, amb els seus tipus d'interès canviants, són un producte hipotecari especialment arriscat per als prestataris amb situacions financeres menys que ideals.

En comparació, l'enquesta va informar que els préstecs de VA tenien una taxa d'inici d'exclusió del 0, 70%, els préstecs fixos primers 0, 71%, els préstecs FHA 1, 02%, els ARM primaris 1, 96% i els préstecs fixos subprime per 2, 3%. Aquestes dades indiquen que qualsevol tipus d’hipoteca pot ser una mala idea per a un prestatari subprime i que fins i tot els prestataris principals poden tenir problemes si no entenen els ARM.

De fet, fins i tot les hipoteques a tipus fix poden perjudicar els prestataris. Analitzem el nostre primer tipus d’hipoteca amb risc.

1. Hipoteques de tipus fix a 40 anys
Els prestataris amb hipoteques de tipus fix poden tenir una taxa d'exclusió baixa, però això no significa que les hipoteques a tipus fix sempre siguin una bona idea. La hipoteca de 40 anys a tipus fix és un d'aquests productes, ja que, quan més presteu diners, més interès pagueu.

Suposem que voleu comprar una casa de 200.000 dòlars amb un 10% d’ingressos. La quantitat que haureu de demanar prestat és de 180.000 dòlars (200.000 dòlars menys de 20.000 dòlars).

A un tipus d’interès del 5%, aquí teniu els pagaments mensuals i l’import total que pagueu per l’habitatge en diversos termes si manteniu el préstec durant tota la vida:

El gràfic anterior és una comparació simplificada. En realitat, el tipus d’interès serà més baix per al préstec de 15 anys i el més alt per al préstec de 40 anys. Aquí hi ha una comparació més realista:

Com es pot veure a la figura 2 anterior, la hipoteca de 40 anys és d’un 0, 6% més d’interès i reduirà la factura mensual amb només 23 dòlars, passant de 988 a 965 dòlars. Tanmateix, li costarà un import de 107.570, 82 dòlars addicionals durant la vida del préstec. La majoria de la gent no es pot permetre llançar aquest tipus de diners. El fet d’efectuar una hipoteca de 40 anys augmenta el risc de no tenir prou amb la jubilació, no poder pagar l’educació universitària dels vostres fills ni cap altre escenari. En el màxim dels casos, esteu gastant 107.570, 82 dòlars que podríeu haver gastat en vacances, electrònica, sopars agradables i altres despeses divertides. Qui vol fer-ho?

2. Hipoteques de tipus ajustable
Les hipoteques de tipus ajustable (ARM) tenen un tipus d'interès fix per a un termini inicial curt que pot anar des dels sis mesos fins als deu anys. Aquest tipus d'interès inicial, anomenat tipus teaser, sovint és inferior al tipus d'interès d'un préstec fix de 15 o 30 anys. Després del termini inicial, la taxa s’ajusta periòdicament, que pot ser una vegada a l’any, un cop cada sis mesos o fins i tot una vegada al mes.

"Qualsevol préstec que tingui un tipus d'interès fix per un període inferior al termini del préstec té un risc de tipus d'interès enorme", afirma el corredor immobiliari de Califòrnia, Greg Cook, de la primera xarxa de compradors per a la llar.

El risc de tipus d’interès és el risc que si augmenten les taxes d’interès, els pagaments mensuals en virtut d’un ARM es faran més cars i, en alguns casos, és una despesa que el propietari no es pot permetre.

L’element d’imprevisibilitat que comporta els ARM és un problema per a moltes persones, sobretot si tenen ingressos fixos o no esperen que els seus ingressos augmentin.

Els ARM són encara més arriscats si teniu una hipoteca exclusiva, simplement perquè com més gran sigui el vostre principal, més un canvi de tipus d’interès afectarà el vostre pagament mensual.

Dit això, Mary Tootikian, experta en processadora i subscriptora i autora del llibre "Atordit a Amèrica", assenyala que "Històricament, la gent no es queda a casa o a les seves hipoteques durant més de cinc a set anys. Per tant, per què pagar una taxa més elevada [per a un] préstec fix de 30 anys quan ho farà una hipoteca de tipus més baix? "

També és important tenir en compte que un tipus d’interès regulable es pot ajustar a la baixa, disminuint el pagament mensual. Això significa que els ARM poden ser una bona opció si espereu que els tipus d’interès disminueixin en el futur. Per descomptat, no podeu predir el futur. (Els dos tipus d’hipoteques presenten avantatges i desavantatges en funció de les vostres necessitats financeres i de les vostres perspectives. Per obtenir més informació, consulteu Hipoteques: tipus de taxa fixa versus un tipus ajustable .)

