CMO vs CDO: La mateixa exterior, diferent per dins

Una de les novetats més importants de Wall Street va ser la de reunir préstecs junts per dividir-los després en instruments separats amb interessos. Aquest concepte de finançament estructurat i garantit precedeix el mercat de les obligacions hipotecàries col·lateralitzades (OCM) i les obligacions de deute col·lateralitzat (CDOs). No va ser fins a principis de la dècada de 1980 que es va formalitzar el concepte reembalant hipoteques per crear la indústria de seguretat garantida per la hipoteca (MBS).

Els MBS estan garantits per un conjunt de préstecs hipotecaris on tots els interessos i principis passen simplement als inversors. Les OCM es van crear per oferir fluxos de caixa específics als inversors en lloc de simplement passar per interessos i capital. Les OCM van ser publicades per primera vegada el 1983 per Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) pels bancs d'inversió First Boston i Salomon Brothers, que van prendre un conjunt de préstecs hipotecaris, els van dividir en trams amb diferents tipus d'interès i venciments i van emetre títols basats en aquells trams. Les hipoteques originàries servien de garantia.

En contraposició a les OCM, els CDO, que van arribar després a la dècada de 1980, abasten un espectre molt més ampli de préstecs més enllà de les hipoteques. Si bé hi ha moltes similituds entre ambdues, hi ha algunes diferències diferents en la seva construcció, els tipus de préstecs agregats en conjunt i els tipus d’inversors que en busquen un.

OCM: neix per necessitat

Les obligacions hipotecàries col·lateralitzades (OCM), un tipus de seguretat garantida per hipoteca (MBS), són emeses per un tercer que contracta hipoteques residencials. L’emissor de l’OCM recull hipoteques residencials i les empaqueta en una piscina de préstecs que s’utilitza com a garantia per a l’emissió d’un nou conjunt de valors. L'emissor redirigeix ​​els pagaments del préstec de les hipoteques i distribueix tant els interessos com el principal als inversors de la piscina. L’emissor cobra una tarifa o es reparteix pel camí. Amb els OCM, els emissors poden retallar les fonts d’ingressos previsibles de les hipoteques mitjançant l’ús de trams, però, com tots els productes MBS, les OCM estan subjectes a algun risc de prepagament per als inversors. Aquest és el risc que les hipoteques a la piscina es paguin anticipadament, es refinancinin o s’imposin de forma predeterminada. A diferència d’un MBS, l’inversor pot triar quin risc de reinversió està disposat a assumir una OCM.

A continuació, es mostra un exemple de versió simplificada de tres trams de venciments diversos mitjançant una estructura de pagament seqüencial. Els segments A, B i C rebran pagaments d’interessos al llarg de la seva vida, però el pagament principal flueix seqüencialment fins que es retiri cada OCM. Per exemple: Tranche C no rebrà cap pagament principal fins que es retiri Tranche B i Tranche B no rebrà cap pagament fins que es retiri Tranche A.

Si bé els propis valors poden semblar complicats i es poden perdre fàcilment en totes les sigles, el procés de garantia de préstecs és força senzill.

L’emissor de l’OCM, com a persona jurídica, és el propietari legal d’un conjunt d’hipoteques que es compren a bancs i empreses hipotecàries. Abans de l’arribada de la recompensa de les hipoteques, un prestatari visitava el seu banc local que prestaria diners per a la compra d’una casa. El banc posseiria la hipoteca utilitzant la casa com a garantia fins que es pagués o es vengués la casa. Mentre que alguns bancs encara conserven hipoteques als seus llibres, la majoria de les hipoteques es venen aviat després de tancar-les a tercers que els reembalen. Per al prestador inicial, això proporciona una certa sensació d’alleujament ja que ja no tenen el préstec ni han de donar servei al préstec. A continuació, aquestes hipoteques es converteixen en garanties i s'agrupen amb préstecs de qualitat similar en trams (que són només parts del conjunt de préstecs). Creant OVM a partir d’un conjunt de préstecs hipotecaris, els emissors poden dissenyar fluxos d’interès i principals principals específics, separats en diversos períodes de venciment per adaptar-se a les necessitats de l’inversor amb els fluxos de caixa i els venciments que desitgin. A efectes legals i tributaris, les OCM es troben dins d'un conducte d'inversió hipotecària immobiliària (REMIC) com a entitat jurídica separada. El REMIC està exempt d’impost federal sobre els ingressos que cobren de les hipoteques subjacents a nivell corporatiu, però els ingressos pagats als inversors es consideren impositius.

CDO: alguns bons, alguns dolents

L’obligació de deute col·lateralitzada (CDO) va cobrar vida a finals dels anys vuitanta i comparteix moltes de les característiques d’una OCM: els préstecs es reagrupen, es reembalen en títols nous, els inversors paguen els interessos i els principals com a ingressos i les agrupacions es divideixen en trams amb diversos graus de risc i maduresa. Un CDO es troba dins de la categoria coneguda com una garantia d'actius (ABS) i com un MBS, utilitza els préstecs subjacents com a actiu o garantia. El desenvolupament de la CDO va omplir un buit i va proporcionar una manera vàlida perquè les institucions prestadores es traslladessin essencialment el deute a inversions mitjançant la carteració, de la mateixa manera que les hipoteques es van titulitzar en OCM. De forma similar a les OCM emeses per REMICs, els CDO utilitzen entitats de propòsit especial (SPE) per securititzar els seus préstecs, prestar-los serveis i associar inversors amb títols d'inversió. La bellesa d'un CDO és que pot contenir gairebé tots els ingressos que produeixen deutes com targetes de crèdit, préstecs d'automòbils, préstecs per a estudiants, préstecs d'avió i deute corporatiu. Igual que les OCM, el desglossament de les peces de préstec està estructurat de major a menor, amb una supervisió de les agències de qualificació que assenyalen les qualificacions de qualificacions igual que un bon emissió, com ara AAA, AA +, AA, etc.

