Estratègies d'inversió d'execució hipotecària amb èxit

Invertir en el mercat d’execució hipotecària és una estratègia que requereix un nivell de sofisticació i diligència molt superior al que s’adona la majoria de la gent. Pot tenir un gran potencial, però es necessita un esforç real per guanyar diners. Com a tal, s'ha d'abordar com una inversió significativa que requereixi una atenció especial; diligència; i una investigació acurada sobre la propietat local, les tendències econòmiques i demogràfiques. També requereix la formació d’una estratègia per adquirir propietats i vendre’ls eventualment.

Visió general

Comprar cotxes usats a la subhasta és similar a invertir en propietats hipotecades. Els concessionaris de vehicles usats són persones que coneixen totes les marques i models, així com els seus defectes comuns i la manera de canviar-los per crear valor. Ells tenen un risc molt menor que la persona mitjana que assisteix a la subhasta només per comprar un cotxe amb descompte.

Molts compradors d'exclusió hipotecaris van a la subhasta als passos del jutjat amb l'esperança d'aconseguir una ganga: la disparitat entre el preu de la subhasta i el valor intrínsec de la propietat. Però és possible que no tinguin cap coneixement real de la inversió ni de cap estratègia de mitigació del risc. Els inversors ben experimentats en el mercat de la propietat immobiliària saben que confiar en el diferencial de preus, com a principal font d'ingressos per a la inversió, és una recepta per al desastre.

El mètode correcte per obtenir una propietat d'exclusió no és l'aproximació per escopetes, sinó la selecció de propietats que es troben en una configuració local destinada a la reurbanització o la millora. La propietat necessita tenir qualitats úniques que la facin distingir-se d’altres del barri o mercat local o que presentin alguna oportunitat de crear valor.

Estratègies d’inversió

Qualsevol inversor de béns immobles hauria de tenir una estratègia específica que inclogui els objectius i la forma d’adquirir la propietat, de conservar-la i, eventualment, de disposar-ne. Aquesta estratègia és encara més crítica a l’hora d’invertir en el mercat d’exclusió. Heu de determinar si l'exclusió s'ha produït a causa d'alguna circumstància única relacionada amb l'ex propietari o és el resultat d'una tendència més àmplia que pot afectar el mercat local.

Els inversors han de fer una quantitat important d’investigació al mercat immobiliari local. La demanda de propietats és una funció del creixement de la població, del creixement de l'ocupació, del creixement de la renda disponible i dels canvis demogràfics. Afectarà molt els preus i la capacitat de vendre propietats al final del període d'inversió.

Investigueu el desenvolupament d’infraestructures properes, com ara carreteres, escoles i projectes comunitaris. Obteniu també informació sobre com el govern local i estatal dóna suport al creixement empresarial i té previst solucionar qualsevol problema particular, com ara trànsit, qualitat de l’aire, delictes i impostos. Tots aquests ítems faran una zona més desitjable i augmentarà el valor de les propietats dins d’aquesta.

Estratègies d'adquisició

A la majoria dels inversors se'ls ha ensenyat a escorcollar publicacions que mostren els actius que sortiran a la subhasta i a correspondre amb els propietaris sobre la seva intenció de comprar la propietat abans que surti al bloc de subhastes. Tot i que es poden obtenir ofertes en els passos del jutjat, trobar formes alternatives de protegir propietats en problemes millorarà molt les possibilitats de tancament. També pot proporcionar una oportunitat per comprendre i analitzar la propietat.

Per exemple, diguem que un inversor obté accés a les propietats mitjançant els seus contactes al mercat i coneix els préstecs residencials per ajudar els propietaris en problemes a negociar amb els seus prestadors. Si es resolen els problemes del préstec, l’inversor no només augmenta la seva reputació tant amb els propietaris com amb els prestadors, sinó que l’inversor també pot obtenir derivacions i accedir a altres persones amb préstecs problemàtics. I si la situació no es pot resoldre, l'inversor és el primer a la línia a adquirir l'immoble, ja que s'han guanyat la confiança dels propietaris. Els inversors també poden prendre una decisió informada sobre si es pot comprar la propietat perquè, a través dels seus esforços, han après sobre els inconvenients i beneficis de la propietat.

Una altra estratègia és comprar els préstecs en problemes amb un descompte dels prestadors. Els bancs i altres institucions creditícies no els agrada adquirir execució hipotecària. Per evitar adquirir propietats immobiliàries (REO), aquestes institucions solen vendre diversos préstecs que no comportin un rendiment significatiu a la vegada.

Els inversors poden ser més flexibles que els prestadors a l’hora de contractar un préstec de rendibilitat, de vegades convertint-lo en un préstec rendible que suposarà un rendiment molt més alt, gràcies a la base més baixa de l’inversor.

