Una Introducció al préstec FHA 203 (k)

Estàs interessat en comprar un fixador superior, però no tens diners per remodelar-lo? O potser heu estalviat diners per a la remodelació i heu trobat una casa que us encanta, però el vostre prestador no us permetrà comprar-la perquè la casa no es considera habitable sense lavabos. Sempre hi ha propietats al mercat que els antics propietaris que no han estat mantinguts en efectiu, que han estat tractats malament pels arrendataris o que han estat intencionadament traspassats pels propietaris de propietaris que havien estat prohibits. No hi hauria d’haver una manera que algú com tu pugui arreglar aquestes mirades del barri i tornar-les a la vida?

Un regal del govern

Hi ha una manera de comprar un fixer superior i el govern federal l’ha aportat. El producte de préstec de rehabilitació de l’Administració Federal de l’Habitatge, el préstec FHA 203 (k), va ser dissenyat per a persones que vulguin rehabilitar o reparar un habitatge malmès perquè puguin viure-hi com a residència principal. Aquest préstec està avalat pel govern per animar els prestadors a oferir el que d’una altra manera seria considerat un producte de préstec de risc. A causa del risc i la despesa que comporta, els projectes de rehabilitació normalment són gestionats per inversors immobiliaris professionals que poden comprar propietats amb efectiu i, per tant, no necessiten cap banc per aprovar les condicions de la propietat.

Aquest article descriurà quants diners necessiteu per estalviar, els dos tipus diferents de 203 (k) préstecs, propietats elegibles, reparacions elegibles i molt més, en definitiva, el que heu de saber per veure si aquest tipus de préstec és adequat. vostè. (Per a la lectura de fons, vegeu: Hipoteques de l’assegurança de la Federal Housing Authority Authority (FHA) )

Quanta quantitat de diners necessiteu

El préstec FHA 203 (k) permet incloure els diners necessaris per a reparacions i despeses relacionades (materials i mà d’obra) en el préstec. Si volguéssiu comprar una casa on s’hagi destrossat la cuina, podríeu incloure en el préstec el preu d’armaris nous, taulells, terres, nevera, estufa, forn, microones, lavabo, rentaplats, eliminació d’escombraries i el cost. per dissenyar, permetre i instal·lar-ho tot. El préstec també pot incloure una reserva de contingència del 10-20% per a despeses superiors a les vostres estimacions de reparació. També podeu obtenir fins a sis mesos de pagaments hipotecaris inclosos per cobrir la hipoteca mentre esteu renovant la casa, de manera que no haureu de fer un pagament doble de l’habitatge.

Tipus d’hipoteques de 203 (k)

Hi ha dos tipus d’hipoteques FHA 203 (k): regulars i racionalitzades (també anomenades "modificades"). Regular és per a propietats que necessiten reparacions estructurals; racionalitzada és per a aquells que només necessiten reparacions no estructurals. Es pot utilitzar per a la compra o el refinançament.

En el cas del préstec de compra normal de 203 (k), l'import màxim de la hipoteca es basa en el menor valor que té la propietat més els costos de rehabilitació o el 110% del valor previst de la propietat després de la rehabilitació. Això vol dir que no voldríeu comprar una casa amb un valor igual de 150.000 dòlars si necessiteu reparacions de 25.000 dòlars, tret que tinguéssin 10.000 dòlars en efectiu addicionals, perquè el que podríeu demanar prestat seria 165.000 dòlars (el 110% de 150.000 dòlars). El préstec racionalitzat permet als compradors d'habitatges afegir un màxim de 35.000 dòlars al preu de compra per pagar millores. (Per obtenir-ne més informació, vegeu: Hipoteques: quant podeu afegir? )

Per descomptat, en qualsevol cas, teniu els ingressos per sufragar la hipoteca; no només podeu contractar un préstec per una quantitat determinada perquè la casa ho garanteix.

Propietats elegibles

Els préstecs FHA 203 (k) estan destinats a propietaris i no a inversors. Són elegibles els següents tipus de propietats:

• Habitatges unifamiliars a quatre famílies
• Construcció existent que s’ha completat com a mínim durant un any
• Terres de terra, sempre que es mantindrà part de la fundació existent
• Una casa existent que es traslladarà a una nova fundació
• La part residencial d’una propietat d’ús mixt (comercial / residencial)
• Condominis aprovats per FHA

Amb una àmplia gamma de propietats qualificables, gairebé qualsevol persona pot trobar la propietat adequada per obtenir un préstec de 203 (k).