A continuació, es mostra un exemple de com s’estructura un CDO. Cada CDO té un balanç igual que qualsevol empresa. Els actius es componen de components que produeixen ingressos com préstecs, bons, etc. Cada bons emesos a l'esquerra estan vinculats a un conjunt específic d'actius de la dreta. A continuació, tercers els classifiquen els bons en funció de l’antiguitat de les seves reclamacions al fons i la qualitat percebuda dels actius subjacents. En teoria, els bons amb qualificacions i qualitat d'antiguitat de menor qualitat comandarien majors taxes de rendibilitat per part dels inversors.

OCM vs. CDO

Existeixen moltes similituds entre les OCM i els CDO, ja que aquestes últimes van ser modelades després del disseny. Les OCM poden ser emeses per part privada o recolzades per agències de préstecs quasi governamentals (Associació Federal d’Hipoteques Nacionals, Associació Nacional d’Hipoteca, Associació Hipotecària Federal per a Préstecs Domèstics, etc.) mentre que les CDO tenen etiquetes privades.

Mentre que les OCM i els CDO tenen embolcalls similars per fora, són diferents per dins. L’OCM és una mica més fàcil d’entendre ja que el flux de caixa que proporciona prové d’un conjunt específic d’hipoteques, mentre que els fluxos d’efectiu del CDO poden estar avalats per préstecs d’automòbils, préstecs amb targeta de crèdit, préstecs comercials i fins i tot alguns trams d’una OCM. Si bé el mercat de l'OCM va patir algun impacte a causa de la implosió immobiliària del 2007, el mercat dels CDO va ser més intens. Només una petita part del mercat d'OPM es va considerar subprima mentre que les CDO van fer que les OCM subprimeixin les seves participacions bàsiques. Els CDO que van adquirir els trams d'OCM més baixos i més arriscats, barrejant-los amb altres actius ABS, van patir molt de cara quan els trams sub-primeres van anar al sud. És poc probable que es cometin els errors del passat ja que hi ha molta més supervisió de la SEC que no hi havia abans, però a vegades la història es repeteix. Tots dos productes juguen el mateix paper de posar en comú els préstecs i els actius i, a continuació, fer coincidir els inversors amb els fluxos d’efectiu, de manera que l’inversor ha de decidir quin risc vol assumir.

Els CDO eren un segment relativament reduït del mercat ABS, amb només 340 milions de dòlars d'emissions pendents el 2002 en comparació amb el mercat d'OCM total de 4, 7 bilions de dòlars. El mercat de CDO va augmentar a partir del 2002 a mesura que va créixer la titulització de préstecs garantits d'actius i els emissors van avançar les compres dels trams d'OCM més arriscats. A mesura que els mercats immobiliaris van experimentar un bon funcionament, també ho van fer els mercats CDO / OCM, ja que el total de CDO pendents va assolir els 1, 3 bilions de dòlars el 2007. 2013.

Tot i que es veia bé en el paper comprar els trams més arriscats d’OPM que no tenien demanda i agrupar-los en CDO, la qualitat d’aquells que es presumia que eren sub-primeres va resultar ser molt més subprima del que es pensava. Les agències de qualificació i els emissors de CDO continuen sent responsables, pagant multes i restituint després del col·lapse del mercat de l'habitatge del 2007, que va provocar pèrdues en milions de CDO. Moltes persones van passar a valer-se durant la nit, van baixar de l'AAA a la brossa. Els que van invertir molt en els CDO més arriscats van patir grans pèrdues quan finalment aquests problemes van fallar. Alguns emissors de CDO van ser imputats i / o multats pel seu paper en l'embalatge d'actius de risc que van fallar. Un dels casos més grans i publicitats va ser contra Goldman Sachs (NYSE: GS) el 2010, que va ser oficialment imputat i multat per estructurar CDO i no informar adequadament els seus clients sobre els possibles riscos. A partir de les estimacions de la Comissió de Valors i Valors, els inversors van perdre més de mil milions de dòlars després de la liquidació de la pols el 2010.

Les CDO encara existeixen avui en dia, però sempre portaran les cicatrius de les bones decisions fallades.

La línia de fons

Els inversors a tot el món van aprendre una valuosa lliçó des dels primers dies de la garantia. Es va pensar en una idea creativa per trobar la manera de contractar una gran quantitat de préstecs i crear inversions assegurades per als inversors. Això va alliberar capital per als prestadors, va crear molts llocs de treball per als emissors, va crear liquiditat en un mercat no tan líquid i va ajudar a alimentar la propietat. El mateix procés que va impulsar la propietat va acabar provocant una bombolla immobiliària i el posterior col·lapse. El procés de col·lateralització es va dinamitzar però finalment va provocar el seu propi col·lapse.