Préstec immobiliari comercial

Els béns immobles comercials (CRE) són béns productors d’ingressos utilitzats únicament amb finalitats empresarials (més que residencials). En són exemples centres comercials, centres comercials, edificis d'oficines i complexos i hotels. El finançament (inclosa l'adquisició, el desenvolupament i la construcció d'aquestes propietats) es realitza normalment mitjançant préstecs immobiliaris comercials: hipoteques garantides per préstecs sobre la propietat comercial.

Igual que amb les hipoteques domèstiques, els bancs i els prestadors independents participen activament en la prestació de préstecs en béns immobles comercials. A més, companyies d’assegurances, fons de pensions, inversors privats i altres fonts, inclòs el programa de préstec 504 Administració de petites empreses dels Estats Units, proporcionen capital per a béns immobles comercials.

Aquí, fem una ullada als préstecs immobiliaris comercials, en què es diferencien dels préstecs residencials, les seves característiques i el que busquen els prestadors.

Explicació dels préstecs immobiliaris comercials

Particulars i entitats

Si bé les hipoteques residencials es fan generalment a prestataris individuals, els préstecs immobiliaris comercials solen fer-se a entitats empresarials (per exemple, corporacions, desenvolupadors, societats limitades, fons i trusts). Sovint aquestes entitats es formen amb la finalitat específica de posseir béns immobles comercials.

Una entitat pot no tenir un historial financer ni cap qualificació de crèdit, en aquest cas, el prestador pot exigir als principals o propietaris de l'entitat que garanteixin el préstec. D’aquesta manera, es proporciona un historial de crèdit al prestamista amb un individu (o grup d’individus) i de qui es poden recuperar en cas d’impagament del préstec. Si aquest prestador no el requereix aquest tipus de garantia i la propietat és l’únic mitjà de recuperació en cas d’impagament del préstec, el deute s’anomena préstec sense recurs, el que significa que el prestador no té cap recurs contra ningú ni cap altra cosa. que la propietat.

Programes de devolució del préstec

Una hipoteca residencial és un tipus de préstec amortitzat en el qual es paga el deute en quotes periòdiques durant un període de temps. El producte hipotecari residencial més popular és la hipoteca de tipus fix de 30 anys, però els compradors residencials també tenen altres opcions, incloses les hipoteques de 25 i 15 anys. Els períodes d'amortització més llargs solen implicar pagaments mensuals més petits i costos d'interès total més alts durant la vida del préstec, mentre que períodes d'amortització més curts generalment comporten pagaments mensuals més grans i menors costos d'interès.

Els préstecs residencials s’amortitzen al llarg de la vida del préstec de manera que es paga íntegrament el préstec al final del termini del préstec. Un prestatari amb una hipoteca de tipus fix a 200 anys de dos anys de 200.000 dòlars al 5%, per exemple, realitzaria 360 pagaments mensuals per 1.073, 64 dòlars, després dels quals el préstec seria totalment reemborsat.

A diferència dels préstecs residencials, els termes dels préstecs comercials solen oscil·lar entre cinc anys (o menys) a 20 anys, i el període d'amortització sovint és superior al termini del préstec. Un prestador, per exemple, podria fer un préstec comercial per un termini de set anys amb un període d’amortització de 30 anys. En aquesta situació, l'inversor realitzaria pagaments per set anys d'un import basat en el pagament del préstec al llarg de 30 anys, seguit d'un pagament final en globus de tot el saldo restant del préstec.

Per exemple, un inversor amb un préstec comercial d’1 milió de dòlars al 7% faria pagaments mensuals de 6.653, 02 dòlars durant set anys, seguit d’un pagament final en globus de 918.127, 64 dòlars que pagaria íntegrament el préstec.

La durada del termini del préstec i el període d’amortització afecten la taxa que cobra el prestador. Segons la solvència creditícia de l’inversor, aquests termes poden ser negociables. En general, com més llarg sigui el calendari d’amortització del préstec, més elevat serà el tipus d’interès.

Ràtios de préstec a valor

Una altra manera que difereixen els préstecs comercials i residencials és en la relació préstec-valor (LTV), una xifra que mesura el valor d’un préstec respecte al valor de la propietat. Un prestador calcula LTV dividint l’import del préstec pel menor del valor taxat de la propietat o del seu preu d’adquisició. Per exemple, el LTV per a un préstec de 90.000 dòlars sobre una propietat de 100.000 dòlars seria del 90% (90.000 dòlars: 100.000 dòlars = 0, 9 o 90%).

Tant per a préstecs comercials com per a habitatges, els prestataris amb menors LTV podran obtenir tarifes de finançament més favorables que les que disposen de LTVs més alts. La raó: Tenen més capital (o participació) en la propietat, cosa que equival a menys riscos als ulls del prestador.

Per a determinades hipoteques residencials, es permeten els LTV alts: es permet fins a un 100% de LTV en préstecs de VA i USDA; fins al 96, 5% per als préstecs FHA (préstecs assegurats per l’Administració Federal de l’Habitatge); i fins al 95% per a préstecs convencionals (garantits per Fannie Mae o Freddie Mac).