Condicions de finançament i despeses de rehabilitació i reparació admissibles

Independentment del que pugui pensar que la casa necessita, el prestador i la FHA tenen els seus propis requisits que també haureu de complir. El Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD) dels Estats Units "exigeix ​​que les propietats finançades en aquest programa compleixin algunes normes estructurals bàsiques d'eficiència energètica i estructurals" per "complir els estàndards mínims de propietat de l'HUD (24 CFR 200.926d i / o HUD Manual 4905.1) i tot això codis i ordenances locals. "

Els estàndards d’eficiència energètica inclouen calafat, aïllament i ventilació, a més d’utilitzar els sistemes de calefacció i climatització adequats per a la llar. L'habitatge també requereix que hi hagi detectors de fum adjacents a cada zona de dormir.

Us haureu de sorprendre la varietat de reparacions i millores d’habitatges que es poden finançar amb el préstec 203 (k). Inclouen, entre d'altres, les següents:

• pintura
• addicions d’habitació
• cobertes
• patis
• classificació i drenatge del lloc
• Remodelació del bany
• Remodelació de cuina, inclosos els electrodomèstics
• acabant un àtic o soterrani
• alteracions i reparacions estructurals
• afegir o disminuir el nombre d'unitats d'una vivenda (per exemple, una sola família en dúplex)
• revestiment nou
• addicions de segona història
• eliminació de problemes de pintura basats en plom
• sistemes de calefacció, ventilació i climatització (HVAC)
• fontaneria
• teulades
• terra
• conservació de l'energia
• accés desactivat

La FHA no permet que "articles de luxe" com pistes de tennis, piscines, banyera d'hidromassatge i fosses de barbacoa es financin amb un préstec de 203 (k), però alguns articles que podríeu pensar com a luxes, com les banyes de hidromassatge, són realment permès. Parleu amb el vostre prestador sobre les millores específiques que voleu fer per veure què podeu finançar.

Completem la Rehabilitació

Un cop finalitzeu la compra i l’habitatge sigui vostre, podreu iniciar les reparacions i remodelacions. El FHA requereix que totes les reparacions s’acabin dins dels sis mesos, tot i que els prestadors poden requerir un termini més curt.

Començareu a fer pagaments hipotecaris immediatament com ho faríeu a qualsevol casa. Al cap i a la fi, ja en teniu, no importa si encara no hi viviu. No obstant això, com s'ha esmentat anteriorment, podeu finançar els vostres primers pagaments hipotecaris.

Els diners de rehabilitació i reparació es col·loquen en un compte de dipòsit i es publiquen a mesura que es completin i inspeccionin els treballs per tal de garantir l’aprovació de l’HUD. HUD també ha d’aprovar el producte acabat un cop finalitzats tots els treballs.

Problemes a evitar

Molts prestamistes no fan préstecs FHA 203 (k), ja sigui perquè no saben o no volen fer els tràmits addicionals. Treballar amb un prestador que no té experiència amb préstecs FHA 203 (k) és una cosa que cal evitar: el procés és prou complex com és. No et deixis mal de cap treballant amb algú que no sap el que fan.

A més, assegureu-vos que no invertiu a la casa; no gasteu tant en reparacions i millores que no podreu recuperar els vostres costos si veniu la casa un dia. Consulteu els preus mitjans de venda dels habitatges a punt del vostre barri i intenteu posar-vos dins d’aquest rang. No voleu tenir una casa de 300.000 dòlars en un barri de 200.000 llars, ja que la majoria de les persones que poden pagar una casa de 300.000 dòlars voldran viure en un barri més bonic on es comparen totes les llars.

Inconvenients

Els préstecs FHA 203 (k) tenen un període de tancament més llarg que altres tipus de préstecs. Normalment triguen 60 a 90 dies a tancar-se, en comparació amb els 30 a 45 dies que són habituals per a altres préstecs, inclosos els préstecs regulars FHA. Si tens pressa de mudar-te, el préstec 203 (k) no és el producte que desitgis. També podeu esperar pagar una taxa d’interès més elevada a causa de l’augment del risc associat als préstecs de millora d’habitatges. (Per a més informació, consulteu els punts hipotecaris: quin és el punt? )

Aquests préstecs també serveixen per prestar serveis i requereixen coneixements especialitzats en préstecs, de manera que pot ser més difícil trobar un prestador que treballi amb vosaltres. Els processos d’aplicació i de renovació són una gran feina per al propietari de la llar i hi ha molta cinta vermella. Alguns prestataris han reportat retards en la recepció dels fons de rehabilitació, fet que afegeix estrès addicional al procés.

La línia de fons

Tot i que pot ser més treball trobar un prestador que tingui préstecs FHA 203 (k) i completar tant els processos de sol·licitud com de renovació, l’esforç addicional pot donar els seus fruits. Aquest producte de préstec pot fer que pugueu comprar aquella casa perfecta que només necessita algun condicionament per tornar a ser habitable. També pot fer que pugueu fer el salt des del lloguer fins a la propietat de la casa, ja que pot haver-hi un fixador superior a la vostra franja de preus quan no hi hagi cap habitatge llest per traslladar-vos. (Per obtenir més informació, vegeu Eres llest per comprar una casa? )