Després d’esperonar els préstecs, els inversors poden retenir-los o vendre’ls a la prima una vegada que hagin exercit durant algun temps. En cas que no es puguin esgotar, l'inversor pot excloure la propietat i prendre títol sense haver de competir amb altres parts. L’únic desavantatge d’aquest plantejament és que comprar un conjunt de préstecs requereix un desembors de capital més gran que comprar propietats individuals a la subhasta. La qüestió és que hi ha maneres creatives de reduir la competència a l’hora d’adquirir un actiu que no funciona.

Celebració de períodes i estratègies de sortida

Els inversors també haurien d’estar segurs de què fer un cop adquirit l’actiu.

La propietat serà "revertida" al mercat o es mantindrà conservada i experimentada a l'espera d'un canvi de mercat abans de la venda? Els inversors que tinguin en compte la compra d’execució hipotecària i el remàrqueting poc després de la compra han de trobar maneres de millorar la propietat. Les millores que ofereixen el major avantatge per a la propietat inclouen afegir dormitoris i banys, remodelar cuines i acabar soterranis o altres espais no utilitzats.

Com que la informació de transacció de propietats és coneixement públic, alguns compradors potencials tindran precaució de pagar una prima per una propietat immediatament després d’una venda d’execució hipotecària, encara que el seu preu s’ajusti a altres propietats de la zona. La creació de valor mitjançant la reurbanització ajuda a proporcionar raonaments per al preu de revenda més elevat i pot reduir el risc de llargs períodes de comercialització. Tanmateix, els inversors s'han de preocupar de no millorar la propietat tant que el seu preu és molt superior als immobles veïns.

Una altra estratègia és mantenir els actius com a propietats de lloguer fins que passi alguna cosa al mercat per millorar els valors immobiliaris. Una vegada més, els inversors han de tenir coneixement del mercat del lloguer per assegurar-se que hi hagi una quantitat adequada de demanda d’espai de lloguer. I és que la propietat adquirida encarregarà una renda suficient per cobrir els costos de manteniment de la propietat.

Per aquells que puguin gestionar el temps i l’esforç addicional que necessita ser propietari, comprar propietats en problemes amb descompte i convertir-les en propietats de lloguer pot generar riqueses importants. La capacitat d’obtenir un finançament atractiu, com ara préstecs únicament d’interès en concordança amb la deduïbilitat dels interessos hipotecaris dels impostos sobre la renda, proporciona una forma ideal de crear flux de caixa mentre s’espera el moment adequat per vendre.

Tot i que els béns immobles residencials no són tan volàtils com altres classes d’actius, es caracteritzen per llargs períodes de rendiments baixos i, després, un valor “pop” corresponent a algun canvi important de demanda que explica una part important del rendiment. Un cop més, aquest és l’impuls per a la investigació en curs i una estratègia de manteniment que ajudarà a estimar el calendari del salt de valor i crear un pla per a l’actiu en preparació per a la venda.

Estratègia de sortida

No haver pensat mitjançant una estratègia de sortida és un gran error que solen cometre els nous inversors. Molts tenen la falsa impressió que el millor moment per invertir en propietats d'exclusió hipotecària és quan hi ha una gran quantitat disponible. De fet, un augment significatiu dels habitatges en venda i propietat de propietat hipotecària posa de manifest un problema que impedeix que la gent pagui els seus préstecs o els deixi de mantenir la seva llar. Això podria ser degut a la pèrdua de llocs de treball a la zona o a algun problema d’infraestructura que faci indesitjable la zona. Aquestes tendències tindran un impacte positiu en l'oferta d'habitatges disponibles per a la venda o execució hipotecària i un impacte negatiu en la demanda. Això vol dir que serà més difícil vendre l’immoble fins que els fonaments del mercat milloren.

Un error comú que cometen els inversors que es basen únicament en el diferencial de preus del seu benefici és que no s’adonen de l’impacte negatiu dels costos de càrrega. Les despeses poden incloure pagaments hipotecaris, impostos, assegurances i manteniment durant un període de màrqueting i vendes prolongat.

Establir un termini per vendre una propietat i després descomptar el preu fins que la propietat es ven és una manera d’evitar els despeses de càrrega. És molt millor vendre amb un benefici reduït a zero que continuar comercialitzant una propietat per un preu que garanteixi un llarg període de comercialització i, per tant, elevats costos de càrrega que poden comportar pèrdues.

La línia de fons

Invertir en actius immobiliaris que no funcionen per construir riquesa és una estratègia viable, però no és una manera d’enriquir-se ràpidament. Per a cada història que es desprèn de les riqueses, hi ha deu persones més que han perdut el capital perquè no es van mantenir al dia dels canvis en les tendències del mercat.

Els que triomfen en el mercat d'exclusió han estudiat les estratègies i les tàctiques d'altres inversors amb èxit. Han aportat el temps i els recursos en la presa de contactes de mercat adequats necessaris per crear un avantatge competitiu sobre els altres. Però aportar temps i energia per conèixer el mercat immobiliari local és només una de les diverses estratègies que els inversors poden utilitzar per iniciar-se en la competència. L’èxit procedeix d’una adquisició acurada i executada, així com d’estratègies de sortida intel·ligents.