En canvi, els préstecs comercials per préstecs comercials, en canvi, solen situar-se entre el 65% i el 80%. Si bé alguns préstecs es poden fer a LTVs més elevats, són menys habituals. El LTV específic depèn sovint de la categoria del préstec. Per exemple, es pot permetre un LTV màxim del 65% per a terres crues, mentre que un LTV de fins a un 80% pot ser acceptable per a una construcció plurifamiliar.

No hi ha programes de VA o FHA en préstecs comercials i no hi ha cap assegurança hipotecària privada. Per tant, els prestamistes no tenen cap assegurança per cobrir la morositat del prestatari i han de confiar en la propietat immobiliària compromesa com a seguretat.

Nota: l’assegurança d’hipoteca privada (PMI) és un tipus de pòlissa d’assegurança que protegeix els prestamistes del risc d’impagament i execució hipotecària, permetent als compradors que no puguin fer un descompte significatiu (o opten per no) per obtenir finançament hipotecari a preus assequibles. . Si un prestatari compra una propietat residencial i baixa menys del 20%, el prestador minimitzarà el seu risc exigint que el prestatari compri una assegurança a una empresa PMI.

Ràtio de cobertura del servei d’endeutament

Els prestadors comercials també tenen en compte el percentatge de cobertura del servei de deute (DSCR), que compara el benefici net operatiu anual de la propietat (NOI) amb el servei de deute hipotecari anual (incloent el principal i els interessos), mesurant la capacitat de la propietat de servei del seu deute. Es calcula dividint el NOI pel servei de deute anual.

Per exemple, una propietat amb 140.000 dòlars en NOI i 100.000 dòlars en servei de deute hipotecari anual tindria un DSCR d’1, 4 (140.000 $ ÷ 100.000 $ = 1, 4). La ràtio ajuda als prestadors a determinar la mida màxima del préstec en funció del flux de caixa generat per la propietat.

Un DSCR inferior a 1 indica un flux de caixa negatiu. Per exemple, un DSCR de 0, 92 significa que només hi ha un NOI suficient per cobrir el 92% del servei de deute anual. En general, els prestadors comercials busquen DSCR com a mínim 1, 25 per assegurar un flux de caixa adequat.

Un DSCR més baix pot ser acceptable per a préstecs amb períodes d'amortització inferiors i / o propietats amb fluxos d'efectiu estables. Es poden requerir relacions més elevades per a propietats amb fluxos de caixa volàtils (per exemple, hotels que no tenen els arrendaments a llarg termini (i per tant, més previsibles) dels arrendataris habituals a altres tipus d’immobles comercials.

Taxes i taxes d’interès

Els tipus d'interès dels préstecs comercials són generalment superiors als dels préstecs residencials. A més, els préstecs immobiliaris comercials solen implicar taxes que se sumen al cost global del préstec, incloent-hi taxació, legal, sol·licitud de préstec, origen del préstec i / o taxes.

Alguns costos s’han de pagar anticipadament abans d’aprovar (o rebutjar) el préstec, mentre que d’altres s’apliquen anualment. Per exemple, un préstec pot tenir una comissió d’origen d’un préstec únic de l’1%, deguda en el moment del tancament, i una comissió anual d’un quart d’una per cent (0, 25%) fins que es pagui completament el préstec. Un préstec d’1 milió de dòlars, per exemple, podria requerir una quota d’origen del préstec de l’1% igual a 10.000 dòlars, amb una quota del 0.25% de 2.500 dòlars pagats anualment (a més dels interessos).

Prepagament

Un préstec immobiliari comercial pot tenir restriccions de prepagament, dissenyat per preservar el rendiment previst del prestador en un préstec. Si els inversors liquiden el deute abans de la data de venciment del préstec, és probable que hagin de pagar penalitzacions de prepagament. Hi ha quatre tipus principals de penalitzacions de «sortida» per pagar un préstec anticipadament:

• Pena de prepagament. Aquesta és la pena de pagament per prepagament més bàsica, calculada multiplicant el saldo pendent actual per una penalització de prepagament especificada.
• Garantia d’interès. El prestador té dret a una quantitat determinada d’interès, fins i tot si el préstec es paga anticipadament. Per exemple, un préstec pot tenir un tipus d’interès del 10% garantit durant 60 mesos, amb una quota de sortida del 5% després d’això.
• Bloqueig El prestatari no pot pagar el préstec abans d’un període determinat, com ara un bloqueig de cinc anys.
• Derrota. Una substitució de garanties. En lloc de pagar diners en efectiu al prestador, el prestatari intercanvia noves garanties (generalment títols del Tresor dels Estats Units) per la garantia original del préstec. Això pot reduir els honoraris, però es poden afegir penalitzacions elevades a aquest mètode per pagar un préstec.

Els termes de prepagament s’identifiquen als documents de préstec i es poden negociar juntament amb altres termes de préstec en préstecs immobiliaris comercials.

La línia de fons

Amb béns immobles comercials, un inversor (sovint una entitat comercial) compra la propietat, lloga espai i recull lloguers de les empreses que operen dins de la propietat. La inversió està destinada a ser una propietat productora d’ingressos.

Quan es valoren els préstecs immobiliaris comercials, els prestadors consideren la garantia del préstec, la solvència de l’entitat (o principals / propietaris), incloent de tres a cinc anys d’estats financers i declaracions de l’impost sobre la renda i relacions financeres, com ara el préstec al valor. i la proporció de cobertura de serveis.