3. Hipoteques només per interès
Amb una hipoteca de només interès (IO), el prestatari paga només els interessos de la hipoteca durant els primers cinc o deu anys, permetent un pagament mensual més baix de la hipoteca durant aquest període. Això fa que les hipoteques només per a interessos siguin atractives per a alguns inversors immobiliaris que posseiran una casa durant un període de temps curt i vulguin reduir els seus costos de transport.

Les hipoteques d’IO també poden ser bones per a les persones que guanyen una renda irregular i les persones que tinguin un potencial significatiu d’augments d’ingressos en el futur, però només si són prou disciplinades per fer pagaments més alts quan poden permetre’s fer-ho.

L’inconvenient és que el tipus d’interès d’una hipoteca d’IO tendeix a ser més gran que la que paguessis en una hipoteca convencional a tipus fix perquè la gent morís sovint als préstecs només d’interès. (Aquests préstecs poden ser beneficiosos, però, per a molts prestataris, presenten una trampa financera. Més informació sobre Hipoteques només per a interessos: lliure o sense llar? )

A més, si no és un prestatari sofisticat financer, les hipoteques només per interessos poden ser extremadament arriscades per qualsevol o més dels motius següents:

• No podeu permetre els pagaments mensuals significativament més elevats quan finalitzi el període només d’interès. Arribats a aquest punt, encara pagareu interessos, però també reemborsareu el principal en un termini inferior al que ho faríeu amb un préstec a tipus fix.
• No podeu refinançar perquè teniu patrimoni net a casa.
• No es pot vendre perquè té un patrimoni net a casa i els preus de l'habitatge han disminuït, situant-lo sota l'aigua.
• Els prestataris que mantinguin el préstec exclusiu d’interès durant la vida del préstec pagaran interessos significativament més que els que tindrien amb una hipoteca convencional.
• Depenent de com estigui estructurat el préstec, és possible que hagi de fer front a un pagament en gran quantitat de capital al final del termini.

Si sou un prestatari que no és un bon candidat a un préstec d’OI, algun d’aquests problemes pot provocar la pèrdua de la casa en el pitjor dels casos. En un escenari una mica menys dolent, el préstec d’IO només pot costar-te molt més del que realment ha de pagar per ser propietari.

4. Els ARM només per interès
Amb alguns préstecs exclusius d’interès, anomenats ARM només d’interès, el tipus d’interès no es fixa, sinó que pot augmentar o baixar en funció dels tipus d’interès del mercat. Essencialment, l’ARM només d’interès pren dos tipus d’hipoteca potencialment arriscats i els combina en un sol producte.

A continuació, es mostra un exemple de com funciona aquest producte. El prestatari paga els interessos només, a un tipus fix, durant els primers cinc anys. Aleshores, durant els propers cinc anys, el prestatari continua pagant només els interessos, però el tipus d’interès s’ajusta anualment en funció dels tipus d’interès del mercat, cosa que significa que el tipus d’interès del prestatari pot pujar o baixar. Aleshores, per a la resta del termini del préstec, per exemple, 20 anys, el prestatari reemborsarà un import fix de principal cada mes més els interessos cada mes a un tipus d’interès que canvia anualment.

Moltes persones simplement no disposen del finançament ni de les emocions per resoldre la incertesa que comporta només els ARM. (Per obtenir més informació sobre els ARM de l'opció de pagament: una bomba a temps de facturació ? )

5. Préstecs de baix pagament
Sembla un risc molt reduït només un 3, 5%, ja que no us repartiu amb molts diners en efectiu. I, de fet, els préstecs de VA i les Administracions Federals de l'habitatge (FHA), que tenen requisits de descens del 0% i del 3, 5%, respectivament, presenten algunes de les taxes d'inici d'exclusió més baixes. El problema de fer un baix pagament és que si els preus de la llar baixen, podeu quedar atrapats en una situació en què no podeu vendre o refinançar.

Si teniu prou diners al banc, podeu comprar-vos fora de la vostra hipoteca, però la majoria de les persones que fan pagaments baixos a casa no tenen reserves de diners importants.

La línia de fons

Tot i que la majoria dels préstecs que alguns prestamistes hipotecaris poden considerar que són realment d’alt risc, com ara l’ARM només d’interès, ja no són al mercat, hi ha moltes maneres d’acabar amb una hipoteca dolenta si us registreu. un producte que realment no és adequat per a vostè. (Vegeu també: treballadors autònoms? 5 passos per obtenir una hipoteca .)